航丰园科技大厦项目可行性研究报告

航丰园科技大厦项目可行性调研报告航丰园科技大厦项目可行性研究报告二OO四年十二月航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－202目录一、航丰园科技大厦项目简介1、地理位置2、项目现状3、后续开发计划4、市场分析二、航丰园科技大厦项目投资分析1、技术指标2、开发计划3、开发成本4、销售收入5、利润表6、投资计划7、销售回款计划8、现金流量表附件一、中关村科技园丰台园简介附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－203项目经济效益指标及计算说明项目经济效益指标总开发成本74,424万元销售收入100,859万元项目净利润11,967万元成本利润率16.1%项目净现值8947万元内部收益率56.5%项目盈亏平衡点写字楼销售均价：6085元/m2,商业销售均价为9000元/m2。销售率：80.8%计算说明：销售价格：写字楼部分按7500元/m2，三层商业销售均价为11500元/m2。大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入，此部分物业公开市场价值约1.2～1.5亿元。资金成本按年利率13.76%，计算时间为两年。项目折现率：10%。航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－204一、项目简介—地理位置项目位于北京市丰台区西南四环，科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。属中关村丰台科技园区一期9号地块。临四环路昭示性较好。航丰园大厦航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－205开发商：北京航丰园科技发展有限公司物业用途：公建总占地面积：38739.64平方米。规划总建筑面积：16.9万平方米，其中：一期工程10.47万平方米，二期工程6.47万平方米。工程进度：1、目前只进行了航丰园科技大厦一期，即A座的施工。A座地下3层，地上26层，已施工至25层，还有一层即可封顶。2、二期工程，即B座仍在规划审批阶段。一、项目简介—现状航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－206一、项目简介－批文已取得的批文和证件《商品房预售许可证》（航丰园科技大厦A座）京房售证字（2004）427号《国有土地使用证》京丰国有（2002出）字第001388《建设工程规划许可证》规建字0441号（航丰园科技大厦A座）《建设工程施工许可证》（航丰园科技大厦A座）施0020013392号（建）《建设用地规划许可证》（93）市规地字72号《关于建设航丰园科技大厦项目建议书的批复》2001年2月1日北京市计委签发2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号《审定设计方案通知书》（航丰园科技大厦综合配套工程）2003年1月21日，北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社会出售征询意见表》（航丰园科技大厦A座）航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－207一、项目简介－后续开发计划收购此项目后，后续开发计划如下：A座：1、2005年1月复工，春节前封顶，2005年底竣工；2、2005年3月开始销售，销售周期18个月；B座：1、2005年7月开工，年底封顶，2006年6月竣工2、2006年1月开始销售，销售周期10个月。航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－208二、市场研究－SWOT分析（1）优势城市规划：两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一,近两年经济增长速度超过50%。五证齐全。将大缩缩短开发时间，A座即将封顶，一年后可投入使用；A座2005年3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。交通方便。紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约1公里。位置优越：地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。地标建筑：建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。政策优惠：入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。劣势片区不属写字楼及商业热点区域。周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。项目自1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，对后期期房销售可能带来负面影响。航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－209二、市场研究－SWOT分析（2）机会从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。项目距总部基地仅200-300米，与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约120万m2，其中办公物业约100-110万m2，主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。威胁总体上，北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势，销售及租赁压力较大。丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置，且周边物业租金呈下降态势，不利于投资型客户对物业的需求。总部基地一期、二期已开发完成，其中一期基本售罄，二期销售50%，三期开发视市场机会确定，入园企业还不能形成气候，对第三产业还不具有明显带动作用。航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2010二、市场研究－客户定位打造高性价比的地标性办公物业，定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户大厦本体资源使其可以成为高性价比物业项目五证齐全，且一期10.47万平米接近封顶，可大大缩短开发时间，降低开发成本；地上26层，地下3层，其中地下1、2层为停车场；建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰；层高3.6米，减少压抑感，提高办公舒适性；标准层面积约3000平米，最小户型72平米，可以满足大中小客户的需求；争取大客户定制，实现快速销售大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集多种开间物业组合可为大客户在16层以上提供整层销售，标准层面积近3000平米可为中型企业提供500至1500平米左右的办公空间可为小型企业及个人投资者提供150至500平米左右的多种组合物业航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2011二、市场研究－客户构成写字楼客户构成部委机构转制的大型企业集团外省市大型企业北京总部或驻京办事处上市公司及准上市公司银行及非银行金融机构，如保险、基金及信托公司周边及中关村中小研发机构律师事务所、会计师事务所、房地产等咨询顾问公司；旅行社、广告公司、保险公司、快递公司、机票代理等服务机构。投资型客户:购置办公面积出租给某些成长型科技企业及外资公司。航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2012二、市场研究－形象定位北京西南产业、研发和商务基地的标杆大型机构的企业名片小型企业的创业乐园丰台科技园作为中关村科技园在北京西南部的延伸，由于政策和区域优势，吸引了大量化工、钢铁等制造业企业及物流等第三产业企业总部入住，有中资转制企业、大型国企、外省市名企；物业需求量在1000～30000平米不等。由于航丰园大厦从位置、档次和建筑形象上均属地标性建筑，给予适当的冠名权，将可能吸引1－2家大型企业/机构入住。科技园大企业的存在必然带动提供相关配套服务的中小服务企业和机构进驻。此外，大厦作为丰台科技园区孵化网络的一部分，优惠的政策将吸引中关村及周边各类中小研发企业。航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2013二、市场研究－商业配套区域发展现状为大厦商业面积销售与经营提供了宝贵的商机：丰台科技园入园企业已达2750多家，需要较高档次的商业和服务配套总部基地已推出近50万平米企业总部办公物业，受规划及地块位置限制，商业配套在短期内无法及时跟进。银行、电信等服务配套更需要昭示性好的物业，目前在建公建无法充份满足这类需求，航丰园科技大厦的推出将填补西南四环以外这一市场空缺。餐饮经营机构：产业基地一期和二期总部基地以及西南四环方圆2公里内无著名酒楼，可引进不同档次的大型餐饮品牌，满足不同消费层次的需求。西南四环目前缺乏中高档商业业态，如较高档次品牌店、健身中心等。项目周边在建和规划中的住宅开发面积高达500万平米，新增人口约25万，无疑将为项目底层商业面积的招商或经营提供厚实的基础。航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2014二、市场研究－销售价格可比楼盘办公部分销售价格商业部分销售价格备注总部基地1期现房7900元/m2；2期均价7150元/m2待定在售国润商务大厦主楼6300-6700元/m2附楼9000元/m2在售工商联科技大厦均价6550元/m21层10000元/m22层9000元/m2内部认购海鹰多功能楼均价5100/m2全部售完昌宁大厦6300-7800元/m2－按月租金净收益63元/m2推算根据对项目周边市场的分析，综合考虑大厦独具的位置和产品优势，销售定价如下：办公：均价7500元/平米，商业：1、2、3层分别为15000、10500、9500元/平米航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2015三、项目投资分析－技术指标总指标总规划用地38739.6M2代征城市绿化7944.8M2绿化面积11315.78M2绿化率36%总建筑面积169000M2地上建筑面积118632M2地下建筑面积50368M2可售面积127138M2（一期：81934M2；二期：45024M2）一期（A座）二期建筑面积104300M2建筑面积64700M2地上建筑面积75402M2地上建筑面积43230M2地下建筑面积28898M2地下建筑面积21470M2建筑层数地上26层，地下三层建筑层数地上13层，地下2层地下停车476辆地下停车226辆地上停车33辆地上停车85辆航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2016三、项目投资分析－开发计划项目后续开发周期约一年半。计算期（季度）2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度2006年一季度2006年二季度2006年三季度1前期工程2土方及基础工程3主体工程4室内外装饰工程5水电安装6电梯工程7消防工程8暧通空调9通讯工程10室外配套11竣工验收二期工程一期工程一、二期开发进度表航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2017三、项目投资分析－开发成本一期二期合计土地成本(万元)1644010198.826638.8专业费及前期费(万元)232593825建安工程费(万元)253211386139182室外配套(万元)545162707开发管理费（万元）506.42277.22784不可预见费（万元）506.42277.22784财务费用（万元）3302.42201.65504总成本(万元)4685327570.874424航丰园科技大厦项目可行性调研报告2004－12－2018三、项目投资分析－投资计划表一期投资总额二期投资总额12341234121土地成本0026638.8170006000363900000002前期费用232593825232059300000003基础及主体工程费125166470189861189003235291200062603244内装修15556472202466.5466.5311233194421077.8032.45外装修4120129454148241648824618388841