物业工作手册(全面实用)

工作手册工作手册物业服务有限责任公司工作手册1目录第一章企业文化------------------------------------2第二章公司简介------------------------------------2第三章晨光·绿景花园小区概况------------------------2第四章公司组织架构--------------------------------3第五章部门职能及岗位职责--------------------------4第六章行为规范------------------------------------19第七章劳动纪律------------------------------------20第八章绩效考核制度--------------------------------25第九章作业规范及标准------------------------------57第十章规章制度------------------------------------102第十一章奖惩规定------------------------------------109第十二章附则----------------------------------------112工作手册2第一章企业文化公司精神：热诚、专业、团结、奉献服务宗旨：用户至上、诚信待人服务理念：客户的事就是头等大事工作作风：不推诿、不拖沓、讲迅捷、讲高效工作理念：做事先做人，做人首立德第二章公司简介昌吉市晨光·绿景花园小区是新疆新能房地产开发有限责任公司一次性开发建设规模最大的小区，是公司发展进程中里程碑式的项目。项目居昌吉城市中央，具有闹中取静，地理位置优越的特点，是城市中坚力量最新居住的理想之地，最佳人居环境。在新能集团公司、新能房产公司和鸿德苑物业总公司的坚强领导下，昌吉市物业分公司通过组建一支专业化服务团队，集合“五化两型”，即规范化、专业化、科学化、人性化、智能化与经营型、节能型的物业管理运营和管控模式，将晨光·绿景花园小区服务管理成具有新能房产特色、鸿德苑物业“品牌”窗口和经营标杆示范点的创新发展优异型物业小区，暨是对公司全面开创“大房产大物业”新局面的最好诠释。第三章晨光·绿景花园小区概况工作手册3晨光·绿景花园小区位于昌吉市区，横贯塔城路，东至延安南路，西至长宁南路，紧邻华尔兹音乐城。占地333.21亩，总建筑面积529059.84㎡，筑密度15.09%，容积率2.2％，绿化率41.73%，预计开发建设42栋住宅楼。其中，小高层9栋，高层33栋，共有住户3890户。2013年-2014年开发建设29栋，小高层6栋，高层23栋，共计2936户，总建筑面积约365391.77㎡；2014年-2015年共计开发13栋，其中小高层3栋，高层10栋，建筑面积96507㎡，共计954户。周边环境及市政配套：小区周边拥有完善的城市配套：市政府、中医院、华洋购物城近在咫尺，与第七中学相距不到1公里，隔街相望的第十二小学，5公里范围内有24小时服务的建设银行、农业银行等金融机构。公共交通线路有1路、5路、44路、54路在站前停靠，是连接城市中心、众多高等学府的重要节点之一。50米市政绿化林带与小区绿景、体育公园构建成了天然氧吧式的园林社区，得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通是城市中坚力量最新居住理想之地。第四章物业分公司组织架构经理副经理副经理维修班环境绿化班协管班综合业务部综合部品质部财务部工作手册4第五章部门职能及岗位职责物业分公司工作职能1、参与物业验收，办理业主入伙手续，装修审查及检查等工作。2、对所辖物业实施的日常物业管理，根据国家及政府的有关法律法规和《物业管理条例》、《物业管理委托合同》的规定对房屋建筑、设施设备、消防、保安、清洁、绿化、社区文化等进行一体化管理；组织业户意见调查和分析，对业户投诉进行处理。3、严格执行公司有关管理方针与管理制度。4、严格执行公司财务管理制度，与业户共同创造社区社会效益、经济效益、环境效益。5、有权制止违反物业管理法律法规的一切行为。做好日常消防管理工作，杜绝重大火灾隐患或事故的发生。6、就有关重大管理问题向公司和有关部门请示汇报。7、负责物品供应商的初步挑选及供应商的管理，所供物品的验收。8、完成总公司下达的工作计划、管理目标、经济指标。经理岗位职责1、认真贯彻执行总公司和本公司经营方针、政策；完成总公司下达的经营管理目标。2、制订分公司相关专业发展规划及实施细则。3、确定分公司年度工作总体计划和实施细则；参与重大项目的合同或标书的评审。4、负责所属项目的物业管理的日常工作，并对部门员工进行业务指导；5、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告。6、审核新增项目的物业方案编制、管理。7、员工激励机制方案制定与执行。8、审核审批劳动用工及财务报表，执行公司的劳动用工定岗定编及工资总量控制。9、小区内发生重大事件或超出本岗位处理权限的事件应立即向上级主管汇报。10、召开办公例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调解决有关事务并做好记录。11、负责做好各项物耗费用成本的控制，严格执行公司财务制度，做工作手册5到收支两条线及资金预算管理，实行费用支出申报核准制。12、与政府有关部门联络,了解行业最新规定。13、推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。副经理岗位职责1、协助经理贯彻执行总公司和公司经营方针、政策；完成分管工作的经营管理目标。2、参与制订分公司相关专业发展规划及实施细则；参与公司经营决策；参与重大项目的合同或标书的评审。3、收取审阅分管工作每日业主的投诉记录，并了解处理进度，将收集整理后的情况向经理汇报。4、负责分管专项工作的日常管理，并对部门员工进行业务指导。5、经常对所分管专项工作进行检查协调，提高服务管理水平。6、如遇紧急情况，严格按照应急预案执行并处理善后工作。7、监督物业主任及各班班长的工作职责。8、负责新进人员和基层人员的招聘培训工作。9、监管员工超时工作及编制补薪表。10、在分管工作范围内定期或不定期召开办公例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调解决有关事务并做好记录。11、与政府有关部门联络，了解行业最新规定。12、协助联络业主及使用人。综合部工作职能1、负责公司行政、人事、劳资等方面的公文起草和打印、下发工作。协助公司领导协调处理内、外关系，落实上传下达任务。2、负责公司文件、资料、档案、图书管理、人事行政印鉴管理工作，办理公司员工的各类证件、员工劳动合同、劳动保险等事宜。3、负责公司各部门定岗定编、员工招聘、考核、录用、定级、辞退、工作调整、人事调动的调配等工作。4、负责公司员工的培训和年度综合考评工作。5、负责公司各类证、照的办理、年审工作。6、负责公司固定资产的管理。7、负责策划和开展企业文化宣传活动。综合部主任岗位职责工作手册61、负责组织和指导日常行政管理工作的开展，并对行政费用，各类固定资产进行控制管理；对总务后勤工作、企业文件资料进行统筹管理；组织推行企业文化建设；定期或不定期对部门工作进行检查，发现问题并及时处理。2、根据物业公司人力资源开发与管理体系的要求，指导、组织人力资源管理制度的编制和各项方案的制定，以实现最大限度地开发人力资源。3、负责审核与管理物业公司的各类合同、协议、文件和资料，督促相关人员及按法律程序协助相关部门处理合同纠纷；公司对外重要事务的处理。4、负责指导、管理、监督部门人员的业务工作，使其不断改善工作质量，负责部门人员培训，考核工作。5、制定公司各项行政管理规章制度，并对相关制度的执行情况进行监督检查。6、督导完成物业费等各项费用的收取工作。7、负责公司办公及工作设备的配备，负责员工工作服的购买和发放。8、根据公司各部门的需求和岗位任职条件，制定员工招聘计划，组织安排招聘活动，组织员工的面试，复试并择优录用工作。9、负责组织编制公司的职位说明书，并根据实际需要进行修改。10、负责员工的考勤、考核、晋升、调任、奖惩、辞退等工作,员工离职面谈及原因统计，负责员工劳动合同，员工档案的管理。11、组织制定公司的培训计划，负责安排新员工的入职培训及上岗前的培训，并对培训效果进行评估。12、建立、完善公司的薪酬福利体系及相关管理制度，负责月度工资报表的除审工作，安排人员按相关规定为员工办理各种保险手续。13、建立、完善公司的绩效考核管理体系及相关管理制度；安排人员定期组织各部门按岗位职责、目标管理责任书实施员工绩效考核；根据公司组织任命程序，组织实施管理人员晋升前考核。综合专责岗位职责1、在主管指导下，根据物业公司的需要，拟定员工招聘计划，选择招聘方式实施招聘工作；收取应聘人员简历，进行分析与初步筛选工作；协助安排人员面试工作。2、收集、录入、更新公司的人事系统信息，编写，更新公司员工名册，收集与物业公司人力资源管理相关的人事动态信息，做好分析报告，定期工作手册7提交相关领导。3、具体负责员工劳动合同、人事档案的归档管理工作、负责员工档案的接收、转出、保管与借阅工作，负责收集人事档案材料、整理档案散件材料。4、按国家相关的规定和物业公司的社会保障制度，办理员工的社会保险及保险关系的转入，转出工作。5、协助领导安排好公司各类会务工作，做好会议记录，按要求及时准确地整理会议记录、纪要、决议，将会议记录存档备案；按领导安排负责会议文件的起草工作。6、协助处理每天业主或物业使用人投诉案例，及时做好记录和反馈工作，并了解处理进度。7、定期对辖区公共区域内的环境卫生、绿化保洁、维护保养、秩序维护、车辆管理、服务质量进行监督检查。8、积极配合公司运维部做应急处理，如无法修复，应及时通知业主并向公司领导汇报。财务部工作职能1、严格遵守国家财经法规和财经制度，充分发挥财务工作的核算和监督管理职能，促进管理处降低成本费用，改进经营管理，提高经济效益；为广大业户当好家、理好财。2、负责管理处一切经济活动往来帐目的处理，认真审核原始单据，根据审核无误的原始单据，填制记帐凭证，及时入帐。3、严格执行公司财务制度，掌握各项开支的范围、开支标准和报销审批权限。4、按权责发生制核算成本、费用，做到真实、准确、完整，及时编制上报各类会计报表、财务计划和财务分析，做到责权、债务清楚，并即时清算。5、管理和控制管理处的流动资金，加强管理费等各项费用的收取工作，作好资金收支计划，平衡调度工作，严格检查备用金的使用，严格执行库存现金限额制度，并定期将资金变化情况向管理处主任及公司财务部领导汇报。6、负责管理处各项财产的登记，定期抽查，做到帐实相符，并按有关规定计提折旧。会计岗位职责工作手册81、严格遵守国家的财经纪律和法律、法令，坚持原则不徇私情，敢于同违反财经纪律的现象作斗争，维护公司的利益。2、努力学习业务知识，不断提高业务水平，按规定设制会计科目，及时编报各项会计报表。3、加强财务监督，严格把好审核关。做到：审核原始凭证的真实性；审核原始凭证的内容是否齐全；审核开支的合理合法性；审核发票的数字是否准确；审核报销手续是否齐全。4、及时做好各项管理费的结算、催付、上交工作。对各种借款、往来款项、代管经费要及时核对，及时清理。5、负责依据公司总体生产经营特点进行财务核算体系的搭建，编制、审核公司年度财务预算。负责公司财务内部管理制度及内部控制制度的建立，确保公司内部管理的严谨。6、负责按照国家的有关政策争取公司应享有的税收优惠及相关政策性支持；负责审核公司所有的经济业务的合理性与合法性；审核会计处理凭证的正确性,严格按会计制度要求处理所有经济业务。7、负责督促公司相关业务部门与总公司核对往来帐,保证往来账的准确性；月末与银行对帐，编制银行存款余额调节表,保证不出现长期未达帐项;负责会计档案的保管与整理；领导交办的其他临时性工作。出纳岗位职责1、负责办理公司对内、外资金结算业务。保管现金及印鉴、空白重凭证、有价证券及各种证照，及时核对银行存款日记帐及银行对帐单。2、完成公司税务等证照的审验和换发工作。3、负责做好公司本部的纳