世联_新政下深圳前海区域最抗风险产品研究_39P_XXXX

9.29新政下前海区域最抗风险产品研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。问题：什么样的产品最抗风险？思考线索:政策视角——受新政影响最小的产品竞争视角：最能规避区域内竞争的产品客户视角：符合区域内未来主流客户群需求的产品新政解读本次新政的调控力度聚焦在首付提高至三成、限购令上9·29新政主要内容第一条：直指地方政府贯彻落实。地方政府要立即制定执行，否则问责约谈第二条：直指银行信贷。首套三成，二套五成，三套停贷第三条：税收调节。首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税第四条：直指供给。加大中小套型和保障房供给第五条：直指开发商。规范开发商交易行为本市户籍家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)——限购2套1能提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭——限购1套218岁以上的本市户籍单身人士——限购1套3限购令主要内容4.15—7月底9.29以来《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》4月15日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月30日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月20日“浙十八条”5月17日“穗24条”5月22日《关于土地增值税清算有关问题的通知》5月26日《关于加强土地增值税征管工作的通知》6月5日《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》6月3日《关于做好住房保障规划编制的通知》6月21日“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱力度再次加强8—9月9月29日《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》15个城市的限购令调控密集期调控淡化期调控强化期《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》取消7折利率新政解读本次新政是上一轮政策的强化版，政府调控从未停歇新政解读通胀下游资重回楼市，楼市面临“越调越涨”的困境，是本轮调控加码的重要原因新政解读面临复杂的经济背景，政府在多重目标中寻求平衡后，对楼市再次重拳出击，足见调控房价的决心保增长降房价防通胀短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日新政解读短期内仍以遏制房价为主，从“促供给、抑需求”方面对已有政策进行强化，以待长期政策后续发挥效力短期政策促供给严格征收土地增值税房地产企业税收稽查商品房预售资金监管压需求信贷政策严格征收个人所得税房产税迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款补充现金流设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场的同时将多套房持有者手中的房子挤出来增大市场供给供给＞需求房价下降到一定水平世联观点：本轮新政充分说明：政府在牺牲预期的经济增长选择下，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，充分表现政府对房地产调控的决心；另外，短期“疾风暴雨式”的调控下，政府仍在继续加强与推进房地产市场制度化改革的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。政府调控决心已定，本轮调控是长期过程，影响深远从前八周的比较情况来看，一手房上周成交结束连续下跌态势，上周共成交609套，环比增长34.4%；一手房成交均价达16534元/平米，呈现下跌态势，环比跌幅达8.3%。2010年第46周深圳一手房成交走势259845350850714017988536091927521663204851780918033165342176322380050010001500200025003000第39周第40周第41周第42周第43周第44周第45周第46周成交套数（套）050001000015000200002500030000成交均价（元/平米）成交套数成交均价新政来源：世联数据平台新政下市场变化从全市成交来看，成交量应声而跌，抑需求效果可谓立竿见影当成交下跌声一片时，市场上各类产品分别有怎样的表现？项目名称区位主力成交产品新政前周均成交量成交均价新政后周均成交量新政前对比备注阳基天御山福田160-186㎡四房、五房复式8400003-62.5%多为合拼户型，受新政影响较大，新政后成交量大幅下降香山里华侨城160－180㎡三房、四房144.5385001-99.3%9月18开盘，开盘当天成交285套；受限购令影响，新政后成交量急剧下滑，甚至出现部分客户退房的情况首地容御华侨城173－207㎡三房、四房3.5310000.67-80.9%尾盘，多为合拼户型，新政后成交量下降明显宝能太古城北区后海112－207㎡三房、四房42370002-95.3%9月份开盘一次，目前项目已推售单位消化殆尽，下一批单位的推出暂定于明年三湘海尚后海140－207㎡三房、四房10430002-80%品质突出，高科技运用是其重要卖点；多为合拼户型新政后成交量大幅下滑鸿威海怡湾后海143－165㎡三房、四房27390002.4-91.1%一线海景，户型佳，带5000元/平米精装，新政后成交量急剧下滑君汇新天后海159－220㎡四房、五房24430002-88.9%9.27开盘加推，全部为合拼户型，新政后成交量大幅下降130-180平米再改型大户市场表现其中拼合类产品首当其冲，受灾最重，新政后成交量大幅缩水项目名称区位主力成交产品新政前周均成交量成交均价新政后周均成交量新政前对比备注兰亭国际罗湖107-160㎡两房、三房4.5320004-11.2%11月起举行联动，成交较为火爆鼎太风华奥斯卡前海130－180㎡三房、四房7300002.5-64.3%新政后上门量和成交量都大幅下降，客户大都处于观望状态公园大地龙岗163－170㎡三房、四房8200004-50%新政前后主要在售户型都是大户型，新政后成交量下降明显熙龙湾二期宝安中心区113－308㎡四房、五房6380001.25-79.2%目前剩下的多为180平米以上的大户型，受新政和总价影响较大，成交量大幅下降第五大道宝安中心区126－180㎡三房，160㎡复式23250003-87%新政后通过折扣实现成交，但是成交量依然大幅下降圣莫丽斯龙华146－189㎡三房、四房11330004-63.7%低密度项目，前期别墅产品提升项目档次，但是新政后成交量依然下降130-180平米再改型大户市场表现非拼合类产品同样深受新政影响，成交迟缓香山里项目经理：“由于我们的产品都是拼合户型，而能够购买我们产品的客户手上基本都已经有房子了，限购令出台之后，很多客户都失去了购买资格。”“华侨城已经是深圳公认的豪宅居住区，很多客户都很认同这个片区，很想买我们香山里的房子，但是现在出限购令了，不能买，所以大多客户现在都处于观望状态，准备等限购令解除之后再出手。限购令出台后，很多客户甚至闹着要退房。”阳基天御山项目经理：“我们的产品是三拼、四拼，受到新政影响很大。上门量、成交量都有明显下降。你看，那种四拼的户型，除了潮州的大老板，家里还必须有4个小孩。而且4个小孩还都必须成年了，才能买得了我们的房子。这种客户概率多小，深圳市也没有多少吧。”130-180平米再改型大户市场表现对大部分客户来说，现在不是不想买房或者买不起房，而是根本买不了房的问题！鼎太风华奥斯卡意向客户：“我是想买个学位房。但是现在新政策出来了，我还是等等看吧。”“我小孩还在妈妈肚子里呢（夫人已经怀孕），还等得起。现在不敢随便买房，我已经有一套房了。还有一个名额，很宝贵的，要珍惜。”鼎太风华奥斯卡意向客户:“限购令出来了，每个家庭就只能买一套了。以后想换房也不容易了。所以更要好好挑一套好房子。如果买得不好，将来后悔也来不及了。因为已经不能买了。我可是打算买一套可以住一辈子的。所以还是在挑挑看吧。”130-180平米再改型大户市场表现即使有购买资格的客户，购房也变得更为谨慎和犹豫，存在“惜购”心理80-120平米首改型市场表现成交量虽有不同程度的下滑，但较平稳，仍能维持较好的市场成绩；部分新开盘项目表现较佳项目名称区位成交户型新政前周成交量新政后周成交量新政对比备注东方银座公馆南山80-89㎡复式3房75-29%第五园龙坂122-125㎡三房2117-19%水榭春天龙坂85－120㎡三房2315-35%万科金色半山龙岗89－115㎡三、四房11月20日开盘，推89-115平米220套，开盘卖完，1.7-1.8万/平米家和盛世龙岗86㎡三房119㎡四房125-58%怡龙枫景园龙岗89-130㎡三房108-20%万科清林径龙岗88-130㎡三房四房127-42%万科沁园龙岗88㎡复式三房9月19日开盘，推出86套，当周全部售罄；11月8日推48套，开盘售罄；均价1.4万/平米振业峦山谷龙岗88㎡三房3020-33%80－120平米紧凑3-4房新政前后走量郑先生，万科金色沁园成交客户，32岁，华为中高管，月收入1.5万以上：“我是买来自己住的。原来是租房住，现在要结婚了，所以必须要买房了。现在新政出来了，还是一步到位吧。买个60－70平米的两房以后又要换。还不如现在买个3房，以后生了小孩也不用换了。”怡龙枫景园项目经理:“目前市场上观望情绪较浓，有些客户迫切需要买房的，比如家里小孩出生了，房间不够。总要请个保姆，或者接爸妈一起过来住吧？这部分客户还是有购买资格的，更愿意选择总价低、房间数多的物业，比较适合他们的刚性需求。”著名地产专家:“中端住宅类物业客群基本以刚性需求为主，对于居住的迫切性使他们经不起市场的长期观望，这部分物业依旧会成为拉动楼市继续发展的主力。”80-120平米首改型市场表现高端首置客户因限购出现“一步到位”心态明显；刚需首改客户因仍有购买资格及一定的承受能力，受影响较小30－80平米一房两房新政前后走量项目名称区位成交户型新政前周成交量新政后周成交量对比中海阳光玫瑰园南山67-72㎡2房,66-69㎡2+1房2.50.5-80%东方银座公馆南山54-66复式1房，79复式2房28.753.25-89%丽湾商务公寓南山40－50㎡1房74.5-36%天健时尚空间宝安35-59㎡1房,79㎡2房,69-73复式一房10.54.5-57%花样年花郡二期宝安28－38㎡1房，58㎡2房17.755.25-71%金地上塘道龙坂33㎡1房，53㎡2房，66㎡2房24.523-7%水榭春天二期龙坂70㎡2房6.51.5-77%中海康城龙岗71－80㎡2房10.252-81%朝阳里雅苑龙岗53－61㎡2房9.256.75-28%汇龙天下龙岗50－60㎡1＋1房177-59%绿景大公馆龙岗55－56㎡1房1.751-43%30-80平米小户型市场表现新政前普遍成交火爆，新政后成交量下滑明显，亦属于遭遇重创的户型位置：罗湖区黄贝岭凤凰路和清平路交汇处西南开盘时间：2010年11月21日开盘地点：营销中心房型面积区间推出套数销售套数销售率价格实际价格单身公寓33－37㎡2323100％2.2万元/㎡1.9一房37－44㎡42621650.7％2.2-2.3万元/㎡1.9-2两房67－72㎡4343100％2.5-2.6万元/㎡2.2-2.3三房103－113㎡413790.3％2.8万元/㎡2.5合计53331960％均带3000元/㎡精装修30-80平米小户型市场表现新开盘项目——京基凤凰印象新政后唯一开盘去化率高的小户型楼盘，30-80平米户型以牺牲价值博销售速度京基凤凰印象开盘表现：张先生，天健时尚空间未成交客户：“我手上有几套房子了，现在出限购令了，也没有资格买了，我打算到深圳周边城市或者内地城市去买房，仍作为投资。”金地上塘道项目经理:“我们项目的成交在新政之后影响较小，主要是考虑到我们项目的性价比高，总价可控，未成交客户有的是因为限购了，有的是因为首付提高了，手里的钱不够，只好暂时不买了。”著名地产专家:“政策目的对房地产正