武汉典型社区商业基础调研

目录第二部分社区商业前期规划篇第一部分研究背景说明1.研究目的及资料来源研究目的：对武汉典型案例进行调研分析，通过数据分析、综合提炼，得出有借鉴意义的成果，为后期武汉公司新项目社区商业规划设计和经营管理提供依据。基础资料来源8月11日-8月18日对武汉14个典型住宅项目的社区商业进行实地调研通过实地调研和理论研究，梳理武汉社区商业的标准，为后期新项目社区商业规划提供有效依据。2.标杆案例研究标杆案例选取原则：（1）二环以外住宅项目（2）20万方以上住宅项目（3）成熟社区氛围（入住5年以上）（4）非核心商圈，社区商业体量较合理研究对象区位环线项目名称东西湖三环外万科高尔夫三环外万科四季花城三环外沿海赛洛城1-4期三环外恒大城一期东湖高新三环外万科城市花园二环外保利花园三环外万科魅力之城二环外金地太阳城洪山二环外大华公园南湖世家硚口二环外汉口春天二环外融侨锦城汉阳三环外人信奥林花园三环外金色港湾三环外泰合百花公园2.1社区商业分类研究2.2社区商业规模研究2.3社区商业物业类型2.4社区商业业态组合及面积划分2.5社区商业分布特点社区商业前期规划篇第二部分社区商业的分类研究可以从商业规模、业态比例、分布形式、辐射范围、商业与住宅比例关系、商业与人口关系等几个方面展开。2.1社区商业分类研究商业规模是确定社区商业类型的基本因素，商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因为业态比例的不同而导致对外辐射的强弱商业的分布形式也是影响社区商业性质的重要因素，如人信奥林花园的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强了商业的对外性，而万科城市花园的商业分布则主要分布在社区内部，对内性质较强社区商业的辐射范围能比较直接的反映出社区商业性质，辐射范围的大小可以通过业态组合、主力店的情况来判断商业与住宅的关系也是判断社区商业性质的主要因素，其关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而判断商业对外性质的强弱商业与人口的关系是判断社区商业性质的重要因素，可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常运营，从而判断其商业的对外性质的强弱类型项目名称物业类型商业规模主力店商业分布形式商业与住宅面积比例商业与本社区人口比例内向型沿海赛洛城1-4期底商1无主干道、入口处、内部沿街底商1.22%0.5万科魅力之城底商0.5500㎡超市入口处、内部沿街底商1.22%0.3恒大城一期底商0.37700㎡超市入口处沿街底商1.76%1.0万科四季花城商业街+底商0.5500㎡超市入口处集中商业+底商1.85%0.9万科城市花园商业街+底商0.8500㎡超市+餐饮内部集中商业+底商1.07%0.8万科高尔夫商业街0.9500㎡超市+中大型餐饮入口处集中商业1.38%0.5中间型金地太阳城底商1.2无沿主干道环绕社区分布底商2.35%1.8保利花园底商1.6酒店沿主干道分布底商4.32%1.6汉口春天底商1超市入口处、沿主干道分布2.63%1.9外向型金色港湾商业中心3中百仓储入口处大型商业中心、内部商业街3.06%2.1人信奥林花园商业街+底商3无环绕社区分布底商5.15%4.2大华公园南湖世家商业街+底商3.7882无环绕社区分布底商6.11%2.5泰合百花公园商业街+底商2大型KTV、网吧环绕社区分布底商、内部商业街8.70%3.3融侨锦城商业街+底商3无入口处集中商业+沿街底商13.22%5.0结合调研的14个项目，从社区商业的内在因素和外在因素来对社区商业进行分类，分为外向型、偏外向型和内向型三种。2.1社区商业分类研究2.1社区商业分类研究外向型社区商业特点社区商业面积与住宅面积比5%-11%，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的持续性经营，需要外部较大规模消费群体来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。中间型社区商业特点商业面积与住宅面积之比在2%-5%之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型社区商业特点商业面积与住宅面积的2%以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖于本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常运营。2.1社区商业分类研究典型案例：泰合百花公园（外向型社区商业）1.项目商业体量较大，社区商业面积与住宅面积比为8.7%；2.项目位于经济开发区较中心位置，毗邻江汉大学，带来大量人流和外来商业需求；3.项目社区商业物业类型、业态丰富，既有满足日常生活所需的商业，也有KTV、网吧、大型餐饮、金融等业态。2.1社区商业分类研究典型案例：金地太阳城（中间型社区商业）1.项目社区商业体量1.2万方，社区商业面积与住宅面积比为2.35%；2.项目位于一条临街面位于主干道关山大道，带来大量人流和社区外消费客群；3.关山大道一侧底商以中型餐饮为主，项目入口处和新竹路一侧底商以便利店、日常配套等业态为主。临关山大道为两层底商，均为一拖二，业态以餐饮为主，店铺面积在150㎡以上。临新竹路为一层底商，面积较小，业态以便利店、生活家居、配套服务等为主，该底商沿街面较长。小区入口处底商左边为两层，右边为一层，面积较小，业态以房屋租赁、便利店、配套服务等为主。2.1社区商业分类研究典型案例：万科城市花园（内向型社区商业）1.项目商业体量不大，社区商业面积与住宅面积比为1.07%；2.项目位于三环外，社区商业主要消费需求来自社区内居民；3.项目社区商业物业类型以超市、小型餐饮、服务配套为主。项目规划路口设置3000㎡购物广场，局部三层，广场内有400㎡的餐饮主力店、500㎡的超市、500㎡的菜场和美食街，以及少量配套类商业2.2社区商业规模研究先根据项目内外部因素进行定性分析，确定社区商业所属类型，再根据人均商业面积、商业面积占住宅面积比例等进行定量分析，确定社区商业体量。规划前期社区商业类型的确定1.5公里半径范围内商业情况地块制约因素市场竞争预期社区商业类型商业空间业态组合地块形状交通状况区域内人口数量区域内商业空间较大区域内辐射面较广的商业不多展示面较宽交通便利区域内人口数量较大市场预期较好外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的商业态不多展示面适中交通便利区域内人口数量一般市场预期一般中间型区域内商业空间较小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量不多市场预期较差内向型2.2社区商业规模研究定量分析确定规模：按人均商业面积计算或按商业面积与住宅面积比例计算社区商业类型外向型中间型或内向型人均商业面积1-3㎡≤1㎡社区商业类型外向型中间型内向型商业面积占住宅面积的比例5%-11%2%-5%≤2%①按人均商业面积计算：②按商业面积和住宅面积的比例确定：社区商业的物业类型可分为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种，常见的项目社区商业物业类型为“社区底商+社区商业街”的形式。2.3社区商业物业类型社区商业中心社区商业街社区底商光谷坐标城泰合百花园沿海赛洛城类别社区底商社区商业街社区商业中心物业形态利用楼盘低层或低层作为商业用房以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业由社区底商、社区商业街或其他高级配套共同组成功能主要方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务功能基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而祈祷必要的补充作用设置在居住区内人流集中地区，选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成区域核心消费人群选址在主要入口，服务人口一般在5000人左右，商业服务网点数5个以上服务对象主要是小区内居民，服务人口一般为2-5万人左右服务对象辐射范围较广，商业服务网点数在20个以上2.4社区商业业态组合及面积划分调研数据归类：按照5个面积段进行归类整理类型项目名称主力店501㎡以上业态201-500㎡业态81-200㎡业态31-80㎡业态30㎡以下业态内向型沿海赛洛城1-4期中百超市500㎡无枫琴时尚餐厅、农业银行金山大道分行、中百超市、其他超市便利店、门窗店、汽修店、美容店、棋牌店、水果店、餐饮、药店、诊所、地产中介、通讯器材、服饰店早餐店、干洗店、便利店、小餐饮、五金水暖早餐店万科魅力之城新大地超市500㎡无美发店、中百超市、新大地超市地产中介、药店、诊所、便利店、服饰店、棋牌室、教育培训、餐饮便利店、水果店、福利彩票、美发店、餐饮、银行网点餐饮恒大城一期中百超市500㎡，大鸿福超市700㎡大鸿福超市中百超市美发店、药店、餐饮、拉面馆、门窗店、石材店、教育培训、便利店、布艺店、干洗店、足疗店餐饮、教育万科四季花城中百超市500㎡无美容会所、中百超市房产中介、烟酒专卖店、水果店、宠物店、餐厅、美容店、药店、汽车养护美发店、小餐饮、教育培训、干洗店、门窗店餐饮万科城市花园中百超市500㎡、金福城酒店400㎡、菜场500㎡无金福城酒店、中百超市、菜市场美容会所、便利店、烟酒专卖、餐厅、咖啡厅、美发店、药店地产中介、银行网点、通讯数码、小餐饮、水果店无万科高尔夫和宴、两岸咖啡、大自然餐厅和宴、大自然餐厅两岸咖啡、克丽缇娜烟酒店、药店、教育培训、音乐培训宠物店、便利店、小餐饮、门窗店干洗店、早餐店中间型金地太阳城无无餐饮、棋牌休闲、美容店便利店、房产中介、网吧、餐饮、药店、服饰店、宠物店、棋牌休闲照相馆、棋牌室、干洗店餐饮、便利店保利花园大唐商务酒店大唐商务酒店、七天连锁酒店餐饮、地产中介便利店、美容店、美发店、水果店、地产中介、药店诊所家居建材、书店、餐饮汉口春天中百超市无教育培训、美容美发、家居建材、棋牌休闲、餐饮、银行、超市餐饮、房产中介、便利店、干洗店、棋牌、家装驾校、便利店、餐饮、数码通讯餐饮外向型金色港湾中百仓储6800㎡中百仓储餐厅、摄影公司教育培训、旅行社、摄影、便利店、美容美发、家居建材、咖啡店、餐饮干洗店、数码通讯、无人信奥林花园无旅馆旅馆、饭店教育培训、美容美发、家装建材、餐饮、药店、棋牌娱乐水果店、餐饮、便利店数码通讯大华公园南湖世家无无证券公司、咖啡店、餐饮、菜市场、诊所便利店、家居建材、美容美发、服饰店、棋牌娱乐、花店教育培训、餐饮、药店、地产中介、便利店干洗店、早餐店泰合百花公园KTV、网吧KTV、网吧门诊、旅馆教育培训、餐饮、便利店、银行网点、棋牌娱乐、美容美发、药店餐饮、便利店、美发、数码通讯、药店小餐饮融侨锦城无无餐饮网吧、服饰、餐饮、美容美发、游乐园餐厅、服饰、便利店、药店业态及面积划分：针对调研项目存在的业态进行分类，分为超市、餐饮、服务配套、便利店、服饰精品、美容美发、生活家居及休闲八大类，各自对应一定的经营面积和位置要求。业态分类业态经营面积位置商家超市大型综合超市6000-15000主干道/主入口中百仓储、武商量贩社区标超500-5000主干道/主入口华润、中百餐饮大型餐饮1000-3000偏好人流入口、出口位置，临主干道，展示面好艳阳天、青莲酒家、亢龙太子轩中型餐饮200-800上岛咖啡、必胜客、秀玉红茶坊小型餐饮200㎡以下中西快餐、早餐店等服务配套——10-200位置要求不高，一、二楼皆可药店、银行、书店、邮局等便利店——50-200主出入口小卖部、小超市等服饰精品——50-200位置要求不高，但要有较好的展示面以纯、芬怡内衣、波司登羽绒服美容及美发——50-1000主力承租面积通常位于2楼，位置无特殊要求，但要有较好的展示面克丽缇娜、美发店等生活家居——100-200新兴社区的过度业态，位置要求不高，位于1、2层皆可家具、家私、布艺等休闲——100-1000主力承租面积通常位于2楼，位置无特殊要求，但要有较好的展示面茶楼、茶馆、健身会所等2.4社区商业业态组合及面积划分外向型社区商业业态组合特点：①中大型餐饮占据占比50%以上；②美