(完整版)房地产业务尽职调查报告模版

1关于*********项目投融资的调查报告（适用于房地产开发和旧改等物业项目类投融资业务）履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。申报部门/分支行：融资人：（以下简称“XX”）融资规模：融资期限：我行净收益：交易结构：风控措施：融资人在我行已获投融资金额：主办客户经理：协办客户经理：联系方式：完成时间：**年**月**日一、实地调查情况1序号时间起止地点接触人物调查内容备注1234二、第三方了解（包括但不限于媒体、同业、中介、政府公开信息）序号渠道内容简介121实地调查情况要求详细记录：主办、协办客户经理现场调查的时间段、对客户的办公地点和项目现场的实地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100强企业原则上要求面见实际控制人。234三、“三性”核查齐全性是否提供完整资料□；是否完整揭示集团和关联企业在我行的投融资□；对未按照要求提交的必备资料，给予明确列示，并分析是否影响对项目评判：有效性营业执照是否年检有效□；贷款卡（中征码）是否正常□；工商登记查询是否最新□；税务登记证是否年检□；组织机构代码证是否年检□；其他个性资质证照是否有效□；审计报告是否按照我行要求提供□；集团公司是否提供本部、合并报表□；抵质押物是否评估、评估机构是否符合我行要求□；有效性存疑事项，须说明原因，并加以评判：真实性材料来源、取得、验证是否符合规定、表面真实□；资料所提供的相关信息之间是否吻合□；财务报表数据之间钩稽关系是否正确□；信息核实情况结果及补充的材料说明：真实性存疑事项，须说明原因，并加以评判：一、融资人及关联方与我行/集团历史合作关系1、融资人及关联方在我行原有投融资情况：（新客户可略过）参考表格：客户名称业务种类授信额度授信敞口额度用信余额担保方式到期日合计2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。二、融资人基本信息1、融资人基本情况说明：如果融资人是项目公司的，要调查项目公司及项目公司所属房地产3公司（集团）两个层面,若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。企业名称所属行业注册地址实际办公地址成立日期公司类型经营期间（成立日-经营终止日）至注册资本（万元）法人代表从事本行业年限实际控制人从事本行业年限实际控制人及配偶/子女国籍是否上市股票代码实际控制人与法人代表不一致的原因说明2、股权结构情况股东名称持股比例%出资金额（万元）出资形式与融资人是否存在关联交易备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间关系）…（1）股东背景介绍要求追溯到融资人的最终股东和最终实际控制人，以及其对融资人的持股状况和控制程度。对民营企业，尤其需要说明实际控制人创业、发展和经营的历史等，包括第一桶金来源、投资扩张、多元化转型、兼并收购、业务转型、是否涉及民间借贷等。对于民营企业实际控制人要调查以下内容：（1）个人素养，包括：教育程度、年龄、国籍、户籍所在地、长期居住地、健康状况、婚姻状况、配偶、子女、从业经验、社会头衔、爱好、社会声誉、经营风格、个人信用、经济纠纷、法院执行记录；（2）社会背景，包括：家族实力和社会声誉、家族成员及成员关系、社会交往对象；（3）资产实力，包括：个人和家庭资产、资本积累方式；（4）各类负债和对外担保情况，包括但不限于银行融资、民间融资、对外保证担保、对外抵押担保等；（5）是否涉及民间借贷。4对于实际控制人与股东结构不一致的，需说明原因。需要说明股东是否为高利贷等被动财务投资者。（2）股权变更情况日期股东名称股权比例%出资形式出资金额（万元）备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间的关系）成立时股东1股东2变更时间1股东1股东2变更时间2...对于股东结构频繁变更的，需进一步调查说明原因。是否存在股东主动退出或债权转股权。（3）融资人或所属房地产公司（集团）主要子公司情况(信息来源可参考工商登记系统查询)参考表格：公司名称成立日期注册资本（万元）持股比例住址主营业务……股权架构情况图【对于股权关系、子公司复杂企业（如家族式企业或关联企业众多的集团企业），以架构图方式列示】：融资人或所属房地产公司（集团）主要子公司的经营、财务情况简介，参考下表：单位：万元公司名称总资产有效资产总负债有息负债主营收入净利润……说明：有效资产主要包括固定资产（房地产、设备等净值）、土地使用权等；有息负债包括银行、信托等金融机构贷款、债券、民间融资等。3、主要管理层情况如果融资人是项目公司的，要调查项目公司和项目公司所属的房地产公司（集团）两个层面。5要求调查企业的法定代表人、主要管理层及财务负责人工作履历，并对管理层稳定性、行业经验、内部控制能力等进行说明。4、其他重要事项说明要求对公司的经营和信用产生重要影响的事项，包括公司高层变动、资本变动、组织结构变动、经营主业变动、涉及法律诉讼（需要查询全国法院被执行人信息查询网）等进行说明。6三、融资人经营情况调查融资人及其所属房地产公司（集团）的经营情况，包括但不限于所属集团开发资质、开发经验、开发成果，目前集团的土地储备、在建项目、在售项目情况等。1、已开发项目情况项目名称项目位置项目类型投资占比（%）开工时间（年月）竣工时间（年月）建筑面积（㎡）可销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）销售收入（万元)合计--------2、在建项目情况（本次申报项目除外）项目名称项目位置项目类型总投资（万元）投资占比（%）已投入资金（万元）资金缺口(万元)土地面积（㎡）建筑面积（㎡）预计销售均价（元/㎡）开工时间（年月）预计竣工时间（年月）抵押状态自有资金银行等金融机构借款其他合计73、在售项目情况项目名称项目位置项目类型总投资（万元）投资占比（%）资金来源（万元）土地面积（㎡）建筑面积（㎡）开盘日期销售均价（元/㎡）已实现销售金额（万元）剩余可售货值（万元）抵押状态自有资金银行等金融机构借款其他合计4、已规划的土地储备情况序号地理位置占地面积投资占比（%）取得时间（年月）取得方式权属情况用途级别土地状态总建筑面积楼面地价土地出让金交纳情况（万元）抵押状态应付实付8合计9四、融资人及所属集团资信状况说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和项目公司所属房地产公司（集团）两个层面,若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。1、贷款卡查询情况贷款卡/中征码密码查询日期未结清融资信息（万元）贷款银行承兑汇票保理国际信用证国内信用证保函其他通道融资未结清不良信贷信息已结清不良信贷信息对外担保信息被担保人名称是否为关联企业担保金额（万元）被担保人预警或不良等负面信息…合计贷款卡信息异常情况说明说明贷款卡是否存在欠息、与报表不符等情况。存在贷款分类为关注类含及以下的，需提供融资行的说明。近期存在多次临时欠息的，需核查企业相关账户的现金情况。他行负债额大幅下降的，需了解是否存在他行收贷或压贷的情况。2、现有融资情况融资机构业务种类授信额度授信敞口额度用信余额担保方式到期日…合计3、实际控制人（自然人）及其重要关联方个人征信查询查询日期姓名融资总额（万元）为他人担保金额（万元）累计最高逾期次数最高逾期期数逾期原因说明…104、主要关联方征信查询公司名称贷款卡号/中征码查询情况（20**年**月**日）融资总额（万元）贷款（万元）银承（万元）信用证（万元）贸易融资（万元）…5、融资人或所属房地产公司（集团）资本市场融资情况（上市/发债公司适用）（1）融资人持有股票质押情况（融资人为上市公司母公司时适用）：股票简称持有股数质押股数质押率质押股票占持有股票比例（2）发债情况融资内容发行规模利率期限到期日承销机构备注公司债券可转债其他上市公司需关注公司公告，调查公司以及衍生品（若有）在资本市场的表现：对外投资、并购活动、股价走势，机构看法等。6、融资人资信情况核查查询系统/途径核查结论监管部门和我行信用黑名单、我行风险提示函、信贷系统预警信息全国法院被执行人信息系统被执行信息国家企业信用信息公示系统是否“两高一剩”客户是否我行各行业准入/退出客户名单客户是否我行关联方信息重大事项（巨潮网、中国货币网、中国债券信息网等公开信息渠道）其他负面和预警信息（互联网）五、融资人财务状况总体说明：若融资人为项目公司，须调查项目公司和项目公司所属房地产公11司（集团）两个层面；若融资人为上市公司或所属的房地产公司（集团）为上市公司，须调查上市部分和非上市部分的情况；若房地产公司（集团）为项目公司（融资人）提供保证担保，房地产公司（集团）层面的内容可以放在担保调查部分。（一）报表采用说明1、要求说明企业提供的完整财务审计报告是否为有保留意见的审计报告。2、对于连续更换会计师事务所的，必须对其原因做出必要的说明。3、说明财务报表的合并范围及其变动情况。4、对资产规模超过10亿元的，报表科目列示单位应为“亿元”。5、对于上市公司，可以直接采用公开披露的财务报告。（二）财务报表科目列示注：1、如无合并报表，可将合并一栏全部删除；2、如需列明细较多，必须在报表下方对金额较大或变动较大科目进行说明；3、对实收资本频繁增资、大额资本公积入账的需调查资金来源。1、资产负债表（单位：万元）科目合并本部说明（第N年及近期）N-2期N-1期N期近期N-2期N-1期N期近期资产总额流动资产合计货币资金交易性金融资产应收票据应收账款其他应收款预付款项存货长期投资投资性房地产固定资产在建工程工程物资无形资产长期待摊费用负债总额流动负债合计短期借款应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬12注：1）实际资产负债率=负债总额-预收账款/总资产；2）存货比率=存货余额与总资产的比率主要财务科目明细分析：（1）应收帐款分析帐龄分析应收帐款帐期2014年（万元）占比（%）2015年（万元）占比（%）2016年（万元）占比（%）2017年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）应交税费其他应付款一年内到期非流动负债长期借款应付债券长期应付款专项应付款其他非流动负债股东权益合计实收资本资本公积盈余公积未分配利润少数股东权益财务指标资产负债率实际资产负债率流动比率速动比率存货周转率存货比率总资产增长率13合计（2）其他应收款分析帐龄分析其他应收款帐期2014年（万元）占比（%）2015年（万元）占比（%）2016年（万元）占比（%）2017年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（3）应付帐款分析帐龄分析应付帐款帐期2014年（万元）占比（%）2015年（万元）占比（%）2016年（万元）占比（%）2017年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）143年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计（4）其他应付款分析帐龄分析其他应付款帐期2014年（万元）占比（%）2015年（万元）占比（%）2016年（万元）占比（%）2017年X月（万元）占比（%）1年以内（含1年）1年至2年（含2年）2年至3年（含3年）3年以上合计大额明细分析企业名称1年以内（万元）占比（%）1年至2年（万元）占比（%）2年至3年（万元）占比（%）3年以上（万元）占比（%）合计15（五）固定资产明细（单位：万元）固定资产名称原始价值累计折旧余额备注总计（6）存货明细要点：对于一般企业，要求提供