南京新奥物业中央新城前期物业服务投标书DOC(103页).doc

正本中央新城前期物业服务投标书投标单位：南京新奥物业管理有限公司法人代表：庆启祥投标日期：二〇〇八年元月六日目录第一篇企业资料……………………………………………3第一节企业简介………………………………………4第二节投标函…………………………………………5第三节授权委托书……………………………………6第二篇物业服务方案…………………………………………7第一节物业服务整体策划及设想………………………8第二节物业服务质量指标………………………………12第三节物业服务内容与范围物业………………………13第四节物业服务费收取及使用…………………………17第五节特别服务…………………………………………19第六节对发展商的建议及要求…………………………21第三篇物业服务公众制度……………………………………22第一节装修管理规定…………………………………23第二节临时管理规约…………………………………30第三节住户手册………………………………………35第四节物业服务合约……………………………………48第五节管理规约…………………………………………53第四篇企业内部规章制度……………………………………61第一节员工手册…………………………………………62第二节岗位职责…………………………………………76第三节企业内部规章制度………………………………86第五篇投标报价………………………………………………98第一节服务费用测算……………………………………99第二节投标报价………………………………………103第三节盈亏分析………………………………………103中央新城前期物业服务投标文件第一篇企业资料南京新奥物业管理有限公司南京新奥物业管理有限公司简介南京新奥物业管理有限公司系河西房地产投资的专业物业管理公司，拥有建设部相应资质，是江苏省南京市物业管理协会会员单位。公司成立于2002年1月，目前服务着“月安花园”、“怡康公寓”、“鸿达新寓”等楼盘，服务面积近30万平方米，员工达到180余人，拥有相关专业中高级专业技术人员80人。四年多来，新奥物业本着“诚信待人，用心服务，持之以恒，争创一流”的企业宗旨，借鉴优秀的物业服务理念和自身丰富的服务经验，结合我市的物业服务特点，凭借其规范的职业操守，为业主提供全方位、多元化的优质物业服务，得到了业主的普通好评。其中，“月安花园”小区作为南京市目前唯一的一个国家康居示范工程，公司投入了大量的人力、物力和财力进行服务。我司多次接待了国家建设部，省、市、区各级领导及外国专家，外省、市同行业单位的参观、检查和学习。并荣幸的接待了第六界华商大会与会代表的参观，受到了海内外华商及领导部门的高度好评。本公司根据实际情况，设置企业发展部、市场部、运作部、财务部、人力资源部、行政部、质量管理部、信息科技部共八个只能部门，实际公司领导，各部和各项目服务处三级管理网络。公司的格言是：“服务中抓管理，管理中服务”公司是质量方针是“天天改进，日日创新”。公司在各个物业项目管理小区内设有专人负责实行24小时保安值班、工程维修、清洁和绿化等全方位的服务，小区内配套设施齐全，为广大客户提供一个整洁、安全、舒适的居住环境和服务环境。公司办公地址：南京市应天西路198号电话（Tel）：025-86428359025-86459824传真（Fax）：025-86459824编制（ZIP）：210012投标函安徽雨润地华置业发展有限公司：首先，非常感谢贵司对我司的信任，给予我司参加此次投标的机会，并预祝【雨润•中央新城】的招投标工作获得圆满成功！１、我方已仔细研究了你单位招标文件中的全部内容，愿意参与中央新城前期物业服务投标，并遵照招标文件的要求承担相关责任。２、如果贵方接受我方的投标，我方将保证前期物业服务合同的所有约定进行物业服务。３、如果贵方接受我方的投标,我方将保证按照贵方认可的条件，以招标文件内要求的金额作为保证金，并同意贵方不负担我们的任何投标费用。４、在正式合同签订之前，本投标书连同贵方的招标文件和中标通知书及其他文件、附件将构成我们双方之间共同遵守的文件，并随时接受中标。５、若我方中标，我方将保证在收到贵方的中标通知书后，按规定的期限及时派代表前去签订合同。再次感谢贵司给予我司自我展示与提高的机会，并真诚希望能与安徽雨润地华置业发展有限公司取得合作。投标单位（盖章）：南京新奥物业管理有限责任公司法定代表人（盖章）：电话：[phone]日期：2007年12月25日投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我庆启祥系南京新奥物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托南京新奥物业管理有限公司的为我公司签署本工程的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容。代理人无转委托权，特此委托。代理人：身份证号码：职务：业务经理投标人：南京新奥物业管理有限公司（盖章）法定代表人（盖章）：授权委托日期：年月日中央新城前期物业服务投标文件第二篇物业服务方案南京新奥物业管理有限公司第一节物业服务整体设想及策划“雨润·中央新城”由安徽雨润地华置业发展有限公司开发兴建。该项目位于安庆市新规划的东城区，南临皖江大道，北接“长枫风景区”，东靠独秀路，西邻“香水百合”，是未来新城区的核心区域，与城市社区发展主导趋势相吻合。该项目以建设安庆市具有特色的高档景观楼盘为目的，满足人们在选择住所时追求环境的生态化、个性化的审美需求，使景观内容与住所类型紧扣，道路形式与建筑群体协调，社区环境与城市风貌整合，在东城区形成一个理念先进、环境优美、方案合理、服务完善、集居住、休闲、商贸于一体的高档生活区。根据中央新城的建设指导思想和品牌定位，我们对中央新城的前期物业服务提出整体设想及策划：1、物业服务的定位：在今后的物业服务中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业服务的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业服务一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康园区。我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用，同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理与服务，使业主的需求都能得到满足，并使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用”，不使开发商的投资有丝毫的浪费。2、物业服务模式：我们拟采用项目独立运作的服务模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责服务处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。3、物业服务特色：A、一站式服务——业主只需将他的需求告诉新奥物业【雨润•中央新城】物业服务处的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提供最为便捷之服务。B、零打扰服务——新奥物业员工各项工作的开展，以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础，努力实现零打扰。C、氛围管理针对本物业的特点，物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程。突出高档、简洁的氛围；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。D、设立客户服务中心结合【雨润•中央新城】的物业实际情况，设置客户服务中心，提供12小时服务，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业服务的窗口。4、物业服务措施：我司通过对【雨润•中央新城】的实地踏勘以及对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色，认为在今后的物业服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。【强调安全第一和预防为主的原则】1）安全管理是住宅及办公楼物业服务工作的重中之重。园区的安全保卫工作，不仅涉及业主的财产及人生安全，还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的保安模式。2）园区的安全管理主要包括三个方面：一是消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。二是治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。三是应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未来。【维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性】1）周密策划，充分利用我司接管多种物业的服务经验，参照国内外先进的管理模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理制度和方案。2）在加强员工职业素质训练的基础上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务的意识，提升高档物业的形象。3）加强园区管理，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。【做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行】1）建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员组成工程部，做好设施设备的日常维修养护服务和有偿维修服务。2）建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，收集必要的图纸资料，为后期工作奠定基础。此外，通过工程技术人员早期介入的形式，提前熟悉设施设备与管线。3）充分利用公司工程技术力量。经过多年的运作，我司已经成立了工程技术部和维修中心，并已和多家专业公司建立了长期合作的关系。我司将充分利用公司的工程技术力量和外部资源，进一步降低日常维修养护的成本。【专业保洁，创建整洁的环境】1）当今社会，人们日益注重空气质量与环境指标。因此，保洁工作是园区形象的重要体现，关乎园区的外在形象，直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要，还能使人赏心悦目，提高工作效率。2）做好前期“开荒”。在园区交付前一个月左右，我司将从公司保洁中心抽调专业人员，协助服务处做好园区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。3）严格执行服务计划，落实各项检查制度。我们将根据园区具体情况，制订详尽的作业计划，详细规定保洁标准和频次。【兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务】1）由于本园区物业类型的特殊性，我们在为住宅业主提供完善服务的同时，也要为商住楼业主提供温馨、舒适、安全的生活环境。2）针对住宅、商住楼的功能不同，进行服务上的合理分割，设立住宅与办公楼服务区，保持相对独立。保证住宅区域的舒适、安静和办公楼区域的专业、高效。3）在对园区配套设施的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理使用。【完善配套服务，强化服务质量】1）为增强办公楼的服务功能，满足住宅区域业主的需要，在今后的服务中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套服务，给园区业主提供便利。2）拓宽服务内容，满足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题，我司还将提供委托代办服务，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转让，个人行李托运，出租车预约服务，代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。3）充分整合周边社会资源，为我所用。通过对周边资源的调查、协商、利用，为业主提供更广泛与优惠的服务。5、物业服务目的：通过本公司的有效服务，充分合理地使用现有房屋，发挥楼宇住宅的功能，提高房地产物业的使用效率和经济效益，促使房地产物业的保值和增值，并为业主和使用人提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的工作和生活环境，提高发展商及物业公司的声誉。第二节物业服务质量指标服务质量目标：１、房屋完好率95%以上；２、公用照明完好率95%以上；３、管道完好率95%以上；４、各类设施、设备完好率95%以上；５、消防系统安全使用率100%；６、大、中、小修工程合格率95%以上，小修、零修及时率95%；７、业主或租户有效投