江门项目定位报告0118

江门义乌小商品批发城定位与规划设计建议报告深圳市世方市场营销策划有限公司2011年1月18日谨呈：江门陆洲商业投资发展有限公司根据与贵司有关的约定，我司现按时提交江门义乌小商品批发城项目之定位及规划设计建议报告。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动。并对本报告提出修改建议和意见。深圳市世方市场营销策划有限公司江门项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外均来自深圳市世方市场营销策划有限公司，内容属深圳市世方市场营销策划有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。目录第一部分：项目定位一、项目定位分析二、项目定位各业态经营规模量化三、项目经营分区确定四、项目定位可行性分析五、项目定位的经营平台要素分析六、项目定位的竞争优势强化条件第二部分：项目建筑规划与装修设计建议一、项目整体布局建议二、项目建筑规划建议三、项目装修设计建议第一部分：项目定位江门义乌，路在何方？一、项目定位分析（一）项目战略定位粤西地区小商品批发第1城辐射范围：江门、肇庆、云浮、珠海、阳江、茂名、湛江等粤西地区7大地级市（区域内共有2875万人口，年社会消费品零售总值总额高达2873亿）。（二）项目经营主题定位江门地区最大的小商品批零市场设定依据：1、江门小商品巨额消费严重外流。江门年社会消费品零售总值超过600亿，小商品作为社会消费品的重要组成部分，生意机会巨大，然而江门地区大量小商品经营户长途跋涉到异地进货。2、江门小商品老市场发展遭遇瓶颈。蓬江综合批发市场等老市场均存在建筑陈旧、配套严重缺失、商品结构极不完整等诸多弊病，市场发展停滞不前。3、现代化市场6大优势，领航江门小商品市场。本项目为现代化小商品市场，在市场规模、硬件配套、业态布局、商户质量、经营管理等方面占据明显优势，并将彻底取代老市场，茁壮发展成为江门商贸批发龙头。（三）项目业态组合定位业态组合小商品服装鞋包共18个经营品类日杂百货劳保用品日用日化小五金小电器文体用品玩具小针织饰品针织家纺工艺品服装鞋皮具箱包小食品茶叶茶具童装摩托车经营业态商品档次具体品种小食品中高休闲食品、冲调食品、进口食品、有机食品、土特产、烟酒饮料等日杂百货中低清洁用具、一次性用品、不锈钢制品、汽车用品、酒店用品等劳保用品中低头眼面部防护用品、足部防护用品、高空安全防护用品等茶叶茶具中高龙井茶、绿茶、红茶、茶具等日用日化中家居清洁用品、个人清洁用品、纸品、化妆品等小五金中低电器附件、工具类、五金配件、家庭防护等小电器中日用小电器、厨用电器、家电类等文体用品中低体育用品、图书音像制品、办公文具、学生文具等玩具中低毛绒玩具、电动玩具、塑料玩具等小针织中低内衣、睡衣、毛巾、袜子、妇婴用品等饰品中低服装配饰、首饰头饰挂件等针织家纺中低窗帘、电器套等布艺制品、被子、枕头、席子、蚊帐等工艺品中高钟表、陶瓷品、花艺、相框画框、文物古玩、珠宝玉器等童装中低儿童外套、儿童套装等服装中低男装、女装、中老年装鞋中低男女皮鞋、休闲鞋、运动鞋、布鞋、拖鞋、童鞋等皮具箱包中低行李箱、公文包、挎包、钱包、皮带等摩托车中摩托车成品销售各业态经营品种定位各业态定位可行性分析1小食品①经营特征：小食品与小商品在经营上互为补充，互相支撑。②市场规律：佛山6150㎡，肇庆3360㎡，惠州4840㎡。③经营现状：约1700㎡，经营现状较好，产品辐射粤西地区。④采购意向：下游市场30%商户可以考虑到本项目进货。2日杂百货①经营特征：日杂百货与居民日常生活联系紧密，需求量大。②市场规律：佛山逾20000㎡，惠州10812㎡，清远7311㎡。③经营现状：江门日杂百货经营面积仅1294㎡，存在极大的扩容空间。④采购意向：下游市场20%商户有采购意向。3劳保用品①经营特征：日用日化随着居民消费观念提升，消耗量加大。②市场规律：佛山2260㎡，惠州2443㎡，清远1797㎡。③经营现状：江门日用日化经营面积仅923㎡，存在较大的扩容空间。④采购意向：下游市场36%商户意向采购。5日用日化①经营特征：主要满足区域内采购商户的补货需求。②市场规律：佛山54000㎡，中山11000㎡，清远9500㎡，惠州8000㎡。③经营现状：江门尚未形成一站式的茶叶茶具市场，生意外流。④生意机会：江门人酷爱喝茶，茶叶茶具需求量高于广东平均水平。4茶叶茶具工业之城劳保用品消耗量大，市场潜力大江门为广东省工业重镇，已形成了一批具有区域特色的产业集群，工厂遍布江门城区及下辖县市，再加上项目周边目前业已聚集、形成的工厂企业，均存在劳保用品的强大需求。阅读顺序各业态定位可行性分析6小五金①经营特征：目前江门小五金主要以配货、补货及零售生意为主。②市场规律：惠州1840㎡，清远1870㎡，佛山1571㎡。③市场现状：江门小五金经营面积仅700㎡，可以辐射江门地区，有较大扩容空间。④进驻意向：下游市场25%商户意向采购。7小电器①经营特征：小电器整体经营品质较高，有助于提升本项目整体形象。②市场规律：佛山6600㎡，惠州1600㎡，清远1200㎡。③市场现状：江门小电器经营面积1122㎡，辐射五邑地区。④采购意向：下游市场35%商户可以考虑到本项目进货。8文体用品①经营特征：小针织与居民日常生活联系紧密，低值易耗，需求量大。②市场规律：佛山3176㎡，中山4945㎡，惠州4784㎡。③经营现状：仅480㎡，生意机会外流，存在扩容空间。④采购意向：下游市场30%商户可以考虑到本项目进货。10小针织①经营特征：玩具批发份额相对较高，辐射范围较广。②市场规律：佛山1179㎡，清远1389㎡，惠州3039㎡。③经营现状：约390㎡，产品主要辐射市区，生意机会外流。④采购意向：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。9玩具①经营特征：满足江门区域内的工厂、企业、学校需求。②市场规律：佛山4146㎡，清远2863㎡，惠州4840㎡。③经营现状：约1218㎡，经营现状较好，产品辐射五邑地区。④采购意向：下游市场40%商户可以考虑到本项目进货。阅读顺序各业态定位可行性分析11饰品①经营特征：饰品小巧美观，消费群体层面广。②市场规律：佛山1276㎡，中山2015㎡。惠州3286㎡。③经营现状：仅240㎡，经营现状较好，主要辐射市区。④生意机会：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。12针织家纺①经营特征：由床上用品和窗帘布艺组成，租金承受能力低。②市场规律：佛山6411㎡，惠州859㎡，中山620㎡。③经营现状：约2562㎡，主要供应市区。④采购意向：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。13工艺品①经营特征：服装与小商品在经营上互为补充，人流共享。②市场规律：惠州22770㎡，肇庆3560㎡，中山30000㎡。③经营现状：约834㎡，主要辐射市区，存在极大扩容空间。④采购意向：下游市场30%商户可以考虑到本项目进货。15服装①经营特征：童装消费愈来愈受到关注，发展潜力巨大。②市场规律：惠州4069㎡，肇庆1792㎡，中山4390㎡，③市场现状：江门仅165㎡，存在极大扩容空间。④生意机会：项目对面的妇幼保健院将为本项目带来更为充足童装采购人流。14童装①经营特征：工艺品与窗帘布艺、床上用品同为家庭采购常规物品②市场规律：惠州义乌3775㎡，佛山1142㎡，中山1120㎡。③经营现状：江门约585㎡。主要辐射市区。④生意机会：江门城市发展加快，居民对家居装饰愈加看重。阅读顺序16鞋①经营特征：鞋需求量大，与服装互相促进。②市场规律：佛山3168㎡，中山2695㎡，惠州4640㎡。③经营现状：约312㎡，主要供应市区消费。有极大扩展空间。④采购意向：下游市场25%商户可以考虑到本项目进货。17皮具箱包①经营特征：皮具箱包和鞋、服装比邻经营，相互促进，人流共享。②市场规律：佛山1548㎡，中山2439㎡，惠州3512㎡。③经营现状：约459㎡，以零售为主，生意机会严重外流。④采购意向：下游市场20%商户可以考虑到本项目进货。18摩托车中国摩托车产业示范基地，产品竞争力强江门拥有令人瞩目的产业规模。2009年，江门摩托车产业总产值249.7亿元，整车产量414.16万辆，约占广东产量的一半，全国产量的1/6。与此同时，摩托车为江门居民日常出行的常用交通工具，消费群体层面极广。各业态定位可行性分析江门特色产业相关产品引入方式鹤山鞋开平服装新会不锈钢鞋经营区服装经营区日杂百货经营区通过联系行业协会、走访生产厂家等形式，引入江门特色产品及其生产厂家或经营商户，增强项目相关产品的市场竞争力，提升项目的整体竞争力。（四）项目商圈半径定位核心商圈：江门地区420万人口；次级商圈：佛山、中山、珠海等周边城市临近江门的县镇及阳江、茂名等粤西城市。核心商圈：江门地区420万人口；次级商圈：肇庆、云浮、珠海等周边城市临近江门的县镇。核心商圈：江门城区160万人口；次级商圈：江门下辖县镇260万人口。小食品小商品茶叶茶具服装鞋包摩托车（五）项目消费群体定位零售消费群体江门市区居民及外来务工人员专项采购群体江门各餐馆、宾馆招待所、美容美发店、学校、机关单位、企业等批发客户群体江门市区、下辖县市乡镇及周边县市的杂货店、士多店中小超市、各类专业店及批发商定位说明：江门小商品定向采购单位每年的小商品采购额高达5亿，可作为本项目生意机会的有效补充。定位说明：本项目位于江门市区，紧邻江门未来商业中心，周边住宅林立，工厂众多。伴随着该区域的日益发展成熟，本项目零售消费必将随着快速增加。定位说明：从采购成本来看：本项目位于江门市区，且经营品类齐全，江门地区小商品批发商户到本项目批发商品，既可节省交通成本，又可节省时间成本。从采购意向来看：我司针对江门地区88名小商品批发商户进行采购意向访谈，共有31名，即35%的商户愿意到本项目进行采购。（六）项目经营定位SWOT分析优势分析：义乌品牌：义乌是全球日用消费品的风向标，具有强大的市场号召力。陆洲品牌：惠州义乌的成功开发和火爆经营，使得陆洲公司美誉远播。项目规模：22万平方米一站式采购，为下游商户提供便利。项目配套：中央空调、电梯货梯等现代化设施，改善市场经营环境，提升竞争力。机会分析：生意机会：江门社会消费品零售总值近600亿，作为日常消费重要组成部分的小商品消费市场巨大。市场升级：江门小商品老市场诸多弊端，发展遭遇瓶颈，本项目顺势而为，必将受市场认可。江门北拓：江门商业中心北移，城市格局面临调整，本项目抓住发展机遇，打造成为江门的城市商业名片。劣势分析：项目周边商业氛围淡薄：项目周边目前主要分布着工厂和新建小区，商业设施缺乏，商业氛围不从谈起。项目周边交通体系缺失：项目周边仅2条公交线路，缺乏汽车站、线路完善的公交站点与小商品市场后期经营密切相关的交通配套。威胁分析：周边城市同类市场的竞争：江门周边如佛山、中山等小商品、服装鞋包市场强市对本项目生意机会的巨大分流。老市场对项目的经营冲击：老市场实力商户经营年限较长，下游客户群体稳定，对项目经营形成冲击。新建市场商户资源的争夺：广东省小商品市场建设方兴未艾，对有限的商户资源形成恶性争夺。项目经营定位劣势和威胁的规避策略取得政府支持，完善项目公共交通系统引进原产地及珠三角小商品实力商户成立经营管理公司，重视市场经营管理制定招商优惠政策吸引老市场经营户二、项目定位各业态经营规模量化（一）项目商业部分与商业配套整体经营面积确定本项目商业部分与商业配套整体经营面积整体经营面积：85000㎡市场规律根据我司商业项目的操作经验，大型现代化小商品市场的商业配套一般为物流、餐饮、银行及便利店等，总经营面积约占项目商业面积的5-8%。本项目商业配套比例建议本项目位于北新区，紧靠未来城市商业中心，随着区域发展，周边常住人口日益增多，项目零售份额也将逐渐增加；同时，农信社拟在本项目设置营业厅。因此，建议本项目商业配套经营面积为7%。（二）小商品、服装鞋包整体经营面积比例研究我司针对广东省同类地级市小商品市场进行业态组合分析，得出现代化小商品市场内小商品、服装鞋包业态总体经营面积比例的一般规律。惠州义乌小