上海绿地某项目前期物业管理投标书

上海绿地某项目前期物业管理投标书上海XX物业管理有限公司二00八年八月二十八日致全体评委的信尊敬的招标人、专家和评委：我们真诚地感谢各位领导、评委和专家对我公司所编制的“绿地某项目”物业管理投标文件进行评审！本公司极其重视此次对“绿地某项目”物业管理的招标活动，并专门成立了“绿地某项目”物业管理投标领导小组，对参与本次投标活动的内容、方法和投标文件的编制等作了认真地研究和讨论，并针对本小区物业管理的要求和特点，制订了一系列科学、严密的方法和措施。在感谢招标单位和各位评委对我们的信任及给予机会的同时，也表达了我们希望能与招标人精诚合作，为该小区的前期物业管理提供尽善尽美的服务诚意。我们经营的基本原则是：注重的不是短期的经济利益，而是着眼于长期的服务和发展，以及创建企业品牌，树立企业形象和社会效益。我们有信心，凭借现代管理的理念和方法，以新的管理思路和科学的管理方法，来争取赢得“绿地某项目”的物业管理权。如果我们中标，我们将尽全力为业主提供优质的服务，以回报招标人和全体评委对本公司的信任和厚爱！投标人：上海XX物业管理有限公司2007年11月28日目录第一章公司简介1.1公司简介6第二章物业概况2.1小区基本情况92.2主要配套设备设施10第三章物业管理总体思路3.1绿地某项目物业管理总体思路113.2管理整体运行流程图133.3管理目标133.4管理承诺143.5行为规范153.6窗口规范163.7岗位规范16第四章人员配备与培训4.1管理人员培训174.2管理人员管理184.3人员配备、聘用标准19第五章员工岗位责任制与职责5.1经理岗位责任制215.2副经理岗位责任制215.3管理部主任岗位责任制225.4小区经理岗位责任制235.5保安领班工作责任245.6保安员工作职责245.7清洁领班工作职责255.8清洁工工作职责255.9绿化工工作职责265.10维修人员工作职责265.11财务出纳/文员工作职责27第六章服务内容与标准6.1日常管理与服务内容276.2前期介入的内容与保障措施286.3二次装修管理306.4设备维修及养护316.5装修现场管理316.6二次装修管理流程326.7物业维修及火灾应急措施336.8设备维修及养护346.9档案资料的建立与管理346.10档案管理工作环节346.11社区文化和环境文化366.12社区文化生活的主要内容36第七章经费收支预算7.1物业管理费预算汇总表377.2各项费用预算397.3保安、消防费预算407.4保洁、绿化费预算407.5社区活动、节假日布置417.6税金及附加417.7公共设施能耗费417.8核算收支情况427.9开办费用测算42第八章结束语8.1结束语44第九章附件附件第一章公司简介1、公司简介上海XX物业管理有限公司是专业从事小区物业管理的服务公司，目前已发展成一家规模化、专业化、优质化的物业公司，具有独立法人资格。公司目前下设3个物业管理处，担负着8个小区，20万平方米产业和1700余户的物业管理工作。公司现有员工52人，其中大专以上学历4名，管理人员获得专业管理证书的有7人。拥有一支技术过得硬、物业管理经验丰富、实力雄厚的员工队伍，公司具有三级物业管理资质证书。“满足客户要求，追求卓越服务”的企业承诺，恪守“诚信为民，服务第一”的服务理念，力求实现开拓创新，优质高效，创建品牌，追求卓越的企业目标。以一流的管理服务为广大业主创造温馨、舒适、文明、典雅、安全的居住环境。我们公司将从以下四个方面来确保我们物业管理服务的高品质：★造就和保持一支高素质、有服务心、保持高度服务热情的员工队伍：我们公司将确立把知识、尊严、利益带给业主；以新形象、新概念塑造高品质的中国物业作为公司使命。我们的员工在公司都受到充分的、平等的尊重，受到全面的培训和良好的福利待遇，他们因此保持着对公司的认同，保持着高度的工作热情，从而把爱心和优质的服务奉献给业主。★依法管理、热心服务：我们深知依法经营、依法管理是公司的生命保证，我们遵循国家的法律、法规、政策条例，以国家和业主的利益为出发点，给业主带来最高的安全保障。★完善的员工培训计划：我们从事的是服务行业，工作的成败在于员工，在于员工对工作的热爱，在于员工的服务心，在于员工具备的良好职业技能，因此我们建立一套完善的培训体系。每个员工自进入我公司都要受到各方面、不断地培训，我们同时给予员工良好的个人发展前景，使员工获得尊严、荣誉和工作的乐趣，从而将爱心和优质服务带给业主。★保证质量的同时节约开支、降低成本：我们一直致力于在提高质量的同时降低成本，学习、借鉴同行或相关行业先进有效的管理经验，通过采取各种开源节流的措施，以实现我公司“将价值和利益带给客户”的使命。公司全体员工也本着“住户的满意就是我们的目标”的宗旨，倡导“质量第一”的理念，实现“管理一流、服务一流、员工一流、效益一流”的目标。以高昂的热情投入工作，去迎接一切挑战，力争为业主创造一个幽雅舒适、服务周到的工作、生活新空间。法定代表人：张龙标公司注册地址、通讯地址：上海市南汇区惠南镇南团公路50号1.2质量方针1、以“住户的满意就是我们的目标”为宗旨。2、持续提高员工素质、持续改进管理与服务。3、为住户创造一个安全、清洁、方便、舒适的工作、生活新空间。★质量方针的内涵：1、符合“住户的满意就是我们的目标”的公司宗旨，只有住户满意了，公司才能生存发展。2、员工是企业之本，持续提高员工素质是提高管理与服务质量的前提，因为住户的要求在不断提高，管理与服务的改进应是永无止境、持续不断的。3、通过持续改进管理与服务，为住户创造一个安全、清洁、方便、舒适的工作、生活新空间，然后实现“住户满意”这一总目标。4、本方针的制定依据、质量管理基本原则及物业管理组织的特点：1.3组织机构图项目经理副经理管理部劳动人事业务维修接待组保安组清洁组工程组绿化养护组小区经理财务组第二章物业概况2.1小区基本情况本项目建造的物业类型为：住宅地块四至范围：东至环湖西三路南侧，西至中涟河东北侧，南至G5道路，北至城市楔形绿地。本项目总用地面积190597平方米，用地构成为：住宅建筑面积184890平方米；物业用地720平方米；绿化用地37474平方米。本项目总建筑面积196436.58平方米。其中一期66339.76平方米,二期130096.82平方米，其中地下总建筑面积20311平方米。地上总建筑面积196436.58平方米。住宅建筑面积184890平方米。本项目的建筑密度为26.6%，综合容积率1.04；绿化率38%；集中绿化率18.3%。本项目规划建设机动停车位1140个。按照规划设计建造了非机动车停车位。2.2主要配套设备设施——对讲系统：该系统采用可视对讲系统。住户可与单元门口进行呼叫通话，并通过开启入口防盗门。——电子巡更系统：在各主要点沿线设置巡更点，系统选定不同巡更路线实践间隔，由计算机进行监控，并自动记录。——红外周界报警系统。——室内报警系统：在每户住户的室内安装报警系统和紧急求助系统，以实现住户防盗报警和和紧急求助。——电子公告牌：该系统发布小区内公共信息，包括向居民发布时事新闻，天气预报，物业管理信息，会议通知等，该系统能使居民更及时、准确、快捷、便利地获取有关信息，提高小区物业管理水平。——门磁开关及天然气泄漏探测器：各住户设有门磁开关及天然气泄漏探测器，并将该设防信息传至小区管理计算机，实现设防报警系统。——二表自动远程抄送（水、天然气）——背景音乐以及公共广播系统。——电信宽带网络系统。——室内分流、室外合流的排水系统。第三章绿地某项目管理总体思路3.1绿地某项目物业管理总体思路按照上海市优秀物业小区管理标准对“绿地某项目”实施管理，以此定位为准则，高起点、大手笔开展各项物业管理工作。收费标准多层为0.99元。1、制定业主入户的各项程序和文件、规范、严谨的业主入住程序和业主对各位必备文件的承诺，是今后有序管理的基础，因此在物业管理起始阶段按照市有关物业管理有关规定，拟定入户时间各类文件和表格。2、管理始终要有透明度，作为业主的“管家”，随时欢迎开发商和业主对物业工作的检查指导，做到定时公布帐目，定期发放业主征询表。3、充分依靠和发挥区房土局物业科、社区办、派出所、居委会的作用，齐抓共管，使绿地某项目争创上海市优秀小区文明小区工作。在合同期内参加并力争达到“上海市物业管理优秀小区”、“文明小区”称号的标准。4、物业管理的实质是服务，业主对物业管理是否满意，实际上是对物业服务是否认可的主要标志，在物业管理中我们将推行各项常规服务，同时不断开拓业主所需要的各种各类新项目，把业主的需要作为我们工作的努力方向，尽善尽美让业主满意。5、实现各项目标的措施⑴抓培训入手，层层培训、岗前和在岗培训相结合，使人人明白，物业管理的实质、任务、工作程序、要求和标准，熟悉掌握国家和地方有物业管理和本职岗位的法规、政策，按照培训要求严格实施，从严考核，考核不合格者不得上岗，上岗后违背岗位工作程序和标准者必须待岗补课或按情节予以辞退。⑵把工程设备管理作为现代物业管理的关键来抓，以熟练和高超的专业技术掌握小区各类先进的设备，使各项设备运行正常，延长设备的使用年限，确实体现小区的保值升值，我们将把设备设计保养和日常保养工作做得更好。⑶技防和人防两手抓，群防群治一体化，确保一方平安，执行24小时值班不定时巡更制、定岗定人、站岗服务。每户保安员须做到：有责任、有体能、有技术、有应变能力，对于可能发生的各类事故，都有完整的应急措施，日常定期训练，同时以专业保安队伍为主，工程、清洁等各工种物业管理服务人员一起实施保安一体化、一体化管理使小区昼夜没有安保的死角。⑷保洁管理实行检查与抽查制并用，每天物业管理员进行检查，由物业经理进行抽查，双重保证其质量。⑸实施严格的考核激励制度，个人收入与工作业绩挂钩，明确工作职责，每季有考核，公开推行奖勤罚懒，具有透明度的竞争机制。⑹建立与开发商领导正常沟通渠道，定期每月工作汇报制度，使开发商的要求、建议及时传递到物业公司，从而确保整个物业管理运行的有效、高质。3.2绿地某项目管理整体运行流程图整体运行流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证各环节紧密衔接。为了保证进驻绿地某项目的工作有序，迅速开展各项管理工作，为住户提供快捷、完善的服务。本公司将严格按照上海市物业管理条例规定，严格操作，做到不论大小，使每件工作都程序化、系统化，在工作中一丝不苟、环环相扣、节节相连，从根本上保证本公司的服务质量。3.3管理目标1、小区竣工交房当年各项管理达到“上海市物业管理优秀小区”的标准。2、房屋完好率98%以上。3、小区照明和管道完好率96%以上。4、24小时接受报修，接报修后30分钟到现场。5、房屋零修及时率98%以上，零修合格率100%以上，并有回访制度和回访记录。6、消防设施设备完好率100%。7、环境整洁，四季常青。8、公众庭院废弃物滞留不超过30分钟。9、设备资料齐全，管理完善，可随时查阅；设备完好率95%以上。10、保证24小时供电正常，出现故障，立即排除。11、消除火灾事故，杜绝火灾事故苗子。12、无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故。前期介入机构组建岗位培训验收接管办理入住装修管理日常管理13、无重大投诉，一般投诉在2‰以下，满意率95%以上。14、道路完好率95%以上。15、档案建立完好率100%。3.4管理承诺1、每天设立业务接待：周一至周日9：00---17：00。2、实行365天24小时全天候受理业务报修。3、抢险接报后30分钟赶到现场，做到急修不过夜，小修不过三天。4、24小时保安站岗不定时巡查服务。5、小区设备按照有关规定定期进行保养，每天巡检，记录完整，设备完好率98%以上。6、档案资料齐全，有专人整理保管，应用计算机归档。7、公用部位多层房屋每天清扫，每周拖洗、擦拭，高层房屋每天清扫、拖洗、擦拭两次，无乱张贴，玻璃窗每半月擦一次。8、绿化工作做到根据草木特性，适时休整。9、管理处每半年发放一次《住户意见征询表》，以主动征求使用人意见。10、