XXXX年房地产新政后开发商的策略选择与世联的建议_67P

世联新政研究系列之二新政后开发商的策略选择与新政后开发商的策略选择与世联的建议世联的建议世联的建议世联的建议世联地产市场研究部05/06/2010特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。市场走势：量价的变化及开发商动态1政策研判：近期政策变化及趋势分析2世联建议未来段时间的市场策略3世联建议：未来一段时间的市场策略3市场走势：量价的变化及市场走势：量价的变化及11市场走势价的变化及市场走势价的变化及开发商动态开发商动态11当前市场特征与量价走势当前市场特征与量价走势4.15新政前后50天全国主要城市成交量价出现分化数据来源：世联数据平台世联城市分类标准：按经济总量、居民收入、房地产市场投资、商品房竣工、销售、价格等相关指标将主要城市划分为三类三类城市经济水平一般，居民消费能力较低，房价相对合理，房地产市场发展成熟三类城市房相房产市熟度较低的内地城市类城市经济水平相对比较发达，居民消费能好地二类城市力较好，房价相对较高，房地产市场发展成熟度较高的区域性城市一类城市经济水平发达，居民消费能力好，房价高房地产市场发展成熟度好的标一类城市价高、房地产市场发展成熟度好的标杆城市从城市来看，量价走势一类城市：成交量深度下跌，但成交价格仍然比较坚挺。二类城市：成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大约10%左右。三类城市：成交量及成交价格均开始小幅下降。一类城市：成交量均处于低位震荡整理态势，跌幅趋缓，成交均价除北京震荡下行外，其余城市价格继续上涨，其中杭州涨幅最大深圳4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价22%上海4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价0%20%40%15天30天45天50天27%12%8%5%成交面积成交均价-10%0%10%20%30%15天30天45天50天16%22%15%14%-60%-40%-20%15天30天45天50天69%69%-64%-59%-60%-50%-40%-30%-20%-53%60%-57%-80%-69%-69%北京4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）-70%-65%-60%杭州4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）-20%-10%0%15天30天45天50天-15%-20%-16%-14%0%20%40%13%23%22%24%成交面积成交均价-50%-40%-30%-39%20%80%-60%-40%-20%15天30天45天50天-60%50%-52%-54%-53%成交面积成交均价-100%-80%-85%-82%-80%-79%数据来源：世联数据平台二类城市：成交量与成交均价均处于下降态势中，其中成交量厦门跌幅最大，而成交均价却是东莞跌幅最大天津4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）8%佛山4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交积成交均价-15%-10%-5%0%15天30天45天50天-10%-5%-11%-11%-10%-5%0%5%10%15天30天45天50天-4%8%-1%-0.4%-0.5%成交面积成交均价-30%-25%-20%-31%-26%-27%成交面积成交均价-20%-15%-10%%-20%24%24%-35%31%成交面积成交均价厦门4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价东莞4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）-25%-24%-24%-10%0%10%15天30天45天50天3%3%1%-4%20%30%40%50%46%成交面积成交均价-50%-40%-30%-20%-48%50%%-10%0%10%20%15天30天45天50天10%-4%-10%17%15%-14%-60%48%-59%-60%-50%-30%-20%-23%-17%-15%数据来源：世联数据平台三类城市：成交量均开始有所下降，但跌幅较小，而成交均价除武汉、长沙继续小幅上涨外，其余城市均处于下降中，但跌幅不大55%西安4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）6%6%5%武汉4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价30%40%50%60%55%成交面积成交均价2%4%6%2%3%4%5%-10%0%10%20%15天30天45天50天-2%-10%-15%8%2%-4%-6%-2%0%15天30天45天50天4%-2%-20%长沙4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）-4%-4%惠州惠城区4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）10%12%14%16%14%成交面积成交均价2%4%6%8%7.4%12%0.7%成交面积成交均价0%2%4%6%8%2.4%-1.2%-1.9%1.4%1.4%0.5%0.2%%-4%-2%0%2%15天30天45天50天-1.2%-4.8%-2.8%-1.8%-1.9%-2%0%15天30天45天50天%%-8%-6%-6.6%数据来源：世联数据平台数据统计显示，新政后50天，一、二、三类城市在成交量和成交价格方面表现出明显的差异23%一类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）成交面积成交均价一类城市：成交量深度下跌，但成交价-20%-10%0%10%15天30天45天50天2.3%-0.1%-0.3%-0.2%格仍然比较坚挺。二类城市：成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大约10%左右。-60%-50%-40%-30%-55%63%-61%-58%格明显下降，下降幅度大约左右。三类城市：成交量及成交价格均开始小幅下降。-70%-63%61%二类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）三类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）-10%-5%0%15天30天45天50天-6%-10%11%9%10%15%20%20%成交面积成交均价-25%-20%-15%10%-12%-11%-9%成交面积成交均价-5%0%5%15天30天45天50天-1%-3%3.4%2.8%0.1%-0.3%数据来源：世联数据平台-30%25%-26%-27%-27%-10%5%-6%从价格来看，量价走势从成交价格来看，4000-8000元、8000-16000元产品价格普遍下降，16000-25000元、25000元以上产品价格则普遍上涨。从成交量来看，4000-8000元、8000-16000元产品成交量下降幅度相对较小，16000-25000元、25000元以上产品成交量下降相对较大。综合分析，价格高的产品，走量相对比较困难，但价格则异常坚挺，同时价格低的产品在价格下降的同时走量相对比较容易。数据来源于世联全国近数据来源于世联全国近400400个代理销售项目的成交数据个代理销售项目的成交数据按价格分：新政前后全国持续销售的项目16000-25000元成交量降幅最大，而25000元以上成交价格则最坚挺全国4000-8000元项目成交量价变化情况成交量成交均价全国8000-16000元项目成交量价变化情况成交量成交均价-20%-10%0%15天30天45天50天-6%-3%-4%-4%-30%-20%-10%0%15天30天45天50天-9%-2%-4%-3%60%-50%-40%-30%-39%55%-50%-50%80%-70%-60%-50%-40%-69%-69%-68%-60%-55%-80%%-75%全国16000-25000元项目成交量价变化情况成交量成交均价全国25000以上元项目成交量价变化情况成交量成交均价-20%0%20%15天30天45天50天7%2%2%4%0%20%40%12%19%20%18%-80%-60%-40%-60%-40%-20%15天30天45天50天-52%-100%-88%-87%-86%-82%-80%-74%-77%-75%数据来源于世联全国近数据来源于世联全国近400400个代理销售项目的成交数据个代理销售项目的成交数据按价格分：新政前后一类城市持续销售的项目16000-25000元成交量降幅最大，而25000元以上成交价格则最坚挺一类城市4000-8000元项目成交量价变化情况成交量成交均价一类城市8000-16000元项目成交量价变化情况成交量成交均价-20%-10%0%15天30天45天50天-8%-11%-9%-4%-4%-20%0%20%15天30天45天50天-14%5%-4%-4%60%-50%-40%-30%-44%54%-54%100%-80%-60%-40%-88%-81%-78%-76%14%-60%-54%54%-100%88%一类城市16000-25000元项目成交量价变化情况成交量成交均价一类城市25000以上元项目成交量价变化情况成交量成交均价-20%0%20%15天30天45天50天9%1%0%-1%0%20%15天30天45天50天1%11%17%17%-80%-60%-40%%-60%-40%-20%-46%-100%-88%-87%-87%-86%-80%-73%-76%-76%数据来源于世联全国近数据来源于世联全国近400400个代理销售项目的成交数据个代理销售项目的成交数据按价格分：新政前后二类城市持续销售的项目8000元-16000元成交量降幅最大，而16000元-25000元成交价格则最坚挺二类城市4000-8000元项目成交量价变化情况成交量成交均价20%-15%-10%-5%0%15天30天45天50天-5%-4%-3%-3%-40%-35%-30%-25%-20%-27%39%-33%-32%40%-39%二类城市8000-16000元项目成交量价变化情况成交量成交均价二类城市16000-25000元项目成交量价变化情况成交量成交均价-30%-20%-10%0%15天30天45天50天-8%-5%-6%-5%-20%0%20%15天30天45天50天9%7%8%11%-80%-70%-60%-50%-40%-68%74%-74%-80%-60%-40%81%81%-67%-90%80%-81%-74%-74%-100%-83%-81%-81%数据来源于世联全国近数据来源于世联全国近400400个代理销售项目的成交数据个代理销售项目的成交数据按价格分：新政前后三类城市持续销售的项目16000-25000元成交量降幅最大，而8000-16000元成交价格则最坚挺三类城市4000-8000元项目成交量价变化情况成交量成交均价-30%-20%-10%0%15天30天45天50天-10%-7%-8%-7%-70%-60%-50%-40%-46%-62%-58%-58%70%三类城市8000-16000元项目成交量价变化情况成交量成交均价三类城市16000-25000元项目成交量价变化情况成交量成交均价-10%0%10%15天30天45天50天-7%-1%0%-20%0%15天30天45天50天-2%-7%-3%-2%-50%-40%-30%-20%7%1%0%0%-80%-60%-40%%-60%-55%-56%-51%-52%-100%-90%-90%-86%-85%数据来源于世联全国近数据来源于世联全国近400400个代理销售项目的成交数据个代理销售项目的成交数据从面积来看，量价走势从面积区间来看，90平米以下、90-140平米产品价格普遍下降，140-180平米、180平米以上产品价格则涨跌互现。从成交量来看，一类城市除180平米以