淮北某商业调研及标杆商业项目全案运作方案_118PPT

淮北**广场项目操作方案讲解内容项目定位淮北商业市场研究推广项目价格定位淮北宏观地产市场研究项目商业功能设置市场研究项目操作目标项目定位全程操作思路经济效益分析标杆性案例分析合作方式规划调整建议销售招商销售周期与金额策划顾问营销推广全程销售代理招商商业管理淮北宏观地产市场研究城市简介城市建设规划宏观经济分析房地产市场走势淮北城市简介淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、豫、皖三省交界处，居于二十多个大城市组成的淮海经济区中心位置，济南、郑州、合肥、南京均在方圆300—500公里范围内。淮北市总面积2741平方公里，市辖三区一县(相山区、杜集区、烈山区和濉溪县)。人口212万，其中城镇人口80万左右。淮北是中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区大型集团：淮北矿业集团、大唐集团淮北发电厂、国安电力公司、口子酒业等淮北城市近期建设规划（2006———2010）2010年目标：城市人口75万人（现状59.67万人，不含濉溪县城）建成区用地规模77.1平方公里（现状59.2平方公里）城镇化率达62%主城区范围：东至龙脊山；西至刘河沟；西南以濉溪县城的行政区划范围为界；南至青龙山的山脊线；北至北外环路，面积约285平方公里。空间布局：一个城市绿心（塌陷区大面积水面）；三个城市组团（相山、矿山集、烈山）相山组团：完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心，向西跨过新濉河，在202省道以西发展凤凰工业项目区，项目区以南作为远期工业发展备用地。矿山集组团：在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区，部分预留为高新技术产业发展备用地。烈山组团：在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模；东部向东沿合徐高速连线发展，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置新蔡工业园，发展陶瓷、建材和化工工业。空间景观格局：六湖珠连、五城相拥、两山（相山、龙脊山）环绕、城在山中、水在城中城市景观系统：以人民路、东湖路、相阳路、南黎路东段、长山路等作为主要景观通道城市形态结构将由“依山建城”向“依山傍水”转变淮北市宏观经济分析•GDP及其增长速度0.0050.00100.00150.00200.00250.000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0GDP(亿元)132.40169.10209.00224.70增长率（%）9.015.712.210.12003年2004年2005年2006年2006年淮北市GDP达到224.70亿元，比上年增长10.1%，略低于全国增长率（10.7％）。自2004年以来，GDP增长率一直保持在较高水平，表现出强劲的增长势头。•人均GDP及其增长速度0200040006000800010000120000.05.010.015.020.025.030.0人均GDP(元)653781831024511015增长率（%）10.725.115.87.52003年2004年2005年2006年2003年的人均GDP为6537元、2006年达到11015元，是2003年的1.7倍。淮北市经济发展呈现良好势态。•三产结构2003年2004年2005年2006年三产34.630.832.835.1二产52.65556.553.5一产12.814.210.711.42003年2004年2005年2006年淮北是典型的资源型工业城市，但随着半个世纪的煤炭开采，支撑淮北经济发展的资源优势逐步弱化淮北市已加快城市转型,即由煤电工业为主体的单一产业结构向多元化产业结构转变•固定资产投资额及其增长速度全社会固定资产投资（亿元）51.1064.1084.10110.30房地产投资（亿元）6.107.008.8012.50固定资产投资增长率（%）43.325.131.342.7房地产投资增长率（%）72.915.226.541.72003年2004年2005年2006年2006年淮北市全社会固定资产和房地产投资增幅均达到历年最高水平说明淮北市经济发展呈现良好态势，房地产开发投资的增长也异常迅速，房地产市场将迎来高速发展时期。•社会消费品零售总额及其增长速度0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.000.02.04.06.08.010.012.014.016.0社会消费品零售总额（亿元）40.8045.6054.4061.90增长率（%）8.911.812.813.92003年2004年2005年2006年假日消费带动作用明显。元旦、春节、五一、国庆等节日期间需求旺盛餐饮业增势强劲批发零售贸易行业呈现出较快的增长势头，在消费品市场中占据主导地位•人均可支配收入及其增长速度0200040006000800010000120000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0城镇居民人均可支配收入(元)6530729086039807增长率（%）7.711.618.014.02003年2004年2005年2006年2006年淮北城镇居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（9771.1元）淮北市是个煤炭资源城市，随着煤炭资源的稀缺，资源城市的优越性日益体现，人均可支配收入迅猛增加。•人均消费支出及其增长速度0.002000.004000.006000.008000.000.05.010.015.020.025.0城镇居民人均消费支出（元）4845.005530.006745.007559.00增长率（%）3.814.121.912.02003年2004年2005年2006年2006年淮北城镇居民人均消费支出远低于安徽省平均水平（10449.7元），消费潜力有待进一步挖掘•恩格尔系数恩格尔系数30.00%40.00%50.00%恩格尔系数47.30%46.70%43.40%40.60%2003年2004年2005年2006年居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趋势，恩格尔系数逐年下降淮北市房地产市场走势分析03年以前，淮北的房地产发展集中在老城区，03年5月政府机关从原来的办公地址南迁至新的行政服务中心，为配合新城区的建设，政府通过廉价的土地供给，加大了商品住宅建设的力度。02-03年，先后有浙江**房地产公司等六家外地房地产企业投资淮北市的房地产项目。03年淮北市房地产投资增长的加速，06年住宅开发建设项目46个，其中重点开发建设项目22个，同时出现了淮北巨盘温哥华城（占地2818亩）、发现之旅、华佳梅苑。04-06年，淮北住宅消费呈现层次化，房地产投资呈现多元化趋势，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产发展。商务地产（天象大学城）、中心商务（万金世纪广场）、精装修房（帝景翰园）、精装修公寓（**文雅公寓）、别墅（奥斯卡春城）、学区房（温哥华城）等。07年，淮北的楼盘将进入品质时代，中房的翡翠岛、慢城、帝景翰园三期、**湖畔御景等楼盘将淮北楼市品质推向一个新的台阶。淮北商业市场研究商业网点发展规划商业街区专项研究商业项目专项研究写字楼市场专项研究展览/展会市场专项研究酒店市场专项研究商业业态市场专项研究淮北商业发展规划（2005———2020）两个市级商业中心1、老城区市级商业中心：三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐）、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器）四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢）2、新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容）四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）在惠苑路和人民路之间，建设成皖北最大的商业、服务业中心。随着淮北市旧城改造，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点。据初步调查，截止2006年底，相山区商业网点营业总面积近30万平方米，人均营业面积达到0.8平方米。随着城市建设“东进、南扩、西延”发展战略的深入实施，至2010年主城区人均零售（包括餐饮业）营业面积要达到1平方米。新城区商业中心老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：东方百货、相山宾馆、相王府宾馆、百货大楼、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街。老城区商业中心（3横4纵）横1－淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街横2－古城路：综合服务一条街横3－惠黎路：五金机械电器一条街纵1－闸河路（含友谊巷)：纵2－相山北路：电脑办公用品一条街纵3－孟山路：服饰专卖一条街纵4－洪山路：厨具、装潢一条街新城区商业中心（4横4纵）横1－惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街横2－黎苑路：运动健身一条街横3－人民路：横4－南黎路：汽车销售维修美容一条街纵1－相阳路：餐饮美食一条街纵2－相山中(南)路：专业卖场一条街纵3－长山路：欧美风情一条街纵4－翠峰路：文化娱乐书店一条街横1横2横3纵1纵2纵3纵4横1横2横3横4纵1纵2纵3纵4淮北市商业网点现状与特点旧城改造步骤加快，市区商业网点建设发展迅猛，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点；商贸流通的总量规模大幅增长；现代商业业态快速发展；个体私营经济发展迅速；消费层次不断提升，消费潜力巨大；发展战略措施1、将商业作为城市重要的先导产业。2、空间布局上向多中心、集中和分散相结合、总体均衡的方向引导。3、发挥商业网点的促进和支撑作用，优化布局，调整结构，改造提升老城区网点布局，引导大型商业网点向新市区、新城区发展。4、引导传统业态向新型业态发展，同时重视共生共存。5、严格大型商业网点的布局，实行大、中型网点同便民服务型的中小型商业网点建设并存，保持合理的商业网点规模结构。主要商业街（一）淮海路－服饰、休闲娱乐综合街（二）惠苑路商业步行街（三）其他商业街商业街租金介绍经营业态面积（M2）租金价格（元/M2/月）1男装专卖401F：3502女装专卖50（5×10）1F：3203男装专卖200（10×20）1F：2504商场20～501F：100～3005小饰品18（3×6）1F：3206女性服饰9（4.5×2）1F：300－1F：2007男装专卖90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服饰等45～60（挑5.8）4011服饰等45～60（挑5.8）3012服饰等45～60（挑5.8）20～25123456789101112（一）淮海路－服饰、休闲娱乐综合街经营行业服饰商业网点食品餐饮零售美容美发影像数量117261913121010比例经营行业药房眼镜书店金店电器休闲宾馆数量9887654比例经营行业鞋城手机城零售医院影院体彩超市数量3322111比例1.商业业态分布2.主力店介绍服饰：阿迪达斯、M2、皮尔卡丹、柒牌男装、洛玆、百事、361、海澜之家、海尔曼斯网点：中行、建行、邮局、移动、证券餐饮：上岛咖啡、泰乡基、肯德基宾馆：相山宾馆、相王府宾馆眼镜：吴良材、**美容：蒙妮钽3.淮海路综合印象淮海路商业街主要经营项目为服装行业，主要为中等档次，且以休闲类为主；商业街店铺主力户型为30～50平米左右，开间3~5米，进深9~12米，品牌专卖店60~120平米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好商业街出租率100%，“一铺难求”，目前