鹿丹村综合改造项目难点分析及价值预判-汇报版

1鹿丹村综合改造实施难点分析及价值预判谨呈：鹿丹村综合改造办公室版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2区位交通：鹿丹村紧邻罗湖CBD中心，北靠滨河大道，南与香港相接，区位交通条件良好罗湖CBD鹿丹村香港滨河大道深圳河区位：鹿丹村片区综合改造工程位于罗湖区滨河东路南侧，深圳河北岸，其东面为海关宿舍，西面为红岭路交通：鹿丹村紧邻滨河大道、宝安南路和红岭南路，5分钟可以到达深南中路滨河大道本报告是严格保密的。3现状：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出现了严重的质量问题；改造工作已经提出十多年，但无实质性进展鹿丹村综合改造项目鹿丹村建设于上世纪八十年代末，由于施工时使用了含有大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题原鹿丹村住宅小区占地面积66473.7㎡,建筑面积100146㎡,容积率1.57，共有多层建筑24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋）本报告是严格保密的。4规划蓝图：目前住建局改造办负责鹿丹村的改造工作，项目规划工作已经完成项目用地9万平方米，其中居住用地面积4.41万平方米，容积率4.53规划共建12栋33层住宅楼，住宅总建筑面积为18.63万平方米；其中1-8栋、12栋和11栋的三层用于还迁，还迁面积为12.54万平方米可售商品房为9栋、10栋和11栋部分，总销售面积为5.94万平方米住宅用地污水处理厂用地规划指标本报告是严格保密的。5基础数据：本报告中的各项计算分析均以下列数据为基础现状（万M2）规划（万M2）安置面积拆赔比1:1＋5栋数2412住房套数1461(套)居住户数住宅：1178（户）公寓：273（套）占地面积6.64.41建筑面积11.1418.63拆迁面积11.14安置面积（包括增购和回调面积）13.2可销售面积含建设保障性住房5.94不建设保障性住房7.27备注：增购面积7000平方米，回调面积8000平方米数据来源：《鹿丹村改造发展历程》、《鹿丹村规划详细蓝图》等项目数据本报告是严格保密的。6客户目标：政府主导下的改造难点、开发模式分析及产品价值预判客户目标客户问题拆迁工作中的重点难点分析12政府主导下的改造开发合作模式34改造完成后的房价预测可售面积的产品定位拆迁工作如何推动？政府主导下模式下如何引入合作者？鹿丹村项目改造完成后（3-5年）的房价大概是多少？是否改变现有补偿方案的临时安置补助费的标准？蔡屋围片区的住宅市场租金又是多少？鹿丹村综合改造开发项目费用和利润大概是多少？鹿丹村可售房（还迁剩余面积）做什么户型市场接受度高？多大面积？污水处理厂用地价值5本报告是严格保密的。7工作思路/工作大纲拆迁工作分析开发合作模式及操作建议产品价值预判及定位其他问题分析拆迁谈判条件分析拆迁工作分析拆除工作分析政府主导下的开发合作模式分析政府主导开发模式下的操作建议房价预测可售面积产品定位污水处理厂使用土地价值分析项目经济分析01020304本报告是严格保密的。801拆迁工作分析02010304本报告是严格保密的。9拆迁工作的法律依据颁布（实施起始）时间法律法规名称2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）2007年8月30日修正《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）1991年8月1日《城市房屋拆迁单位管理规定》（建设部令第12号）2004年3月1日《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号）1994年2月1日《房屋拆迁证据保全公证细则》（司法部令第29号）2007年3月15日《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（161号）2009年12月1日《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）本报告是严格保密的。10拆迁工作安排及重点难点在拆迁工作阶段可以分为：方案制定、拆迁谈判和拆除工作三个阶段方案制定阶段拆迁谈判阶段拆除工作阶段工作重点拆赔比临时安置补助费搬迁补助费装修费用补偿奖励措施增购回调房房屋面积认定工作重点谈判人力分析谈判技巧分析工作重点拆除工作分析拆迁谈判条件分析谈判工作分析拆除工作分析本报告是严格保密的。1111拆迁谈判条件分析22谈判工作分析Chapter1拆迁工作分析23拆除工作分析本报告是严格保密的。12拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析•1、临时安置补助费•2、搬迁补助费•3、装修补助费•4、奖励措施•5、房屋面积认定•6、集体奖励•7、优惠和增购面积•8、回调面积•9、产品面积优化•1、临时安置补助费本报告是严格保密的。13根据161号令，临时安置补助费的标准为同类房地产的市场租金，可以通过项目周边同类房屋出租价格来确定深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第五部分，临时安置补助费：实行产权调换的住宅房屋，被拆迁人自行安置住处临时过渡的，拆迁人应当参照同类房地产的市场租金按月支付临时安置补助费，支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外加3个月装修期临时安置补助费。项目周边同类房屋出租价格市场租金临时安置补助费指标确定本报告是严格保密的。14周边同类房屋出租价格：项目周边市场平均租金每个月约为40元/平方米与鹿丹村同类的房地产滨苑小区：滨河新村：三房两厅90平米，租金3500元/月两室一厅78平米，租金2600元/月三房两厅84平米，租金3500元/月两室一厅78平米，租金2800元/月两室一厅78平米，租金2900元/月三房两厅90平米，租金3600元/月平均租金40元/平方米·月滨江新村：三房两厅98平米，租金3600元/月两室一厅78平米，租金3000元/月三房两厅84平米，租金3400元/月指标确定本报告是严格保密的。15从出租率来看，周边区域同类型的房屋出租率均超过95%，无法满足鹿丹村业主的租房需求，必然造成区域租金普遍上涨项目周边同类房屋滨苑小区滨苑铁路新村滨河新村滨江新城下步庙北区国企大厦红岭大厦华瑞大厦项目周边同类小区的出租率均超过95%，无法满足鹿丹村业主的租房需求；根据供需理论，供不应求必然造成周边的房租上涨，取10%的年增长率。指标确定本报告是严格保密的。16项目区域2010年租金：40元/平方米·月租金年增长率：10%第N年租金=2010年租金×（1+年增长率）(N-2010)预测已知条件：预测公式：预测结果：2012年租金：48元/平方米·月预测已知条件和公式预测结果预计本项目在2012年实施拆迁，故临时安置补助费可以取2012年同类房屋的市场租金，约48元/平方米·月每个月48元/平方米的临时安置补助；比同类房屋的市场租金40元/平方米高出8元/平方米；比2009年的《补偿安置实施办法》（建议稿）30元/平方米高出18元/平方米。指标确定谈判优惠条件临时安置补助费取48元/平方米本报告是严格保密的。17以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析以100平方米的住宅为例2009年的《补偿安置实施办法》（建议稿）临时安置补助费：30元/平方米一个月的临时安置补助费：100平方米×30元/平方米·月=3000元一年的临时安置补助费：100平方米×30元/平方米·月=36000元目前市场租金情况：临时安置补助费：40元/平方米一个月的临时安置补助费：100平方米×40元/平方米·月=4000元一年的临时安置补助费：100平方米×30元/平方米·月=48000元建议临时安置补助费：临时安置补助费：48元/平方米一个月的临时安置补助费：100平方米×48元/平方米·月=4800元一年的临时安置补助费：100平方米×48元/平方米·月=57600元48元/平方米的临时安置补助标准比市场租金每年多补9600元，比2009年的补偿标准每年多补21600元本报告是严格保密的。18在谈判完成时间不确定的情况下，何时发放临时安置补助费的风险最小风险分析深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）“支付临时安置补助费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外加3个月装修期临时安置补助费”谈判完成的比例越高，安置补助费的风险越小考虑到项目操作的可行性，建议在绝大多数业主完成协议签订的时候进行集体搬迁，并支付临时安置补助费；对未完成谈判的业主也可以起到加速完成谈判的过程。风险规避建议：本报告是严格保密的。19拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析•1、临时安置补助费•2、搬迁补助费•3、装修补助费•4、奖励措施•5、房屋面积认定•6、集体奖励•7、优惠和增购面积•8、回调面积•9、产品面积优化•2、搬迁补助费本报告是严格保密的。20根据161号令，搬迁补助费为25元/平方米；拆迁人认可需要两次搬迁的，可以给予二次搬迁费用深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第四部分，搬迁补助费标准：住宅房屋，根据被搬迁房屋本体的建筑面积计算，按照每平方米25元给予一次性补助。或拆迁人认可需要两次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。谈判优惠条件对于不太配合的业主，必要的时候可以将“给予其两次搬迁补助费”作为重要的谈判筹码，也是重要的谈判条件之一一次搬迁，按被拆迁房屋的面积，每平方米补偿25元需要两次搬迁的，按上述补偿标准给予两次补偿本项目的搬迁补助标准为：指标确定本报告是严格保密的。21以鹿丹村100平方米的住宅为例案例分析搬迁费计算条件100平方米的住宅搬迁补助费100平方米×25元/平方米=2500元房屋面积：100平方米搬迁补助费：25元/平方米一次性搬迁补助费：两次搬迁补助费：100平方米×25元/平方米×2=5000元搬迁补偿费用增加2500元本报告是严格保密的。22搬迁补助费的风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放风险分析深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）“根据被搬迁房屋本体的建筑面积计算，按照每平方米25元给予一次性补助，或拆迁人认可需要两次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。”一次性补助，风险较小建议：可以考虑与临时安置补助费一起发放亦可成为促使业主快速搬迁的条件本报告是严格保密的。23拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析•1、临时安置补助费•2、搬迁补助费•3、装修补助费•4、奖励措施•5、房屋面积认定•6、集体奖励•7、优惠和增购面积•8、回调面积•9、产品面积优化•3、装修补助费本报告是严格保密的。24根据161号令，装修费按照评估确定的重置成新价给予补偿深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深圳市人民政府161号令）第四十四条，被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿。重置成新价给予补偿本项目的装修补偿标准为：指标确定城市房屋拆迁估价指导意见（住建部[2003]234号）第三条，被拆迁房屋自行装饰装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。本报告是严格保密的。25根据房地产估价师评估惯例，装修折旧一般按5年算，超过五年，装修价格可以忽略不计首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10％，第二年20％的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。指标确定重置成新价：包括重置价和成新率重置价：重置价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用成新率：装饰装修的经济耐用年限和建筑物残值率重置成新价释义市场操作惯例备注：房屋装修的使用年限一般为5-8年本报告是严格保密的。26但是在拆迁项目操作中，装修时间已过5年仍可以使用的，根据保养状况，一般给予5-7成新