实效房地产广告策划的方法和案例

地产营销综合外包机构 前期 顾问 推广 销售 地产投资安全，营销队伍中的意识和技术风险知多少 Œ  Ž   ‘ 实效4大营销整合外包服务 解决投资成败的关键技术点。 80%20%100%对于投资人来说，只需要告诉实效，资金利用要求。实效即回馈你市场结果。 帷幄阶段，必须满足后期决胜需要 投资策划土地获取地缘人脉潜规则户型配比产值及利润回款重难点回款和开发排期产品方案项目定位土地出发 投入产出出发 楼盘定位 市场出发 销售力出发 实效前期定位，与常规方式有何不同 从规划指标、资源、成本角度寻找土地价值从城市机会、市场需求角度看待土地价值。从总产值、利润角度思考户型配比。从货品销售难易度，思考总产值和货品回款力。常见方式 实效方式 产品意见书 回款预测 最大程度的报障投资安全性 在不同市场，需要不同的被购买理由 回款任务货品分析市场考量竞争货品客群分析市场规则重点产品难点产品再定位（题眼）市场定位客群定位购买价值产品出发 多年不变 客户定位 竞争需求出发 经常变化 实效市场策略，与常规方式有何不同 从产品规划、户型、价格、配套上找卖点重视产品与竞品在货品变化时，产品对于客户的购买价值。当产品不变，产品价值即稳定当客群、供应关系，市场发生变化，产品价值即发生一次变化常见方式 实效方式 价值体系 市场定位 最大程度的满足市场特征。在每个阶段都走货。 娱乐营销创始公司，低成本高知名度 目标客群低成本媒介主动关注点话题点价值体系传播创作城市阵地高知名度客群报告畅销前提媒介数据库执行快速爆发人肉媒体产品卖点 重复曝光 创作概念 话题关注点 人肉媒体 实效娱乐营销，与常规方式有何不同 基于之前策略所提供的卖点产品是什么不重要，重要的是如何寻求到主动关注购买高客户基数的媒体，重复曝光，建立印象建立立体攻势，让客群主动交叉传播产品话题。常见方式 实效方式 媒介计划 高知名度 最低成本，建立最高知名度。成为畅销盘的前提。 好的销售团队，转化率高达N倍 销售任务推货方案客群盘点销售百问客群需求归纳客户地图产品判断接待力任务到人安全回款推货组合客户和货品的归类接待流程成交流程风险管控骨干和落后者谈话销售执行 实效体系，以回款任务为第一而建立。 投资人可以选择以下任一服务或全部组合。 营销外包托管服务前期定位 营销顾问 营销推广 销售执行 广告服务 销售代理 前期定位服务 实效为何值得你信任 记录保持者 影响力事件 销冠 十强 专业化 挂钩 每年楼市来电来访纪录的保持者。每年创造市场有影响力的营销事件20次以上万科海悦汇城、绿地世纪城销冠的制造者。限购时期，让保利心语成为改善类的销冠。年度销售十强实效服务项目约50%。策略、传播体系最为完善的营销机构。作业全部实现工具化。实效接受服务费用与营销结果挂钩的方式。实效当前服务主要品牌和项目 绿地系 中铁二局 保利系 海悦汇城、金色领域、金域西岭；万科营销整合顾问武汉万科高端产品（成就系）；武汉万科刚需整合。合肥万科城。万科成都（区域）公司刚需产品——幸福系研发。绿地世纪城、绿地圣路易；绿地刚需线整合保利心语、保利香槟国际。新界1-5期檀木林国宾府、假日青城365宅院。万科系 其他事迹或荣誉 海悦汇城10年万科集团金奖 绿地控股营销一等奖 万科幸福系产品研发，并获郁亮嘉奖。万科首置产品线研发人 娱乐营销 （出版中） 绿地世纪城出版专业类图书，5本06年住建部中低收入解决方案3等奖 快销、快销 他人赞美实效案例的出彩 实效却是为了回款 2011-2012年 14个项目、37个案例 3个销冠 在偏僻的地方，连续3年销售过10亿。  海悦汇城  （盈利和回款情况，获万科集团金奖） 前期定位、营销顾问以及娱乐营销上，实效的工作 效果反馈来电来访销售居周刊也能来电200组周末来访可达500  2012上半年套数五强，2011万科销冠前期定位：调整地缘、人脉，保证快速回款的投资人利益地缘人脉潜规则常规新城区外围，土地配套为零养老人群及华阳刚需舒适型产品；有自然资源。实效被挤压阶层的最好选择城市被挤压的刚需和外来购房人最低购房成本（低总价和精装）不断寻找产品利益点和低成本高知名度手段1  2  3  4  5  6  万科在找海悦哥有情人终成房奴城南一哥南跑跑，我是卧底海悦哥怀孕奔三爱幼社区启动第一波：以“海悦哥”为关注点，迅速让产品的低价位，打响市场。 征婚这样的高关注话题，让海悦不断低成本获得关注 以城南1哥的话题手法，不断低成本获得关注。 促销，也促销得很有话题。 把年终27个月奖金的话题拿来调侃，海悦很懂时刻保持高热对促销的帮助 当海悦产品由两房转型三房，海悦哥也成功由苦逼青年转型顾家好男人。 伴随客户成长，当年的海悦哥们，现在都成了海悦爸。海悦的创作题眼，也相应改变 在一个销冠只有80套的板块 完成300套/月的销售量  绿地世纪城 通过调整前期定位、市场策略和娱乐营销。实效在80套/月的市场，实现了每月300套，并成为新销冠。 销售结果来电来访销售月1500左右月来访2000以上2012上半年套数销冠商业模式：12亿年度任务，每月需要300套地缘人脉潜规则市场规则北乱，城市待发展区域城北原住民中高品质配置实效调整三环内最后的白领地盘85后城市白领，有个能干的爹总价控制，房间多，功能全娱乐营销：快速建立高知名度1  2  3  4  说北富城北五大怪促销CCAV体楼市最血腥事件5  6  7  8  独立宣言爱情与房子无关世纪姐征婚欧洲杯伪球迷11年入市，率先提出“北改”概念，早于政府一年。改变市场对城北的不良印象。 打破北乱印象，除了北富，还有打破城北五大怪。  立体攻势，网络配合，选择人人忌讳的CCAV体，微博传阅近万，世纪城获全国行业知名度。 以“楼市血腥事件”新闻标题式话题获得彪悍收视，通过网络蓄客解决50%的蓄客。 在原住民无法满足任务要求时，必须抓城市白领为增量点。迎合85后男女关系的御姐文化，世纪城以独立女白领形象出现，蹭着新婚姻法的话题风头，世纪姐一炮而红。     海悦哥和世纪姐 两大刚需王南北合作炒作彼此，占领网络话题，形成立体攻势，也很娱乐 。南北调情过后，世纪姐决定内部炒作，征婚圣路易。  小阳春里，楼市看涨，世纪姐化身为“任志强”，大谈对楼市观点。 当外地人进入客户地图，世纪姐打击其他地方生活不易，说留在成都的好。  欧洲杯，看球不是乐，看伪球迷得瑟才是乐，世纪姐又及时抓住该话题。 助力绿地（西南）成为成都销售面积第二  绿地首置产品线整合营销  绿地（西南）2012年销售任务增加。但旗下只有4个盘，以4个盘PK保利12盘，万科6盘。 效果反馈来电来访销售来电提高10%  来访提高20%  四项目有2是销售十强。销售面积成都第二商业模式：青年城市的最好产品地缘人脉潜规则低总价、高品质的首置产品娱乐营销：半年7次营销攻势1234成都楼市四大高手绿地4星计划和苹果4S  热点话题年终奖微博体：万能的绿地解决青年问题56  7  8  绿地20岁：年轻有为的90后登台张学友歌词广告考完不买房，人生输半场2011年末，刚需线打包推广，全城四方四大高手出关，奠定绿地首置王地位。  乔布斯死了，苹果4S正在火头上，绿地4S话题力自然暴涨。  27个月年终甚嚣尘上，绿地刚需做了房价贺岁，年终咱也发红利，来访猛增。 万能的微博体火极一时，话题四俩拨千斤的力量再次显现。 赞助张学友演唱会。让歌词来促销  高考季节，我们发证书，打动刚进入买房队伍的85、90后和他们的父母们。  50万营销费，在09年初销售600套房子  万科青年产品整合推广   09年春天，市场尚在08年的冰谷中。青年置业计划，只花费50万，获得600套的小阳春。 效果反馈新开盘金色海蓉，开盘即售罄，累计该月首置产品销售过600套。创造08年之后第一个小阳春。商业模式：不同楼盘，但是一致服务青年首置地缘人脉潜规则实效策略万科为青年在1-­‐23级板块准备了居所受当时政策鼓励的首置万科精装房的不同生活价值娱乐营销：买房就如找对象（赋予每个楼盘人性）嫁男当嫁（金域蓝湾）；娶女当娶金色海蓉；过日子还得魅力之城  08年万科启动青年置业计划，打包推广，娱乐营销第一次试水，话题选自当时来临的情人节。 把情人间的悄悄话公开化，效果被放大。新政当道，KSF人人自危，万科促销却说乐坏丈母娘。   2012，改善客群限购令中，唯一的大户型销售冠军，5个月，7个亿。  保利心语-观园国际 12年限购之下，若干大户型半年销售不足1亿。观园国际是心语库存了1年的大户型，仅用6个月，实效让此清盘。 娱乐营销70效果反馈来电来访销售单日最多300余组周末500组左右5个月7亿，高居成都改善类&保利成都销冠.加上其他产品，半年销售11.3亿。商业模式地缘人脉潜规则前城市资源性地段城市居住终极改善（被双限）资源级/享受型后有前景的全新板块进入成就初期的70后，刚性再改不能等家庭型老中小套，房间数量够 打动70后买房客的，只有责任感。  武汉三镇，万科三盘促销，合计开盘任务1000套  武汉万科的首置产品集体促销  金色城市需要每月700套。金域蓝湾陷入客群观望，红郡低迷 效果反馈来电来访销售之前来电5倍周末来访600  金色城市完成任务，月度武汉销冠商业模式：把太多道理，变成没道理的道理地缘人脉潜规则前武汉三镇，地段价值无法统一有原住民有白领有高管有新贵有卖总价有卖身份有卖形态后武汉三镇想住万科的人各种满足娱乐营销：三镇不和的悄悄话公开汉口羡慕、武昌嫉妒、汉阳恨三镇不和的悄悄话公开后，创周末600组来访，低成本提前完成任务。  为新青年，提供适合家庭需要的第二代万科首置产品  万科幸福系产品研发 如何给到区域下属不同城市的分公司一种较为统一的首置标准化产品，提升运营速度，降低风险。基于此，成都区域邀请实效，一起做第二代首置产品的研发 效果反馈娱乐营销80商业模式：高密地段的低总价大满足空间地缘人脉潜规则实效策略满足青年的，都是配套成熟的较差地块（高密度）进入家庭化的80后，老小需要和低支付能力室内功能重叠，室内功能室外化。人性科技的环保精装产品体系是一套成果书，这里仅展现附加的推广创作-《蜗居》热让人们看到了房子带给普通人的痛苦，幸福应该以解决问题为准。  开创大源首置时代，半年即清盘的保利心语4期   2011的保利香雪 2011年，心语3期大户型滞销。为快速回款，实效建议将4期小户型作为主打产品。半年清盘，为心语实现年17亿产值夯实基础 效果反馈10娱乐营销80商业模式：80后的大源时代开始地缘人脉潜规则实效策略城市改善产品打堆的大源板块想享有大源配套的城南白领低总价、首个首置盘当专属富人的大源给80后留位置，保利突破自己，做了一回80后。 不起眼的销售十强，打动原住民的典型 -- 绿地圣路易 在中海、保利等列强扎堆的武侯新城。圣路易一直未能满足原住民的居住虚荣心。 效果反馈7商业模式：区域的品质代言人地缘人脉潜规则前娱乐营销品质有决定性优势，在区域内却被对手捶着打，给出超前享受的题眼，对手都傻眼。  2010年，2个月完成全年销售  华银美景（大源后） 一个不大的项目，在华阳卖了2年多。新推组团，原计划一年卖完，两个月完成任务 效果反馈年度销售任务，两月完成娱乐营销大源后PK大源，距离1000米，价格低一半商业模式：重新调整地缘内容地缘人脉潜规则前华阳城乡结合部原住民及初级白领低总价、功能全后距离大源，只有1公里原住民、城市白领价格低一半在大源后面1000米价格低一半，这个事实真相说出去，还不把大源丢翻？  借用360和腾讯大战的话题，大源后把价格只有大源一半的事实再度包装。