广东清远房地产市场XXXX年总结及XXXX年预测报告_26页

第1页，共24页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.2010年清远房地产市场总结2010年，清远房地产市场在政策波折中一路飚红，施工建设火热，成交火暴，各个板块全线突破，营销亮点频繁，市场更加细分，为清远城市建设及经济发展作出突出贡献。一、宏观市场环境1、政策环境：两次新政影响冰火两重天。（1）4.15新政:4月15日,国务院常务会,确定了“史上最严厉”的楼市新政,购买首套自住房且套型建筑面积90m2以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；4.15新政影响极大,改变了开发商全年营销策略,直接导致后果是新货上市延迟，从而影响到全年的供货市场；缺货与置业者观望心态合一，直接导致5.1开始的短暂低迷。不过新政对市场压制作用仅维持了短暂的四个月,9月后成交量随之报复性上升。（2）9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。暂停发放第三套及以上房贷,并未对成交及市场信心造成实质性影响，反而使清远一次性全额付款增多，特别是外地置业者转购清远趋势明显，动摇了本地置业者的观望心态；同时大量优质新货以高性价比冲击市场，再次激活市场购买热情。成交火暴直接导致房价迅速攀升，新政的反弹效益明显。2、市政篇：系列市政大建设加剧了市场爆发。2010年是清远是十个一批工程大开工并丰收的一年。2010年上半年东城启动二期新区建设,预计将投入12亿元进行市政道路建设；占地面积6万平方米东城凤城文化体育广场第2页，共24页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.改造和占地面积超过13万余平方米的竹林生态公园,去年6月动工,总投资近8000万；集高技术、商住、金融等一体的金谷科学城和金谷动力城落户4月正式签约落户东城；投资过亿承担打通清远大道和人民三路重任的富强路4月动工；云山诗意天桥、笔架桥年底开通„„。一系列工程已经对提升周边楼盘销售业绩产生了重要作用，特别是对新城区发展起到巨大推动作用。宜学宜居“大东城”的打造、清新中轴线的完善、飞来湖的建设，都极大的推动了城市面貌及价值提升。对房地产带来直接利好，如东城的锦江豪苑、阳光嘉园、和富东成等在去年推出的新货均消化殆尽。随着城市建设力度的进一部加强，新城区项目将更受到置业者的追捧。但保持性价比并尽快完善配套设施,才是获得热销的关键。二、近年清远市场回顾1、近年商品房建设情况时间施工面积（万㎡）同比竣工面积（万㎡）同比2004年198.617%57-33%2005年263.4532.65%61.918.61%2006年422.5860.40%155.5151.17%2007年577.4336.64%192.1523.57%2008年393.48-31.86%282.7547.15%2009年983.05249.8%271.12-4.1%2006年开始迅猛发展，09年起进入高速开发时期。除2008年经济危机有所下降，施工面积保持在400万方以上，在2009年达到983万方的巨量；竣工面积从2007年起保持在200万方左右，后续供应压力加大。2、近年成交情况2009年、2010年销售量都为近200万方，为2008年的2.6倍左右，但远低于09年1000万方的施工面积，消化量仅占潜在存量的1/5，按此速度，需5年时间才能消化市场存量（未计未来新施工货量），压力明显。清远历年销售情况第3页，共24页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.年份销售面积（万㎡）销售套数数据同比增长数据同比增长200667-4439-20079846%679653%200879-19%6377-6%2009190141%17000167%2010186-7%16152-5%2010年受政策及房价上涨影响，成交略有放缓，但仍保持在历史高位。3、新城区发展优于旧城区域时间总建积（㎡）成交套数成交金额（元）清城区2007272,3902,226888,995,1372008194,0501,736675,227,9632009820,9536,4913,084,125,527201063755555893867032505合计1,927,71916,0747,528,968,795新城区2007573,27440212,345,140,5812008412,46832701,395,686,38220091,024,46193144,253,718,119201069962473343470519010合计2,713,82523,97211,482,866,940清城与新城板块差距保持在2000-3000套左右。4、价格稳步上扬，新城增幅优于旧城清远重点区域价格发展图表326334793756449740913383415249600500010000旧城新城新城4091338341524960旧城32633479375644972007200820092010清城区第4页，共24页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.09年始，价格增幅以新城区尤其突出，达20-23%。5、产品从舒适型向紧凑型转变随着楼价增长，客户购买从舒适产品向紧凑型产品转变，新城区户均面积明显小于清城区，首次刚需特征明显。三、2010年清远市场表现及分析1、受国家宏观调控影响较小尽管国家出台二次宏观调控，除5月份销售量相对减少，其他月份较为平均，而10月、11月份直追2000套。清远重点区域户型发展图表143126110951221121261140200400新城旧城旧城122112126114新城1431261109520072008200920102010年清远各月签约套数1203108612749531016555687964141019901968279115897-2000020004000600080001000012000140001600018000合计环比增长合计1203108612749531016555687964141019901968279115897环比增长0%-10%17%-25%7%-45%24%40%46%41%-1%42%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年4,15新政9,29新政第5页，共24页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.2、成交价格不断上扬2010年，主流价格全面突破4000元/㎡，部分项目向5000-6000元/㎡突破。3、2010年住宅成交排行榜（不含清新）排名项目成交套数成交面积成交均价NO.1碧桂园1391套316797.1㎡6984元/㎡NO.2阳光嘉园1173套156261.4㎡4365元/㎡NO.3御景湖畔685套86118.8㎡4336元/㎡NO.4丽都花城633套26575.37㎡5316元/㎡NO.5云山诗意608套71243.7㎡4319元/㎡NO.6锦江豪苑595套81481.81㎡5827元/㎡NO.7现代城428套48993.17㎡3838元/㎡NO.8东方巴黎404套54296.49㎡4112元/㎡NO.9世纪花城401套39939.25㎡3869元/㎡NO.10万基金海湾298套37544.77㎡4326元/㎡成熟社区、大盘成为成交绝对主力，阳光嘉园继09年后，再次荣登城区盘榜首。御景湖畔、锦江豪苑等城中心成熟大盘最受欢迎，广清大道项目表现出色，4个标杆大盘均进入前十位。4、营销亮点：2010年，在政策及供应双重压力下，营销亮点频出，从区域、主题、形象上都有较大突破，是市场与外界及社会接触最密切的一年。（1）清远房企参展珠三角房博会4月23日至25日,12家清远房企携17个项目参展珠三角房博会,首次大规模集体参展专业地产博览会。第6页，共24页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.在4.15新政影响不利影响下,参展房博会让更多的珠三角市民第一次近距离了解和认识到清远优美的自然环境、良好的经济发展前景和房地产市场,尤其是价格“洼地”获得认可；清远地产要“走出去”成为清远地产人的共识，并坚定了开发商对后市的信心。（2）狮子湖友会事件第二届驻华大使狮子湖友会于12月1日至5日举行,近30国全球驻华大使、80位世界银行家、跨国企业家齐聚清远狮子湖,围绕“投资·合作·发展”话题探讨中国企业如何走向全球化。驻华大使狮子湖友会已成为狮子湖一大特色招牌,其他房企难以复制。作为一种民间的交往平台,狮子湖站在了全国的高度和广度汇聚精英和智慧,宣传效果不言自明,而间接地对清远起到了巨大的宣传作用。（3）万科城开售该项目地块于2009年9月30日取得,位于清远市石角镇马头村大坑水库旁,12月5日项目在广州歌剧院举行新品发布会,12月中旬正式开售，从拿到、开发到预售仅一年时间。此次预售建筑面积20万余平方米,其中住宅2568套,相当清远一个中偏大型社区。截止今年1月5日网签量1509套,不到1个月销售量就超过清远任何一个洋房一年的业绩!清远人第一次见识了品牌的力量。此外项目从拿地到预售仅一年零两个月,其快速开发、快速回笼资金的地产开发模式创清远记录；万科入驻对清远城市及其房地产可产生巨大的宣传效益,并有效提升买家对清远城市的信心。（4）明星代言公园一号清远明星代言还是头一回：景源置业花大手笔请来了天王歌星谭咏麟代言其开发的项目公园一號；此外,公园一號9月下旬开售，4300元/m2左右的均价(折后)，刷新了当时清新洋房(毛坯)价格的记录。去年9月份清新房价大多数都在3800—4000元/m2至今游离；公园一號4300元/m2左右的均价(毛坯)一亮相后,其他项目立马上调房价。明星的引入彻底颠覆了客户对项目乃至区域的传统印象，清新一跃成为能和市区分庭抗礼的板块。第7页，共24页廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.（5）低碳建筑及系列活动2010年初翡翠绿洲动工,5月正式启动第一轮低碳建筑理念宣传行动,5月25日低碳生活馆在清远索菲特大酒店亮相；9月启动“低碳清远我行动”的环保公益活动；9月翡翠绿洲获得中国住建部颁发的“一星级绿色建筑”设计认证。2009年底,当哥本哈根气候变化大会引发全世界节能减排大讨论，但仿佛离清远人还很遥远。而到2010年，当翡翠绿洲低碳建筑理念推出时,清远人的接受程度还是一片空白,经过近一年的宣传、普及,低碳理念已经深入清远人心。5、2010年市场小结与09年的持续升温不同，2010年年中短暂调整后，市场呈现一路上扬。主要原因有以下几点：（1）供应结构性断层：09年及2010年上半年基本上消化余货，市场供应断层。下半年新货集中入市，刺激了购买热情；（2）通货膨胀因素：下半年通涨压力加剧，强化了居民买楼保值心态；（3）开发商资金流通性过剩：开发商手持大量资金，地王频出，抬高购房者心理预期；（4）后调控效应：经历多次调控失效，购房者失去信心，反而加剧对楼市报复反弹的担忧，形成恐慌性入市。四、清远板块竞争格局2010年竞争主要集中在广清大道、东城、清新及旧城、洲心板块。第8页，共2