房地产基础知识第一章

房地产基础知识•房地产基本概念•房地产价格的基本概念•房地产业的基本知识•房地产的基本概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和•房地产基本概念1.房地产的实物形态房地产是房产和地产相结合的统一物：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等；地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。2.房地产的价值形态房地产作为商品是使用价值和价值的统一体：房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。3.房地产的产权关系房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系(包括所有权、占有权、支配权和使用权)的转移和改变。•房地产基本概念房地产的构成和类型1.建筑地块建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关的并具有特殊用途的土地2.房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体3.配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施。•房地产基本概念房地产分类（一）、房屋用地的分类1.商业金融业用地；2..工业、仓储用地；3.市政用地；4.公共建筑用地；5.住宅用地；6.交通用地；7.特殊用地；8.水域用地；9.农用地；10.其他用地。（二）、房屋分类1.按产权类别划分国有房产、集体所有房产、私有房产、部分产权、联营企业房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产、其他房产。2.按建筑结构类别划分钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、木结构、其他结构3.按房屋用途类别划分住宅；工业、交通、仓储；商业、金融、信息；教育、医疗卫生、科研；文化、娱乐、体育；办公；军事；其他•房地产基本概念房地产的特性1.位置的固定性这是房地产商品与一般商品的主要区别。产权或使用权转移不产生运动2.使用的长期性人生2/3的时间在此度过，交换方式有出售和租赁两种。3.异质性房地产绝对没有完全相同的产品，即使其地面上得房屋设施可能完全相同，但由于所处位置的不同，也会产生产品之间的差异。4.价格昂贵现代社会的城市化进程，导致房地产需求量越来越大，价格越来越高，市场供求关系成为影响价格的重要因素。5.效用上的多层次性使用价值同时具备生存、享受、发展三个不同层次的的内容。6.使用上的限制性必须根据城市发展的要求，服从城市发展的总体规划，对产品的用途、建筑标准等方面严格限制。7.增值性主要原因：需求量大、土地资源稀缺、建造周期长、基础环境改善等。•房地产基本概念•房地产价格的基本概念一、房地产价格的概念（一）价格的概念为获取某种商品或服务的代价，习惯上可以用货币来表示，但也可以用其他方式表示；价格也可以认为是价值的货币表现；价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。（二）房地产价格房地产价格是为获取他人房地产所需付出的代价，通常可以用货币来表示和偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。•房地产价格的基本概念价格的影响因素•房地产价格的基本概念（一）房地产自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反应房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括1.位置；2.建筑物本身。（二）房地产环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。（三）人口因素1.人口数量：房地产价格与人口数量的关系非常密切。2.家庭人口规模：这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭人口数。（四）经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收入及金融状况，利率，物价（特别是建筑材料的价格）、建筑人工费，居民收入。（五）社会因素影响放的产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。1.政治安定状况；2.社会治安状况；3.房地产投机；4.城市化。（六）行政因素是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素。（七）国际因素（八）心理因素影响房地产家的的心理因素主要有以下几个方面：购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥数字，如讲究门牌号码、楼层数字等。房地产价格的评估1.市场比较法2.收益法：（1）保守资本化法；（2）直接资本化法。3.成本法4.假设开发法5.长期趋势法•房地产价格的基本概念•房地产业的基本知识•房地产业的基本知识房地产业（一）概念房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。（二）内涵房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿出让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产运行的几个重要环节一、生产环节项目概况法律及政策性风险分析1.可行性研究2.立项审批3.取得土地使用权4.施工建设•房地产业的基本知识•房地产业的基本知识二、流通环节是开发商出售商品房，回收资金实现盈利的环节1.预售：即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。但是必须取得五证两书。2.现房销售：商品房现售应当符合下列条件（1）现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。3.代理：指房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义与第三人进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。4.居间：指向委托人报告订立房地产交易合同的机会，或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。三、消费环节1.物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境；卫生和秩序的活动。2.行政管理•房地产业的基本知识•房地产运行各环节之间的衔接交互影响生产对消费的影响流通对消费的影响消费中管理对流通的反作用产品对消费质量的影响产品对消费过程中管理的影响产品对使用时间的影响流通中的承诺对消费的影响与消费有关的各种约定流通与消费管理的衔接提升产品品牌影响产品的价格影响销售量如何相互配合1.了解其他环节的业务内容；2.界定各自业务范围和责任；3.前一环节为后一环节铺垫，后一环节给前一环节反馈信息完