志高物业规划启动区定位

合作共赢全程伙伴志高淮南项目物业规划和启动区定位思路性建议：[2010]-ZG-HNXM-0012项目属性界定区域属性：山南新区是全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。距中心约为10多公里主城区的边缘淮南是全国重要的交通枢纽；煤矿、纺织、机械制造是城市支柱产业二三线资源型城市城市发展的重点就是山南新区，但目前项目处于功能强化和填空式发展阶段城市发展重点项目属性：项目为新城区造城项目，被市政道路分割为16大块；地块自身限制条件紧临淮河大道、规划中的市政府新址及二中资源条件相对优越总占地3200多亩，住宅建设用地近2000亩，当地超大规模大规模资源型、二三线地级城市、主城区边缘、新区造城、大规模地产开发对于二三线地级城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度3项目区域价值定位满足“新区造城”改造的具体要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴国际先进可持续社区发展理念依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo具有都市魅力以居住功能为核心以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元4新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户区域客户其他客户演变随区域成熟，与城市功能连接，配套完善项目前期项目后期新区大盘客户演变规律随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。5项目物业功能定位小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；退台花园洋房——项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；双拼——项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；商业配套——完善社区配套，提升社区文化内涵；高层——符合政府形象，提高整个项目的产品附加值；主题公园——提升整个项目的功能性配套。6图示开发策略：产品组合容积率小高层产品为主为建立项目形象，设置一定量的洋房/联拼产品小高层、洋房及联拼占地比例约70：20：10。策略立势、回现回现，获得利润开发利润启动期发展期成熟期回现，获得超额利润高层比例增加，与低密度住宅比例约为80：20。区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的洋房，获取超额利润。启动造势，奠定区域品质地产的形象。销售价格低开高走，后期获取超额利润。同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本项目发展策略：项目的开发节奏与开发组合7第一部分：项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究8项目总体规划建议：1、丰富项目产品的不同类型，充分满足不同客户层次的需求2、考虑不同产品类型对日照分析的影响，同时兼顾到不同产品类型之间的过度关系3、南北区域通过广场对景、连接形成呼应，结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个住宅区域，将广场、城市景观带、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置高层小高层双拼商业绿化洋房主题乐园9项目商业总体规划原则综合考虑各分区域档次、住宅与商业合理区隔等因素，社区商业规划为两个档次，并设置于不同区域外向型特色商业街区：结合主题公园商业资源的优势，在紧邻沿山路延长线上布置集中休闲特色商业区邻里型社区配套商业：在南经九路项目次入口处并与小区会所相结合，主要服务于社区业主和周边学校10主营业态规模酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500㎡美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500㎡休闲街西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等50-500㎡娱乐街KTV、健身、网吧等500-1000㎡特色专业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。经营内容及方式具有自身特色。主题公园将来会在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升商业街知名度及档次。外向型特色商业街——业态建议11邻里型商业——业态建议主营业态经营内容规模日常用品调味品、生活小用品、便利店10-50㎡药品保健中药、西药、保健品20-100㎡快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡休闲生活花店、书店、发廊50-500㎡邻里商业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。满足社区居民日常生活需求。同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业12第一部分：项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究本报告是严格保密的。13项目整体建议分为四期高层小高层双拼商业绿化洋房主题乐园一期二期三期四期发明王国本报告是严格保密的。1414一期——示范标版•CityFace都市的、休闲的形象，是项目一期最核心的主题住宅售楼处广场景观实景展示区双拼洋房小高层产品特征创新产品主流产品展示都市、休闲形象价值特质都市、现代价值构成要素一座让人只看一眼就难以忘怀的标志性建筑——售楼处＋会所一个聚集眼球和人气的中央喷泉休闲广场一片将高端物业极尽展示的全实景样板区开发策略要点主流阶段/“造势”本报告是严格保密的。1515标志性建筑——售楼处＋会所强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为项目的代名词本报告是严格保密的。1616中央喷泉休闲广场喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人本报告是严格保密的。1717全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就这么最直接的呈献在客户面前，一切都是触手可及，没有拒绝的理由本报告是严格保密的。1818二期——都市休闲•CityWalk都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题住宅发明王国一期商业幼儿园小高层小部分高层产品特征主流产品创新产品展示都市休闲的生活方式完善配套价值特质多元、风情价值构成要素一个汇集区域人气和视觉焦点的休闲城市广场一条凸显休闲气质和生活方式的特色商业街一系列积聚人气并展示生活场景的大事件营销活动一个已经初具规模和人气的全现房社区（项目一期）开发策略要点价值阶段/“造场”本报告是严格保密的。1919主题公园——发明王国发明王国是将来山南新区的焦点，各阶层人群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式本报告是严格保密的。2020特色商业街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个项目最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业街也要在二期入市时最先推出本报告是严格保密的。2121现场大事件营销活动特色商业街开街仪式、发明王国落成典礼、社区童子军集训、淮南城市形象大使……每一次活动都是一次对活力的、风情的生活方式的最好演绎本报告是严格保密的。2222全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现一期开发完成，部分业主入住；无论是盖好的房子，还是住进来的人，都是生活方式的最好表现，也因此成为项目二期的最大卖点本报告是严格保密的。2323三期——一品空间•CityMix局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题住宅邻里商业学校高层小高层产品特征创造核心价值逐步完善项目配套价值特质颠覆、创新价值构成要素相对独立的项目地块，创新户型和创新建筑，构成核心价值开发策略要点创新阶段/“造星”本报告是严格保密的。2424局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有人的目光；在形象和生活方式被认可后，产品规划设计成为了项目价值提升最直接的手段本报告是严格保密的。2525四期——领秀•CityGarden社区的总体成熟度，是项目四期最核心的主题商业泛会所配套商业特色商业酒店商街产品特征全部依托成熟度实现溢价完善项目配套价值特质融合、经典价值构成要素配套设施的成熟（硬件）——商业、教育……生活场景的成熟（软件）——自然景观、居民生活……开发策略要点回归阶段/“示范”本报告是严格保密的。2626商业、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在项目后期开始实现价值；一切的生活需求，在这里可以得到全部的满足，当然会选择这里做为自己的家本报告是严格保密的。2727自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水渍，无不表现出项目已经走向成熟本报告是严格保密的。2828社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人……所有住在这里的人都享受着自己的生活，这正是社区走向成熟的终极表现29第二部分：项目启动区定位及开发策略研究30项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析案例+自身分析3C分析案例分析+市场分析31龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用项目立势，展示项目整体定位形象——都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行作用1消除项目所在区域的陌生感作用2作用332项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析案例+自身分析3C分析案例分析+市场分析33项目启动区定位制定前奏开发商目标市场现状项目核心问题掌握市场时机的快速开发、稳健赢利未来发展的标杆项目城市意向区，区域竞争楼盘开发水平成熟项目立势，展示项目整体定位形象——都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行机会与突破点本项目可以在“品种”、“品质”、“供应结构”和“开发时机”上作为突破点34项目启动区首期推出的产品小高层：沿北入口排布小高层产品情景洋房、联拼：南部小区内部主景观周边公共配套：入口处商业、售楼处。项目启动区范围小高层双拼商业绿化洋房售楼处发明王国启动区35项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析项目定位区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析+市场分析案例+自身分析3C分析36启动区产品策略——通过3C分析结果，通过创新价值点实现产品的局部领先项目启动区的产品策略启动区产品指标体系创新价值平台价值针对3C分析得到的市场竞争以及客户置业价值的结论，启动区产品策略制定为：保证区域市场平台价值水平，针对客户价值敏感点打造产品的创新价值，实现局部领先；非敏感点控制成本中高端形象产品户型设计启动区配套内部设备设施物业管理联拼：别墅感的庭院、露台洋房：宽窗创造舒适感小高层：凸窗突出性价比园林景观户型面积区间社区安保体系现代建筑风格37现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择38洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性洋房要满足中高端客户对于舒适度升级的要求，宽采光面的设计通过对采光及景观的控制，结合变化的外立面形态，体现产品的高舒适度39小高层通过凸窗体现产品的高性价比小高层做为现金流产品，赠送凸窗是高性价比最好的体现40启动区配套物业设置为市场平台水平内部商业选择生活基本消费型业态，满足业主日常生活需求幼儿园预留用地，待一期达到一定入住率后建设并投入使用会所结合售楼处统一考虑，设置休闲、健身等基本功能售楼处结合入口部分物业形成实景展示区41结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左右形象入口、景观大道、风情商业街、售楼中心、主景观体系、样板房、组团景观的营造充分考虑昭示性、进入性与开发持续性，选取项目东南部地块小高层、花园洋房；同时，适当控制户型面积启动区规模启动区核心展示启动区位置启动区产品打造项目核心竞争力——引爆都市风情休闲居住风潮启动区物业建议总结低价入市、小步