2010房地产经纪人《制度与政策》考前试题及答案

2010房地产经纪人《制度与政策》考前试题及答案(2)一、单选题1、以下权利中，属于担保物权的是()。A.抵押权B.地役权C.建设用地使用权D.典权[答案]A[解析]担保物权包括抵押权、质权、留置权等。用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。2、下列关于监护人说法不正确的是()。A.未成年人的监护人是其父母B.父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的其祖父母担任监护人C.无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人D.无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人[答案]B[解析]未成年人的监护人是其父母;父母双方均死亡或者没有监护能力的，由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、妹或关系密切的其他亲属、朋友担任监护人。无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶、父母、成年子女、其他近亲属担任监护人;关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人。3、下列关于行政处罚的概念，说法不正确的是()。A.行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为B.行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范已构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为C.行政处罚是以惩戒违法为目的，具有制裁性质的具体行政行为D.行政处罚的主体是行政主体，处罚的对象是行政相对人[答案]B[解析]行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为。4、我国行政诉讼制度采取()的分配原则。A.原告负举证责任B.被告负举证责任C.人民法院负举证责任D.行政机关负举证责任[答案]B[解析]中国行政诉讼制度采取被告负举证责任的举证责任分配原则。5、房地产方面的部门规章主要是指()制定的规章。A.国家发改委B.建设部C.司法部D.商务部[答案]B[解析]房地产方面的部门规章主要是指建设部制定的规章，如《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。6、张某以30万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同不属于()。A.典型合同B.单务合同C.有偿合同D.要式合同[答案]B[解析]该合同应属于典型合同、有偿合同、要式合同。7、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为()。A.47年B.57年C.67年D.77年[答案]C[解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年。70-3=67年。8、按国家规定，征收l0公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为()万元。A.50B.90C.100D.150[答案]B[解析]征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。l0公顷=10×15=150亩。征收该耕地的土地补偿费最低=150亩×1000元/亩×6倍=90万元。9、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收()万元土地闲置费。A.100B.150C.160D.200[答案]C[解析]在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。800万元×20%=160万元。10、下列不属于《土地管理法》所确定制度的是()。A.国家实行保护耕地制度B.国家实行土地有偿无限期使用制度C.国家建立土地调查制度D.国家建立土地统计制度[答案]B[解析]国家实行土地有偿有限期使用制度。11、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。A.拆迁人B.拆迁主管部门C.房地产权属登记部门D.规划行政主管部门[答案]D[解析]违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。12、下列关于城市房屋拆迁，说法正确的是()。A.集体土地上的拆迁行为，应按照《城市房屋拆迁管理条例》执行B.自拆自建行为，属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整的行为C.《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁D.不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，也需要申领房屋拆迁许可证。[答案]C[解析]《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。13、下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的是()。A.补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人B.货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定C.一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。D.从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的[答案]A[解析]货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，也受产权状况的影响。从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。14、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是()。A.拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B.拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼C.拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D.诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行[答案]D[解析]如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。15、下列关于城市规划编制与审批的表述中，错误的是()。A.设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府编制B.城市规划的编制需要与相关规划相协调C.城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意D.已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批[答案]A[解析]设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府城市规划行政主管部门编制。16、工程投资额在()万元以下或者建筑面积在()㎡以下，可以不申请办理施工许可证。A.30，350B.30，300C.35，250D.25，400[答案]B[解析]工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。17、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于()万元。A.100B.150C.300D.500[答案]D[解析]申领施工许可证的条件中，建设资金已经落实。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。1000万元×50%=500万元。18、下列关于房地产开发项目的原则，表述不正确的是()。A.房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划B.房地产开发项目，应当符合年度建设用地计划C.房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则D.房地产开发项目，应当符合房地产销售计划[答案]D[解析]房地产开发项目，应当符合房地产销售计划，不属于房地产开发项目的原则。19、新设立的房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为()。A.半年B.1年C.2年D.3年[答案]B[解析]《暂定资质证书》有效期1年。20、下列关于外商投资开发企业取得土地使用权的途径，说法错误的是()。A.合资企业与合作企业取得土地使用权，应向合资(作)企业所在地县级人民政府土地管理部门申请B.合资企业与合作企业取得土地使用权，应向合资(作)企业所在地县级人民政府申请C.独资企业可以通过向企业所在地县级人民政府土地管理部门申请取得D.通过土地使用权有偿出让和转让，即通过投标买卖等方式取得[答案]B[解析]合资企业与合作企业取得土地使用权，应向合资(作)企业所在地县级人民政府土地管理部门申请。21、下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是()。A.房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积B.房地产广告中可利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果C.房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定D.房地产中表现项目位置，不得以所需时间来表示距离[答案]B[解析]房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。22、吸收外商投资进行成片开发的项目，应由()组织编制成片开发项目建议书。A.省、自治区、直辖市人民政府B.市、县人民政府C.市、县人民政府土地管理部门D.市、县人民政府规划管理部门[答案]B[解析]吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制成片开发项目建议书(或初步可行性研究报告)。23、根据规定，如果双方对房地产行政主管部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。下列关于重新评估的结果说法不正确的是()。A.如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由房地产管理部门支付B.如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由交易双方支付C.如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格与市场价格基本相符，重新评估的费用将由房地产管理部门支付D.交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼[答案]A[解析]如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由交易双方支付。24、已知某商品房的产权登记的建筑面积97m2，合同约定建筑面积100m2。该商品房的面积误差比的绝对值是()。A.-3%B.3%C.-3.09%D.3.09%[答案]B[解析]本题中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%=(97-100)/100×100%=-3%。该商品房的面积误差比的绝对值=3%。25、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为()㎡的，购房人有权退房。A.96B.98C.102D.103[答案]A[解析]面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。该房屋的实际套内建筑面积如果是98㎡、102㎡、103㎡，其面积误差比的绝对值均未超过3%。只有96㎡面积误差比绝对值超过了3%时，购房人是有权退房的。26、下列关于房地产抵押的实现，说法不正确的是()。A.对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿B.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照债权大小顺序清偿C.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产D.因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产[答案]B[解析]同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。27、根据《合同法》规定，某租赁合同的租赁期限最长不得超过()年，超过部分无效。A.20B.25C.30D.35[