泉盛置地航天基地住宅项目市场定位报告(1)

泉盛置地集团西安公司2013年12月西安航天基地住宅项目市场定位报告目录内部资料注意保密2一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、开发计划项目亮点31.区域战略定位高：属国家级民用航天专业化经济技术开发区。2.地段核心，配套优越：地段属区域内行政和经济商业中心区的核心位置。项目紧临西安交大附中附小（五大名校之一）、占地20万平米星河中央公园和地铁4号线。3.土地资源稀缺：开发区（一期）范围内基本已无住宅用地供应，本项目土地资源显得尤为稀缺。4.场地平整：宗地现状条件良好，土地平整，无拆迁，现可提前入场进行施工准备。5.高溢价潜力：区域为西安高尚住宅发展区，借助项目稀缺的配套资源优势，可大幅提升项目溢价能力。6.合作方背景优势：合作方与省、市、区三级政府关系密切，项目可得到更多的政府资源支持。一、项目概况－基本信息项目名称西安航天基地住宅（学区房）项目地理区位•城南国家民用航天产业基地一期核心区。•西至神舟四路、北至规划路、东至神舟大道、南至规划路和陕西省广播电视台用地。规划用地面积296亩可建设用地面积296亩规划用地性质住宅用地规划容积率≤3.24规划路神舟大道本项目基地陕西省电视台用地交大附中交大附小一、项目概况－宗地区位1.项目位于西安主城区东南部西安国家民用航天产业基地（一期）核心区。2.城南是西安传统的文化、科教、生态旅游区，也是西安的高尚居住区。高新区、曲江新区、航天基地等新兴开发区的迅速发展不断拉大城市骨架，城南区域已逐渐成为西安市新的城市功能区。3.西安国家民用航天产业基地成立于2006年，是我国唯一的国家级航天专业化经济技术开发区。4.基地北接国家级文化产业示范区曲江、南临常宁旅游休闲区、向西至大学城和高新区（二期），是西安中心城区发展的重要辐射地之一。5.宗地向北距西安市中心仅13公里，距南二环约9.5公里。车行5分钟进入曲江核心区，30分钟进入高新区，50分钟可达西安咸阳国际机场。轨道交通2号线、4号线（2017年建成）穿越基地。5西安国家民用航天产业基地（86.65平方公里）曲江新区大学城常宁旅游休闲区高新区西咸新区浐灞生态区经济技术开发区国际港务区阎良航空基地本案一期二期高新区(二期）项目地处西安城南传统文化、教育、旅游和高尚居住区。区域定位高、起点高，极具发展潜力。一、项目概况－交通条件1.神舟四路：宗地西边界，二级主干道，该路为双向4车道，向北接芙蓉西路直达曲江新区、城内区。2.神舟大道：宗地东边界，一级主干道，该路为双向6车道，是区域南北向重要的联系通道。3.东长安街：一级主干道，分为两条道路，每条道路5个车道。是区域东西向最重要的联系通道，也是规划区连接高速公路的唯一出口。向西直抵长安城区、西部大学城、高新技术产业开发区。4.雁塔南路：一级主干道，区域规划景观轴。向北经大唐不夜城商业区、历史文物景点大雁塔等客流密集区至城内区。5.绕城高速：宗地向北约4公里处，可经包茂高速、京昆高速、沪陕高速等通达周边区市。经机场高速车行50分钟达西安咸阳国际机场。6.地铁4号线：途径本项目，于宗地西北侧和东南侧分别设立航创路站和神舟大道站。目前已全线开工，预计于2017年开通运营。地铁4号线是西安地铁骨干线路，先后通过雁塔区、碑林区、新城区、未央区等4个行政区，连通航天产业基地、曲江新区、经开区等3个开发区。6宗地对内、对外交通便捷，道路条件良好，通达性极佳。双地铁穿越基地，两大站点途经宗地。南二环路神舟大道西部大道东长安街神舟四路长安路长安立交曲江立交韦曲立交大雁塔航天大道包茂高速地铁4号线雁塔南路地铁2号线南三环路本案地铁站地铁站一、项目概况－周边配套项目紧邻航天基地行政、经济商业和景观中心，配套齐全，生态休闲，属高尚居住聚集区。71.市政配套：本项目基本具备“七通”条件。2.休闲娱乐：星河中央公园占地300余亩，位于本项目西北侧，已于2010年6月开工建设，2013年12月开园。星河运动公园占地140亩，位于本项目西北侧约1.5公里处，已于2010年1月开工建设，2013年12月开园。3.教育：区域内现有航天中学、航天小学、富力城黄河国际小学等。本项目南侧即为省重点西安交大附小、附中，本项目教育资源优势显著。4.医疗：区域内现有航天医院。在建西安市人民医院为三级甲等综合医院，位于本项目东北侧约3公里处，一期建面10.23万方，计划于2014年底建成投入使用。5.商业：未来区域商务和商业中心集中于本项目北侧，东长安街南侧区域。以航天基地管委会为中心，集中建设企业总部基地、高星级酒店、大型集中商业配套等。本项目基地管委会住宅小区星河中央公园星河运动公园陕西省电视台雁塔南路航创路神舟大道神舟大道站中国航天五院中国电力投资集团神舟四路航创路站商业地块住宅地块陕煤集团管委会热力公司配套酒店配套酒店一、项目概况－周边重大利好规划1.交大附中、小学：陕西省重点中小学航天基地分校，占地233亩，138个教学班8000人规模。学校拟于2014年9月启动招生和投入使用。因学校由本项目合作方投资建设和后期运营，本项目拥有独家教育资源优势。2.地铁4号线：两个站点（航创路站、神州大道站）途径本项目，向北直达市中心商业区、火车站等。计划于2017年建成通车。3.尖端产业入驻：本项目周边入区企业包括陕煤集团总部、中电投西北分公司、中国航天五院、陕西省电视台等多家国家级研究机构和大型国有企业。大量尖端产业支撑和高素质人群引入大幅提升本项目溢价能力。4.星河中央公园：占地300余亩，主要建设人工湖、航天体验馆、公园景观及配套设施等。5.星河运动公园：占地约140亩，将集中布置室内体育会所区，高尔夫练习区，足球场、网球场和大众休闲体育区学区房、地铁房、公园房三大优势齐聚项目，大量尖端产业和人才的引入提升项目溢价能力。8本项目基地管委会住宅小区星河中央公园星河运动公园陕西省电视台雁塔南路航创路航创路站神舟大道神舟大道站中国航天五院中国电力投资集团神舟四路商业地块住宅地块陕煤集团管委会热力公司配套酒店配套酒店一、项目概况－周边配套（图）本项目西侧-管委会住宅小区（在建）本项目东侧-中国航天五院（在建）星河中央公园鸟瞰图（在建）陕煤集团总部鸟瞰图（在建）中国兵器第206研究所航天基地管委会9一、项目概况－宗地四至1.宗地四至：•西边界：神舟四路（二级主干道，双向4车道）•北边界：规划路（20m）•东边界：神舟大道（一级主干道，双向6车道）•南边界：规划路（20m）2.地上现状：地面平整，无待拆迁建筑。宗地四周无遮挡建筑。3.宗地红线外现无任何不利因素（高架、高压线、变电站、垃圾处理厂等）。宗地周边道路条件良好，通达性极高；地上现状良好，地面平整无拆迁。10规划路神舟大道西边界-神舟四路东边界-神舟大道宗地现状一、小结地处城南航天基地（一期）核心区域，属高尚住宅区，学校、公园、地铁、产业优势齐聚，极具开发价值。区域战略定位起点高，国家良好的扶持政策，以及大量尖端产业的引入，区域经济正高速发展。宗地现状良好，地上无不利因素影响，土地目前处在价值洼地，极具稀缺性。8000在校生人数规模的省重点交大附中、小学毗邻，独家享有教育资源优势，大幅利好项目价值提升。周边道路状况良好，通达性极佳，骨干线路地铁4号线两大站点途经宗地，交通便捷性极高。周边市政、生活配套完善，两大公园围绕、商业中心紧邻、医疗条件完备。入区企业以国家级研究机构和大型国企为主。大量高素质、高收入人群的引入将大幅提升区域购买能力和项目溢价能力。11目录内部资料注意保密12一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、开发计划二、城市分析－经济基础地理区位地处关中平原中部，总面积10108平方公里城市定位国际现代化大都市行政区划•9个市辖区：新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安。•4个县：周至、蓝田、户县、高陵。常住人口•至2011年末为851.34万人。•过去5年年均常住人口流入约为5.67万人。年度2005200620072008200920102011复合增长率12年上半年同比增长GDP总量（亿元）127014501737219027193241386420.4%183311.2%城镇居民人均可支配收入（元）962810,90512,66215,20718,96322,24425,98119.4%14,71314.6%社会消费品零售总额（亿元）666776922115413811611193518.0%104815.4%固定资产投资（亿元）83510671435190625003251335226.1%172426.9%13二、城市分析－主城区规划及发展方向总体规划“加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市”。一轴大都市南北主轴带：由南向北串接曲江国际会展中心、曲江国际文化艺术中心、皇城商贸旅游中心、大明宫国家遗址公园、西安行政中心、金融商务中心、体育中心七大中心区。一河大都市渭河滨水核心区带：由西至东串接涝渭生态湿地、咸阳湖生态水景公园、沣渭生态湿地、CBD核心水景区、灞河入渭国家级湿地公园、泾渭生态湿地。两带•秦岭生态风光带•渭北帝陵风光带西安市主城区空间结构图14渭北帝陵风光带秦岭生态风光带大都市渭河滨水核心区带大都市南北主轴带本案大城市南北主轴带二、城市分析－西安城市战略构架15“五区一港两基地”五区高新技术产业开发区重点发展电子信息、先进制造、生物医药和现代服务业。经济技术开发区以商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料产业为主导。浐灞生态区国家生态区，区域性金融、商务、会展、商贸中心。曲江新区以文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业。西咸新区西咸都市圈主城功能新区一港西安国际港务区现代商贸物流。两基地国家民用航天产业基地以民用航天技术应用为主，同时发展新能源、新材料、信息技术、装备制造等。阎良国家航空产业基地航空产业，即整机制造、零部件加工、航空新材料、维修改装培训等。皇城发展区开发新区布局图西咸新区“五区一港两基地”的城市战略架构，拉动和辐射西安经济发展，促使西安城市规模迅速扩张。二、城市分析－国家民用航天产业基地区位&面积西安城区东南部，规划总面积86.65平方公里，其中一期规划23.04平方公里。功能定位以航天民用产业为主、军民结合的航天科技产业基地和产业集聚区。主导产业(a)以卫星及卫星应用、航天特种技术应用、航天电子信息为主导的民用航天产业。(b)以太阳能光伏和半导体照明为主导的新能源、新材料产业。(c)现代服务产业。一期规划区•研发区雁塔南路两侧和东长安街南侧，为航天科技创新和航天科技产业转化构件了一流的研发平台。•工业区东长安街北侧和东南区域，为卫星及卫星应用、太阳能光伏和半导体照明等产业搭建最具成长性的产业集群化发展平台。•核心区东长安街南侧，航天基地的运营中枢，打造高效便捷，与国际接轨的现代服务区和总部企业聚集区。•公园区区域核心位置，主要分布三个以航天科普教育和休闲娱乐为主题的公园，彰显航天特色。•居住区北部和西南部，主要建设和谐的邻里社区，打造高品质基础教育体系，打造公立高端医疗保障体系。16西安国家民用航天产业基地于2006年11月成立。2010年6月，基地被国务院正式批复为国家级陕西航天经济技术开发区，成为我国唯一的国家级航天专业化经济技术开发区。中小学本案航天基地一期规划图17二、城市分析－国家民用航天产业基地航天基地一期入区企业西安航天基地主要入区企业卫星及卫星应用产业航天五院西安分院、中国卫星通信集团公司、中国东方红卫星股份有限公司、总参测绘研究所、中国科学院国家授时中心、北京航天航空大学科技园、中煤地质航测遥感局等10余家单位。航天特种技术应用产业中国兵器北方雷达电子科技集团、长远电子、雷通科技、陕西省核工业地质局、陕西红旗民爆集团等10余家单位。新能源和新光源产业中国电力投资集团公司、西安阳光新能源公司、陕西神光新能源公司、西安南亚半导体照明有限公司等20余家规模企业。本案二、城市分析－国家民用航天产业基地18航天基地二期规