10房地产估价程序

房地产估价房地产估价程序房地产估价程序房地产估价房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→→实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→→撰写估价报告→估价资料归档房地产估价程序房地产估价一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要其中估价目的是龙头房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案（一）初选估价方法1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度房地产估价程序（二）拟定调查搜集的资料房地产估价三、搜集所需要资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况房地产估价程序（三）估价对象状况资料区位、权益、实物（二）估价方法所需资料房地产估价四、实地察看估价对象（一）实体确认坐落、面积……（二）权利状态确认房地产估价程序房地产估价五、选定估价方法计算初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量房地产估价程序房地产估价方法:加权算术平均简单算术平均中位数众数其他六、确定估价结果房地产估价程序房地产估价七、撰写估价报告（一）估价报告的形式（二）估价报告的要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告房地产估价程序1、封面2、目录3、致委托方函4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件（三）估价报告的内容房地产估价房地产估价程序八、资料归档房地产估价对估价报告的要求方法选择正确参数选择合理结果基本准确格式符合规范表达清晰流畅打印装订整齐房地产估价程序房地产估价估价报告的组成封面一封面二目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件房地产估价程序房地产估价四、估价结果报告（一）委托方（二）估价方（三）估价对象1、坐落2、权利状况3、建筑物状况或土地状况4、区域状况（四）估价目的（五）估价时点房地产估价程序房地产估价（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期房地产估价程序四、估价结果报告房地产估价五、估价技术报告（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析市场状况）（四）估价方法选用(详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、思路与公式)（五）估价测算过程房地产估价程序房地产估价1、市场比较法至少10个交易实例，说明：具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（2）选取可比实例至少3个房地产估价程序（1）搜集交易实例房地产估价估价对象实例A实例B实例C坐落成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件一般较好一般较好商业配套一般较好一般较好公共设施一般一般一般较好环境状况较好一般较好很好个别因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南层次2/61/63/66/6装修普装普装精装精装（3）估价对象与可比实例因素比较房地产估价程序房地产估价估价对象实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710171017141611交易情况100100100100房地产状况交通条件100102100103商业配套100103100102公共设施100100100101环境状况10098100105建造年代10010097103朝向100100100100层次1009810496装修100100101105合计100101102115（4）比较因素分值分析房地产估价程序房地产估价实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/100交通条件100/102100/100100/103商业配套100/103100/100100/102公共设施100/100100/100100/101环境状况100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100层次100/98100/104100/96装修100/100100/101100/105修正后价格109001110810170比准价格10726元/㎡（5）比准价格计算房地产估价程序房地产估价2、收益还原法至少5个实例，说明：具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（1）搜集收益实例（2）求取年潜在毛收入（3）求取年有效毛收入有效毛收入=潜在毛收入×（1-空置率）=潜在毛收入×出租率房地产估价程序房地产估价2、收益还原法租金中所包含的费用——由出租方所付的费用管理费、维修费、税费、保险费……（5）计算年净收益年净收益=有效毛收入-运营费用（6）求取还原利率（7）确定收益年限（8）计算收益价格房地产估价程序（4）估算运营费用房地产估价3、估价结果理由、计算、结论房地产估价程序房地产估价估价报告的组成封面一封面二目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件房地产估价程序房地产估价房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→→实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→→撰写估价报告→估价资料归档房地产估价程序房地产估价一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要其中估价目的是龙头房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案（一）初选估价方法1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法房地产估价程序房地产估价二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度房地产估价程序（二）拟定调查搜集的资料房地产估价三、搜集所需要资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况房地产估价程序（三）估价对象状况资料区位、权益、实物（二）估价方法所需资料房地产估价四、实地察看估价对象（一）实体确认坐落、面积……（二）权利状态确认房地产估价程序房地产估价五、选定估价方法计算初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量房地产估价程序房地产估价方法:加权算术平均简单算术平均中位数众数其他六、确定估价结果房地产估价程序房地产估价七、撰写估价报告（一）估价报告的形式（二）估价报告的要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告房地产估价程序1、封面2、目录3、致委托方函4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件（三）估价报告的内容房地产估价房地产估价程序八、资料归档房地产估价A.0.7估价技术报告：（标题：）房地产估价技术报告（一）个别因素分析详细说明、分析估价对象的个别因素（二）区域因素分析详细说明、分析估价对象的区域因素（三）市场背景分析详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来（四）最高最佳使用分析详细分析、说明估价对象最高最佳使用（五）估价方法选用详细说明估价的思路和采用的方法及其理由（六）估价测算过程详细说明测算过程，参数确定等（七）估价结果确定详细说明估价结果及其确定的理由房地产估价程序房地产估价（五）估价方法选用1、选用方法及理由2、方法概念及公式（六）估价测算过程房地产估价程序房地产估价1、市场比较法（1）搜集交易实例至少10个实例的基本情况：坐落、单价、日期、情况（2）选取可比实例面积、房型、层次、朝向（3）比较因素分析（表格）（4）比较因素分值（表格）（5）比准价格计算房地产估价程序房地产估价2、收益法（1）计算潜在毛收入①搜集租赁实例至少5个实例的基本情况：坐落、租价、日期、情况②确定租赁价格③计算潜在毛收入（2）计算有效毛收入（3）计算运营费用（4）计算净收益（5）确定还原利率（6）计算收益价格房地产估价程序房地产估价3、估价结果简单算数平均加权算数平均以一种方法未主，另外一种方法做参考房地产估价程序