第四章 房地产评估

第四章房地产评估第一节房地产概述第二节土地使用权评估第三节建筑物、房地合一的房地产评估第四节在建工程评估第一节房地产概述•一、房地产的概念•房地产是土地和房屋及其权属的总称。•二、房地产的评估对象•土地（土地使用权）、房屋、房地合一的房地产•例，从房地合一的房地产的角度看，作为评估标的包含下列内容：（）。•A、房屋B、所占用土地C、附着在房屋上不可分离的部分D、附带的各种权益•三、房地产评估对象的基本分类•1、生产用房地产：物质生产部门作为基本劳动资料使用的房地产，如工业、交通运输业、建筑业等生产活动所使用的土地、建筑物。•2、营业用房地产：商业、金融和保险、邮电、旅馆、饭店以及其他经营性服务等第三产业所使用的房地产。•3、行政事业用房地产：党政机关，人民团体，科、教、文、卫、体育等事业用房地产。•4、居住用房地产•5、开发中房地产•四、房地产的基本特征•P113•例，单选，评估房地产时需要考虑的主要风险是（）。•A、使用时间长B、不可位移C、不易变现D、规划限制严•三、房地产评估的原则•（一）最有效使用原则•（二）不完全可替代原则•（三）合法原则•（四）房地分估合一原则•四、房地产评估程序•P116第二节土地使用权评估•一、土地使用权及其评估特点•二、土地使用权评估的成本法•三、土地使用权评估的市场法和基准地价修正系数法•四、土地使用权评估的收益法•五、土地使用权评估的假设开发法•六、土地使用权评估的路线价法•一、土地使用权及其评估特点•1、土地概述•例，土地一般是指（）。•A、陆地及其空间的全部环境因素•B、由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体•C、地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂•D、地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分•判断题，土地资源是自然本身的产物，具有不可再生性，因此，其供给基本上是无弹性的。（）•土地的自然供给：基本无弹性•土地的经济供给：具有弹性。•2、土地的特性、分类及地价的特征•（1）土地的特性•例，土地的自然特性有（），土地的经济特性有（）。•A、不可位移性B、质量的差异性C、不可再生性D、效用的永续性E、经济供给的稀缺性F、土地产权的可垄断性G、用途多样性和效益级差性H、经济地理位置的可变性•（2）土地的分类•1、按社会经济用途分类P108•2、按经济地理位置分类P108•3、按所有权归属分类：国家所有土地、集体所有土地。P108•《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。•例，在我国地价一般是指（）。•A、土地的价格B、土地使用权的价格C、土地所有权的价格D、土地使用权转让费•判断题，国家所有土地与集体所有土地的所有权不能进入土地市场流通，但使用权是可以进入土地市场流通的。（）•二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。•党的十七届三中全会的决定提出：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。•注意：农村土地流转中“三个不得”，即不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。•流转的农用地不得改变农业用途，属于基本农田的，流转后不得改变基本农田性质，不得从事种树、挖鱼塘、建造永久性固定设施等破坏耕作层的活动。•党的十七届三中全会的决定提出：•“逐步建立城乡统一的建设用地市场。对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权”。•按照城乡统筹发展的要求，改革农村集体建设用地使用制度，推动农村经营性集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益。•4、按土地利用程度分类P108•5、按开发程度与开发趋势分类P108•6、按建设用地分类：•一类用地：是指用地的自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建筑需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。•二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。•三类用地：是指不适于修建的用地。•（3）土地价格的特征•1、地价是地租的资本化•2、地价是权益价格•3、土地具有保值增值趋势•4、地价与用途的相关性•5、地价具有可比性•6、地价具有个别性•例，下列关于地价特征的叙述，错误的是（）。•A、地价是权益价格B、土地具有增值性C、地价具有普遍性D、地价具有可比性•例，地产市场是一个（）市场。•A、完全竞争B、不完全竞争•判断题，土地使用权具有保值、增值趋势。（）•3、我国土地市场•（1）一级土地市场（土地的政府批租市场）①土地使用权出让Ⅰ.土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权划拨土地使用权土地使用权Ⅱ.土地使用权出让的期限土地使用权出让有最高年限规定，根据出让土地的用途而确定：居住用地70年，工业用地50年，文、教、科、卫、体50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。例，我国土地使用权出让的最高年限由（）决定的。A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。例，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（）内申请续期。A、3个月B、6个月C、1年D、1年半√Ⅲ.土地使用权出让的方式•例，土地使用权出让可以采用（）方式。•A、协议B、招标C、划拨D、拍卖《城市房地产管理法》：协议、招标、拍卖新方式：挂牌Ⅳ.土地使用权出让合同土地使用权出让合同必须明确规定以下内容：土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金和支付方式等。Ⅴ.出让的土地使用权权益：可转让、出租、抵押。•②土地使用权划拨•判断题，土地使用权划拨是政府代表国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，即，土地使用者可以不支付任何费用即可获得土地使用权。（）•土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般来说，这种方式具有无偿性、无期限性和不可转让性的特点。•（2）二级土地市场•二级土地市场是土地使用权转让、出租、抵押市场的综合。•出让的土地使用权在符合一定条件后可在二级土地市场上有偿转让、出租、抵押。•划拨的土地使用权一般不可以单独在二级市场上流通。•注意：房地产交易时房产、地产权属不可分离。•4、影响土地价格的因素P121•（1）一般因素：指对土地价格高低及其变化具有普遍性、一般性、共同性影响的因素，一般包括行政、经济、社会等方面对房地产价格产生整体性、全局性影响的因素。具体包括经济因素、行政因素、社会因素和其他因素。•①经济因素：经济增长速度和社会经济繁荣程度；居民收入和消费水平、一般物价水平、储蓄和投资水平、财政收支与金融装款、利率水平的变化等。•②行政因素：政局状况、政策法规等。•③社会因素：人口因素、心理因素、社会治安等。•④其他因素•判断题，一般因素包含的因素很多，一般评估时分析的只是几个在当时对地价影响比较大的因素；或者可以直接用其作用结果——房地产价格指数进行调整。（）•（2）区域因素：指土地所处地区的自然条件与社会经济条件、行政因素等相结合所产生的区域特征，即该地区的自然环境和社会经济环境对该地区的房地产价格水平所产生的影响。•例，区域因素根源于房地产的（）。•A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性E、效益级差性•①住宅用地评估时应注意的区域因素•自然环境条件：空气、水资源、噪音、光污染程度、自然景观等。•居住环境条件：交通、给排水、供电、供暖、邮电、通讯、绿化、商店、银行、学校医院；附近居民职业、社会地位、文化素养等。•②商业用地评估时应注意的区域因素•商业繁华程度、交通便捷程度、客流量大小、环境优劣程度、城市规划的限制等。•例，在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的（）。•A、城市规划限制B、区域的繁华程度C、交通通达程度D、公共公用配套设施状况•③工业用地评估时应注意的区域因素•交通便捷程度、基础设施完善程度、产业集聚规模、当地的产业政策等。•（3）个别因素：指地产所表现的个别特殊因素，如微观地理位置、宗地面积、地形、地质、城市规划（建筑容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格等）等。•容积率：建筑物的总建筑面积与土地面积的比值。建筑面积是建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。•例，某宗土地4000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积为2500平方米，第二层至第10层每层建筑面积为2000平方米，则由此计算出的建筑容积率为：•（2500+2000×9）÷4000=5.125•覆盖率，也称建筑密度，是建筑物底层建筑面积与土地面积的比值。•判断题，覆盖率一定，容积率越高，在土地上可以建造的建筑物的面积越大，地价也越高。（）•判断题，容积率一定，覆盖率越大，在土地上可以建造的建筑物的面积越大，地价也越高。（）•判断题，宗地面积越大，其单价也越大。（）土地单价宗地面积、容积率、覆盖率•例，最能反映土地使用强度的指标是（）。•A、建筑高度B、覆盖率C、建筑面积D、容积率•5、我国的地价体系P120•（1）基准地价•（2）标定地价•（3）房屋重置价格•（4）交易底价•（5）市场交易价•（6）课税价格•（7）土地价格与楼面地价（楼面价格）•（1）基准地价：基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期。•例，城镇土地的基准地价是以（）为依据评估出来的。•A、标定地价B、土地形状C、土地用途D、土地级别（区域）E、土地面积•P120，P166•判断题：•①基准低价是某种土地级别（或区域）的土地的土地使用权的平均价格。•②基准低价是某种用途（如工业、商业、住宅用地）土地的土地使用权的平均价格。•③各种级别、各种用途的土地的基准地价是覆盖整个城市建成区的。•④基准地价在一定时期内不变。•⑤基准地价是单位土地面积的地价。•⑥基准地价是进一步评估宗地价格的依据之一。•⑦基准地价的高低，主要反映该地区的区域因素的好坏程度。因为它是平均价格，所以不受个别因素的影响。基准地价的特点•基准地价的作用：•①具有政府公告作用。•②宏观调控地价水平的依据。•③是国家征收城镇土地税收的依据。•④是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。•⑤是进一步评估宗地地价的基础。•⑥引导土地资源在行业部门间的合理配置。•（2）标定地价p120•标定地价是市、县政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下一定使用年限内的土地使用权价格，标定地价以基准地价为依据，经评估得到。•标定地价的特点：•①标定地价是政府选定的具体地块的地价，即宗地地价。•②标定地价一般具有评估基准日。•③标定地价在表示上可采用宗地价格，也可采用单位价格。•④标定地价是确定土地使用权出让地价等价格的依据。•⑤标定地价一般不进行大规模的评估。•标定地价是（）。•A、省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价。•B、市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价•C、土地使用权出让底价•D、地产市场交易价格•（3）交易底价：包括土地使用权的出让底价、转让底价、抵押底价等。•例，_____、______都是公开的，而____、_____一般都是保密的。•A、基准地价B、标定地价C、出让底价D、转让底价•判断题，基准地价、标定地价和交易底价都是市场交易价格。（）•（4）市场交易价•（5）课税价格•（6）土地价格与楼面地价（楼面价格）•楼面价格又称为单位建筑面积地价，