XX年河北省霸州市金泽地产-霸州温泉

偉業顧問©2010B.A.Consulting.第1页金泽地产·霸州温泉别墅项目·二阶段工作汇报伟业顾问2011年6月偉業顧問©2010B.A.Consulting.报告内容第2页一、定位回顾二、产品深化三、满足客户需求四、设计建议五、操作可行偉業顧問©2010B.A.Consulting.定位回顾第3页一、定位回顾核心问题与定位策略整体定位偉業顧問©2010B.A.Consulting.项目面临的核心问题：在度假板块形成强竞争环境之中，项目如何提高产品的竞争力？专注于度假别墅产品打造面对激烈的竞争环境，项目的操作难度加大综合分析偉業顧問©2010B.A.Consulting.项目定位策略：核心操作策略——在强竞争环境下，保持高品质形象和突出的产品力是项目的竞争力所在I.高品质：坚持纯别墅社区形象和整体产品的统一性——别墅与类别墅产品II.产品性价比：保证舒适度基础上，加大附加值（可加建空间、大花园、温泉、酒店服务等），提高性价比，提高竞争力综合分析偉業顧問©2010B.A.Consulting.销售产品独栋合院叠拼总价350万左右170-250万100-130万销售速度4-6套/月16-20套/月22-26套/月产品策略——产品跟随市场主流，产品力打造差异化，打造本地最高端I.以合院为主力产品，实用基础上突出度假性，形成项目的特色II.少量独栋，以起到提升项目整体品质和社区档次作用，奠定霸州当地最高端基调III.辅以叠拼，丰富产品线，满足快销项目定位策略：综合分析偉業顧問©2010B.A.Consulting.客户策略I.主要面向北京市区客户，争取本地及周边区域客户II.跟随客群泛化的整体市场变化趋势，吸引北京地区城市中产III.争取本地及周边区域有更高改善需求的财富人士置业项目定位策略：综合分析偉業顧問©2010B.A.Consulting.价格策略I.控制总价，总价性价比，在确保主流面积不变的基础上，在竞争板块中实现产品的低总价II.低总价入市，高总价收盘III.单价以板块为参考，跟随重点项目的价格项目定位策略：综合分析偉業顧問©2010B.A.Consulting.第9页整体定位霸州最高端国际温泉休闲示范居住区——情境温泉别墅小镇偉業顧問©2010B.A.Consulting.霸州假日●温泉花园•低总价•产品创新（高附加价值）•温泉入户•四季生态景观•水环境•专属服务形象定位偉業顧問©2010B.A.Consulting.整体定位3、产品定位：产品形式：经济型独栋、合院、叠拼面积、附加值及配比：I.独栋：350平米左右，可加建空间，露台，大庭院，引入温泉（温泉入户、入花园）II.合院：220-300平米，前后花园，温泉入户、入花园III.叠拼：180-220平米，温泉入户、入花园IV.独栋占10-15%，合院占60-80%，叠拼占10%-25%偉業顧問©2010B.A.Consulting.4、客户定位：独栋客户：北京中高端中产客群合院客户：以北京中高端中产客群为主，辅以本地及周边高端财富人士叠拼客户：北京中产客群，以及本地及周边高端财富人士整体定位偉業顧問©2010B.A.Consulting.5、价格定位：总价区间：独栋：350万元/套左右合院：170-220万元/套叠拼：100-130万元/套单价区间：当前价格：8000-9000元/平米（毛坯、联排–玫瑰庄园开盘意向价格）整体定位偉業顧問©2010B.A.Consulting.研究思路产品细节建议方向操作可行产品设计建议产品细节要素梳理规划/产品建议对细节要素进行客户需求论证客户需求研究产品细节建议修正价格制定、方案比较、经济效益分析方案选定市场研究/案例分析根据市场参照项目研究，以及典型个案产品分析偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化第15页独栋别墅产品研究叠拼产品研究合院产品研究二、产品深化偉業顧問©2010B.A.Consulting.第16页产品深化第16页永定河孔雀城悦榕泉阅湖泊景湾龙Town天地凤凰城旭辉十九城邦北京院子澜溪庄园玫瑰庄园在售潜在选定廊坊、涿州、固安、白洋淀区域为参照市场；针对这些区域内在售项目的独栋和叠拼进入深入研究；对比参考案例取长补短，把握产品细节的升级方向，打造项目特色与亮点，充分挖掘本案的市场竞争力本项目独栋、叠拼产品选定参照市场—廊坊、涿州、固安、白洋淀偉業顧問©2010B.A.Consulting.第17页产品深化物业配比—独栋供应较多，突出产品稀缺性，体现项目档次所在区域项目名称物业配比白洋淀阅湖泊景湾独栋68%涿州北京院子独栋100%澜溪庄园独栋100%固安永定河孔雀城大堡30%叠拼45%较多项目以独栋产品供应为主，永定河孔雀城以叠拼和类独栋的大堡供应为主。偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化所在区域项目名称物业类型单价（元/平米）总价（万元）去化速度（套/月）白洋淀阅湖泊景湾独栋7800234-2733-5涿州北京院子独栋16000400-11004-6澜溪庄园独栋13500396-4783-5固安永定河孔雀城大堡10000226-27519叠拼7000115-18022-26独栋可实现较高价格，但销售速度较慢。叠拼产品价格最低，去化速度相对较快，可以实现现金流保证。建议本项目以独栋产品提升项目整体品质，控制独栋产品数量。适当补充叠拼产品，满足项目整体容积率，扩大客群基数。物业配比建议—基于销售情况对比，本案应控制独栋数量，以叠拼产品扩大客群基数偉業顧問©2010B.A.Consulting.第19页产品深化所在区域项目名称产品类别主力户型面积（平米）在别墅产品中的比例白洋淀阅湖泊景湾独栋300-35080%涿州北京院子独栋250-30070%澜溪庄园独栋290-35080%固安永定河孔雀城大堡240-27585%叠拼170-19580%面积区间—叠拼180-220平米，独栋350平米左右叠拼主力户型面积为170-195平米；独栋主力户型面积为250-350平米。建议本项目叠拼产品跟随市场主流户型，适当放大，主力户型为180-220平米；独栋追求舒适度，建议为350平米左右。偉業顧問©2010B.A.Consulting.第20页产品深化建筑层数—合理设置层数，地上二至三层，地下一层市场主流产品地上层数均做到地上2-3层；地下空间普遍利用不足，仅少数项目设计有地下一层。建议本案独栋产品做到地上二至三层，地下一层。形成项目亮点，体现项目性价比，增加附加值所在区域项目名称物业类别建筑层数白洋淀阅湖泊景湾独栋地上二－三层、无地下涿州北京院子独栋地上二层、地下一层（少数700平米户型有）澜溪庄园独栋地上三层、部分前二后三固安永定河孔雀城大堡地上三层、地下一层叠拼二层偉業顧問©2010B.A.Consulting.第21页产品深化层高—独栋3.3米，叠拼2.9米所在区域项目名称物业类别层高白洋淀阅湖泊景湾独栋3.3米涿州北京院子独栋3.2米澜溪庄园独栋3.3米固安永定河孔雀城大堡首层3.75米，二层3-3.3米，三层4.23-4.75米叠拼2.9米独栋层高在3.2-.3.3米之间，叠拼层高为2.9米。建议本案产品跟随主流市场，独栋产品层高在3.3米，叠拼层高2.9米。偉業顧問©2010B.A.Consulting.第22页产品深化功能空间布局—完善设置楼层功能空间布局所在区域项目名称物业类别地下一层首层二层三层白洋淀阅湖泊景湾独栋无社交、家庭聚会居住、亲子活动空间居住涿州北京院子独栋娱乐（少量700平米户型独有）社交、家庭聚会居住无澜溪庄园独栋无娱乐（庭院层）社交、家庭聚会居住、储藏室固安永定河孔雀城大堡车库社交、家庭聚会居住、亲子活动空间居住叠拼无社交、家庭聚会居住无独栋功能齐备，且各层分工明确，动静分开，宜居宜乐多数项目独栋产品未能充分利用地下空间，有地下的项目以娱乐为主。叠拼一层为社交等涉外功能、二层为居住功能建议本案独栋产品：地下一层以休闲娱乐功能为主，地上一层以社交功能为主，二三层以居住为主，保证私密性。叠拼产品：首层为社交、聚会空间，二层为居住空间。偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化所在区域项目名称物业类别地下一层面积地下一层空间布局白洋淀阅湖泊景湾独栋无无涿州北京院子独栋60（只有少量700平米户型有）SPA、家庭影院、酒吧、洗衣房、保姆间、娱乐室、设备房澜溪庄园独栋主力户型100平左右（庭院层）储藏室、健身房、多功能厅、设备间（庭院层）固安永定河孔雀城大堡20-30平米双车库叠拼无无地下空间应用—60平米的娱乐空间建议独栋充分利用地下空间，打造多功能娱乐空间，完善产品功能结构，面积建议在60平米左右。地下一层面积为20-60平米，以停车和娱乐功能为主；澜溪庄园为前二后三形式，庭院层面积在100平米左右。偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化所在区域项目名称物业类别面宽（米）进深（米）白洋淀阅湖泊景湾独栋13.5-1617涿州北京院子独栋1413澜溪庄园独栋1312固安永定河孔雀城大堡8.7-10.517-18米叠拼11.658.05为保证产品舒适度，建议本案尽量做大面宽独栋产品符合大面宽、短进深，舒适度高；叠拼产品同样面宽大、进深短。面宽与进深—大面宽实现产品舒适度偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化停车位—地下车位，形成项目亮点所在区域项目名称物业类型车库（个/户）车位配比位置（地上、地下）白洋淀阅湖泊景湾独栋11:1地上涿州北京院子独栋11:1地上澜溪庄园独栋1-21:1-1:2地上固安永定河孔雀城大堡21:2地下叠拼11:1地上主流高端独栋市场中，由于容积率低，地表富余空间大，停车方式多采用地上车库、室外停车位设计地下车库的永定河孔雀城大堡，主要是解决容积率高，产品排布密集，地表空间不足的问题建议本项目采用全地下停车，减少地上交通组织占地面积，形成项目亮点偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化装修—毛坯交房、庭院精装所在区域项目名称物业类型建筑装修庭院装修白洋淀阅湖泊景湾独栋毛坯精装涿州北京院子独栋毛坯精装澜溪庄园独栋毛坯精装固安永定河孔雀城大堡毛坯精装叠拼通常别墅以毛坯形式交房，给业主预留充足的个性装修空间，符合客户需求市场的独栋别墅项目都会提交精装修的庭院，主要是考虑到庭院与整体园林的风格统一，能够营造项目整体氛围，形成直观的特色与销售亮点建议本项目产品采用毛坯交房，庭院精装；满足业主的个性化家装需求偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化立面—欧式英伦风格，点缀中式元素所在区域项目名称建筑风格外立面材料白洋淀阅湖泊景湾中式石材+瓷砖；外墙采用文化石、高档瓷砖，门窗采用断桥铝合金涿州北京院子中式面砖+涂料；灰瓦粉墙，木色凸花窗、中式屋檐、中式宅院门第、镶铜雕花木门、以及抱鼓石和砖雕等传统经典装饰澜溪庄园欧式托斯卡纳石材+涂料；外墙采用文化石及面砖，门窗采用断桥隔热铝合金，中空玻璃，配进口五金件固安永定河孔雀城欧式地中海石材+涂料；从红陶筒瓦到手工抹灰墙，从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号欧式建筑风格更能体现异域风情及别样的品质感，受到很多人士的追捧高端别墅均采用进口石材，突入项目风格，体现项目的高品质与稀缺性石材+涂料是多数项目采用的方式建议本项目选择欧式建筑风格，采用区域市场空白的英伦风格，点缀市场普遍采用的中式元素，运用进口石材，体现项目品质偉業顧問©2010B.A.Consulting.产品深化园林风格与主题—欧式园林，异域风情所在区域项目名称风格特点白洋淀阅湖泊景湾中式园林合欢，红枫，玉兰，紫薇，松竹海为特色形成五个绿化组团涿州北京院子中式园林强调组团及院落，肌理清晰，围合感强澜溪庄园欧式园林有上百种植物组成立体式的园林景观，结合坡地建筑与穿流别墅间的流水相互辉映固安永定河孔雀城欧式园林原生态杨树林景观大