苏宁环球长风项目报告整合0527ok

目录Contents品牌精神[BrandPrint]市场解析[TargetMarket]客户需求[Objective]产品建议[Projectposition]营销推广[BrandIdea]12345品牌精神[BrandPrint]1用策略缔造品牌用心打动消费者深耕南京、立足江苏、布局全国放眼全中国，地产业正呈现爆炸性地增长，北京、上海、广州、深圳，各大一线城市无不拢聚空前投资热情。宏观经济政策紧缩，风云变幻无测，谁能主导市场？上海肩具由“规模速度型”向“质量效益型”转型使命的地产公司纷纷将眼光落在了一线城市土地市场上海，成为地产开发商的必争之地品牌，成为各大地产企业的征战利器群雄逐鹿上海：从商业地产上看：恒隆、中信泰富、凯德臵地、洲际……从住宅地产上看：万科、中海、保利、龙湖、华润、仁恒、绿城……从综合开发上看：中粮、绿地、嘉里、汤臣、华侨城、世茂……要在强势品牌开发商云集的上海滩立足我们必须树立起苏宁环球独一无二的品牌形象从而为苏宁环球打造跨区域运营的一线地产公司打下坚实基础典型地产品牌策略万科集团品牌支撑项目品牌全国影响力金地项目品牌带动集团品牌全国影响力龙湖企业品牌与项目品牌结合由城市影响力到全国影响力栖霞建设项目品牌带动集团品牌江苏地产业重要代表万科让建筑赞美生命•万科是国内首个高调主动做品牌的地产企业，是地产品牌成功运作的典范，企业品牌和项目均具有全国影响力。•万科从多元化走向了专业化，旨在以住宅为主业，无论是在产品上，在企业文化，在物业管理，在品牌沟通上，人文关怀是其一大特点。•万科一直在推销一种新的生活方式。“万科开发房地产，不以赢利为唯一目标，也不只是单纯为客户提供居所，而是从满足现代人追求舒适、便利、完美的生活方式出发，自始至终为客户的各种合理需求而提供尽善尽美的服务,即便暂时牺牲部分经营利润也在所不惜……要有创造城市文化的责任感，对城市负责，对后代负责。”典型地产品牌分析1金地集团科学筑家•金地集团的产业包含四个方面：地产开发、物业管理、地产中介、投资管理，走的是产业链的运作思路。•目前，人们对金地品牌的认识更多是来自它开发的项目，“科学筑家”品牌宣传开始于05年，“科学演绎人居生活”已为更多城市中坚所接受。•品牌策略体系多从自我要求出发，项目品牌成功带动集团品牌，打响全国知名度。•已开始进入后来居上的全国房地产名列前茅的企业。典型地产品牌分析2龙湖地产善待你一生•《新周刊》名为《第N城：重庆和它的可能性》的重庆专题，在《重庆十大名片》里，龙湖与雄起、解放碑、三峡、摩帮、长安等并列，成为十大名片之一。龙湖十年带给重庆的不只是一系列的楼盘，它还是这个城市不可替代的时尚导师，是重庆住宅的导向者。•走的是“企业品牌+项目品牌”的道路。•08年对上海市场进行强势品牌攻击，以“浪漫”为主题高调登陆，全市域高举高打，伴随着产品的入市，给上海的消费群以足够的震撼力和品牌说服力，是走出区域，布局全中国的成功典型。典型地产品牌分析3栖霞建设成就优质生活空间•同苏宁环球集团一样，栖霞建设是江苏地产业的排头兵，“星叶牌”住宅在江苏尤其在南京，是老百姓公认的放心房、优质房和品位房。在同一个区域或地段内，栖霞建设的商品房比周边其他开发商销售的商品房单价至少要高上几百元。•有着深厚的国字号背景，是江苏省启动国有控股上市公司股权分臵改革的九家重点企业之一。•旧城项目改造是其重要的业务内容，产品品质让人放心是其品牌中最核心的竞争优势。•走项目品牌的思路，通过项目品牌带动集团品牌，但在一线城市的知名度不高。典型地产品牌分析4纵观全国，除了首个高调主动做品牌的万科基于其品牌积淀，水到渠成做到集团品牌带动项目品牌其它大多数地产商均选择以“项目品牌与企业品牌联动”的运作方式以金地和龙湖为代表成功打响知名度事实证明，这也是一个正确的主流模式项目品牌带动企业品牌的主流模式：务实在上海：我们必须认清：上海的消费群拥有着超强的理性。在这个国际化的大都市，从不缺好的产品，因此，纯粹基于概念的口号往往师出不利，对上海这样一个理性务实的城市，我们需要实实在在的利益点诉求——“你必须告诉我你的特殊优势是什么，否则我为什么买单？”要想与消费者建立最顺畅的沟通渠道必须从自身挖掘区别于对手的利益诉求点打破从规模、资本运作等方面与传统地产品牌竞争的格局，从消费者角度入手，加强自身品牌建设，注重品牌体验，给新进上海的地产发展商提供了空间和成功的捷径苏宁环球品牌解读品牌资源：苏宁环球集团是一家以房地产开发为主业，集大型住宅地产、商业地产、高档酒店开发与运营，商贸与服务业、建材生产等多业态齐头并进的大型综合性企业集团，创立于1987年，1992年进军房地产开发行业集大型住宅地产、商业地产、高档酒店开发与运营与一身，地产影响力享誉四方一线公众认知兄弟家电巨头家喻户晓行业先行者深耕地产二十余载苏宁环球集团慧眼前瞻上市名企，布阵全中国办公楼标杆深得南京顶级办公楼精髓行业先锋视界先锋势力先锋影响力先锋以先锋理念做百年伟业品牌口号以先锋理念，做百年伟业品牌个性有创见，有文化内涵，坚持专业，坚实前行品牌策略以高品质产品树立良好口碑，项目品牌带动集团品牌品牌系列逐步形成写字楼、住宅、商业等代表品牌系列，为创做全国一线地产品牌积极布局品牌管理需形成系统、规范的管理体系和统一的品牌建设执行程序品牌影响深耕南京，立足江苏，布局全国，逐步进入全国房地产企业前列品牌整合战略核心：通过品牌“先锋理念”的形象导入，以长风5B地块项目作为战略起点，并结合朱家角高端交流平台运营，成功实现品牌在上海知名度提升和战略扩张蓝图苏宁环球集团作为地产界先锋角色销售与品牌双丰收大势进军上海长风生态商务区独栋总部/5A写字楼/五星级产权酒店朱家角最后滨湖地块高端政商要界交流平台……先锋地产影响上海进军大上海战略1战略后方起势之初，布阵南京后方根据地：借助集团在南京地产开发界影响力和眼见为实的产品说服力2上海业界登临上海之际，在业内造势，利用强有力的媒体说服力，打响品牌高调登陆的前奏3市场终端通过两大高端个案面市，品牌顺势提升，打动终极消费者，有效夯实品牌影响力战略部署：以“后方——上海业内——消费终端”为大方向部署，层层递进，步步为营，实现“先锋地产”概念上海落地品牌炒作构想品牌形象稿大众推广，形象厘定事件：选定有影响力的户外媒体及经济类专业媒体，进行高调的品牌落地先期塑造渠道：飞机场灯箱、中环线高炮、第一财经周刊、职业经理人、21世纪经济报道，etc户外高炮品牌篇机场灯箱品牌篇杂志炒作品牌篇活动造势，制造话题从业内到业外，从政府到消费者，组织一系列有深刻影响力的活动，并因之进行组合媒体推广，最大可能地扩大品牌知名度，并为即将面世的苏宁环球上海首席作品造势先锋地产体验之旅I——苏宁环球总部，盛情回应四方探索地点：苏宁环球南京总部事件：邀请知名媒体人士、地产业内人士至苏宁环球南京总部，参观苏宁环球精心打造的佛手湖环球度假村、苏宁环球大厦、苏宁〃威尼斯假日酒店等代表项目，网络、杂志、报纸、电视等媒体进行全方位的事件报道意义：墙内开花墙外香，以点到面炒作品牌实力和影响力活动一苏宁·佛手湖环球度假村（南京）苏宁·威尼斯假日酒店(南京)视界，定世界——苏宁环球上海品牌战略会地点：五星级酒店会议厅事件：苏宁环球+苏宁集团战略合作签署仪式，举办大规模的媒体招待会，隆重举行签约仪式，在重要相关媒体发布消息意义：借助苏宁品牌的大众影响力，树立苏宁环球在上海的高知名度，并借此契机大力炒作长风生态商务园优势，提升项目的资源价值活动二就势论市，各树己见——中国产业地产大师沙龙地点：高级会所，酒店事件：以组织者身份，在上海邀请产业地产开发商、社科院、相关产业精英等进行峰会交流意义：打造中国商业地产界巅峰交流平台，扩大品牌影响力活动三上海社科院商业研究中心主任朱连庆搜房网首席运营官刘坚苏宁环球董事长张桂平产品面市，贡献品牌以一系列超越上海商业地产市场现有项目的差异化高端产品，不断巩固苏宁环球“先锋地产，影响上海”的品牌认知本案长风5B地块项目，作为苏宁环球落地上海的第一个项目，自然承担起为品牌树立名声的重责大任。如何把本案做知名做高端做价值，成为苏宁环球品牌扩张的关键一步！市场解析[TargetMarket]2上海甲级写字楼市场分析PartC.1上海甲级办公楼租金与空臵率近一年上海甲级写字楼租金与空臵率变化6.577.588.599.52009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月0246810121416租金(元/㎡〃天)空臵率(%)随着国际经济止跌反弹，尤其是国内经济的强势回暖，带动了上海甲级写字楼租赁市场的活跃，空臵率缓步下调。同时随着市场向好，2009年三季度始，诸多甲级写字楼选择入市，充足的市场供应使得市场竞争更加激烈，业主降价力度增强，所以租金持续微幅下探。进入2010年后，甲级写字楼租金基本回调至较理性水平，稳定在7.5元/㎡〃天左右。全球经济回暖，甲级写字楼空臵率下降，租金企稳，目前稳定在7.5元/㎡〃天左右。上海甲级办公楼典型成交案例（近1年）项目名称板块成交面积(㎡)成交套数单套成交面积(㎡)均价(元〃㎡)太平金融大厦陆家嘴171602471537000浦江双辉大厦陆家嘴21095288239745151高宝金融大厦陆家嘴1009610101062521中融碧玉蓝天大厦陆家嘴3028220151454001亚洲大厦人民广场1268187040894御华山大厦南京西路1062335462644万泰大厦南京西路56531537735692万宝国际广场中山公园1476349252076上海港国际客运中心北外滩3229330107656608中信广场北外滩50531631651135北美广场东外滩104059610833302骏丰国际财富广场四川北路270213538420绿地浦晖国际中心卢湾滨江2844215218742831证大立方大厦花木1715724535012证大五道口大厦花木43842021937087近一年，上海非中心区甲级写字楼的成交主要位于虹口北外滩、杨浦大连路和卢湾滨江，成交价格在33000-56000元/㎡。2007年，一个统一的核心商务区在上海形成2008年，超甲级办公楼成为上海办公楼市场的一个新分类2009年，非中央商务区甲级办公楼成为市场的一个重要组成部分清晰定义的核心中央商务区的形成，使上海成为中国第一个具备发展非中央商务区甲级办公楼市场的城市。2010年，上海非中央商务区甲级办公楼市场成为办公楼市场的下一轮发展重点。上海非中央商务区甲级办公楼市场发展趋势中央商务区由小陆家嘴、人民广场外滩、南京西路、淮海路、徐家汇和虹桥商务区组成的统一的核心商务区已经形成上海非中央商务区甲级办公楼市场发展趋势上海轨道线路图便捷的交通是城市非中央商务区甲级写字楼市场兴起的前提。以世博会为契机，2010年上海前所未有的轨道交通建设速度，成为了推动非中央商务区甲级写字楼市场的最大引擎。轨道12号线和13号线将于2013年建成通车，届时它们将成为连接市内非中央商务区办公楼最主要的交通线路。其中12号线将主要连接浦东、北外滩和闸北的火车站地区，13号线将连通长风公园地区和火车站地区。到2013年底，这两条地铁线路沿线的非中央商务区办公楼面积都将分别达到几十万。2013年底上海各地铁沿线非中央商务区佳绩办公楼物业供应情况上海非中央商务区甲级办公楼市场发展趋势浦东浦西到2013年，普陀区将拥有所有非中央商务区办公楼面积中的26%，在各非中心区域中位居第一。其中普陀长风地区已经具备发展区域内甲级办公楼聚集区的条件。到2013年，普陀区将拥有所有非中央商务区办公楼面积中的26%，在各非中心区域中位居第一。虹口区拥有毗邻中央商务区的北外滩和四川路商圈，拥有21%的供应量，排名第二。闸北区，依靠距中央商务区仅三站地铁之遥的火车站地区，将提供14%的非中央商务区办公楼面积。另外的14%的