易居_上海同润车墩项目商业定位报告_42PPT_XXXX年

同润车墩项目商业定位易居中国.大上海二区2010年04月01日本项目商业部分毗邻集“影视拍摄、旅游观光”于一体上海影视基地，此得天独厚之资源，可为本项目商业定位之依托，在满足自身住宅商业配套功能的基础上，本项目商业应以最大程度迎合影视基地商业需求为定位之本。影视基地西上海高尔夫乡村俱乐部车墩镇政府A5嘉金高速本案长途车站前言2项目解读项目基础数据分析、消费人口特征分析3商业定位商业业态定位、运营模式分析商业价格建议4商铺溢价提升项目门头标识、上海弄堂文化营造、外墙灯光系统、路引指示系统、内街顶棚处理商业调研商业环境、商业分布、业种业态1PART1市场调研1km2km3km本案abdfcegh10km8km项目周边商业分布项目周边集中商业分布在下列地点1公里范围内：a：上海影视基地（旅游、影视）B：影都小区商铺（生活配套）c：高尔夫俱乐部（会所、俱乐部）2-3公里范围内：d：南联小区商铺（生活配套）e：达丰生活区（百货、餐饮）更远范围：f：茸江路南乐路商业街（服装、百货、餐饮）g：松江汽车配件用品城h：建材城i：松江环城路商业街i车墩镇商业大部分集中在上海影视基地（即本项目所在）周围，除影视基地和高尔夫俱乐部外，其余业态基本以生活配套型商业为主；少部分商业分散在较远范围，以专业市场为主，目前商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。此外影视基地周边酒店宾馆非常少，大部分在3公里范围外，而影视拍摄和旅游观光，对住宿均有较大需求。集中商业酒店、宾馆商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。PART1项目周边商业环境本案BACDEFG上海影视基地A：西上海高尔夫明哲大酒店（俱乐部度假酒店）距上海影视基地1.7公里，为最近影视基地的酒店。共92间房间，2009年营业，房价252元起；B：云江商务酒店（经济型酒店）距上海影视基地2公里，临近松江大学城。共116间房间，2008年营业，房价128元起；C：7天上海松江店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4公里，临近松江大学城。共114间房间，2007年营业，房价119元起；D：如家快捷酒店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.7公里，临近松江工业区。共112间房间，2006年营业，房价156元起；E：莫泰168上海松江松卫北路店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.6公里，临近方塔园景区。共242间房间，2006年营业，房价115元起F：茸庭商务酒店（经济型酒店）距上海影视基地4.7公里，临近方塔园景区。房间数未知，2009年营业，房价134元起G：汉庭快捷上海松江店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.7公里，临近方塔园景区。共124间房间，2008年营业，房价140元起云江商务酒店莫泰168如家快捷酒店西上海高尔夫明哲大酒店周边多为经济型连锁酒店，定位较低，距影视基地2~5公里PART1项目周边商业环境影都公寓上海影视基地好莱坞高尔夫乡村俱乐部本案南联小区莲福超市华联超市联发超市华联超市联佳超市好又多超市商业格局：“一个中心，一条专业街、多条商业街”“一个中心”：由北松公路商业街、虬长路商业街、好又多商业广场、农工商超市组成的商业中心，汇聚了车墩镇50%以上的商业营业面积，以服饰、建材、五金、餐饮、生活配套等业态为主，服务于车墩镇居民；“一条专业街”：是指影视路，此商业街为近年来新兴的专业街区，主要是服务于“上海影视城”的观光旅游业务，及影视业的配套服务，业态以婚纱摄影、餐饮、住宿为主；“多条商业街”：主要以社区配套型商业节为主，如南联小区周边的振兴路、联营路社区商业街；这些商业街业态主要以小超市、副食、美容美发等业态为主。项目周边1-2公里范围商业分布影视路虬长路北松公路祥东小区联营路振兴路集中商业超市步行范围内含多条商业街，但对本项目并不便捷800m本项目距最近的生活配套商业街距离800余米，徒步往返需20分钟，因此现有商业对本项目而言，并不便捷。PART1步行范围商业分布商业格局商业街门店数量商业面积（㎡）业态虬长路16810000-12000服装、餐饮、五金、美容美发、水果、旅馆等北松公路11620000-25000建材、五金、机电、餐饮振兴路958000-10000服装、鞋帽、杂货、餐饮、美容美发等影视路788000-10000婚纱影视、旅店、服装、餐饮联营路786000-8000服装、鞋帽、餐饮、旅馆影城路163000餐饮、美容美发、洗浴车墩影视街车墩市场/好又多项目周边商业业态丰富、业种齐全，已具有成熟的商业环境，但这些商业多为车墩镇常住居民的配套商业，绝大多数为个体私营户，档次普遍较低。与影视基地建筑风格、消费档次、文化氛围并不贴合。而且影视文化消费类商业处于空白状态。PART1步行范围业种业态商业多为车墩镇常住居民的配套商业，绝大多数为个体私营户，档次普遍较低综上所述，本项目周边商业为典型的“单中心”城镇商业格局，受本地消费者数量及能力限制、整体以生活配套型商业为主，档次较低。以影视基地为中心的旅游观光、影视文化消费等特色商业较少，此为本项目商业切入市场的机会点。PART1区域商业总结PART2项目解读/定位PART2项目解读项目地上计容面积：19792.47㎡其中餐饮可用面积：9310.54㎡商业可用面积：10437.13㎡项目住宅区规划户数：749户按每户常住人口2.5人则本案未来常住人口可达749*2.5=1873人住宅区人均商业面积：0.8㎡/人则本案实际需要配套商业面积0.8*1873=1498㎡实际需求商业面积：1498㎡规划商业面积：19792.47㎡远远大于，需另导入消费人口23000人规划商业面积远远大于实际需求商业面积，需另导入消费人口2.3万人PART2项目解读结论：根据本案商业项目消费人口的消费特征，生活配套、餐饮、旅游消费等业态将是本案主力商业业态。本案常住人口消费需求：基础生活配套车墩镇本地人口消费需求：差异化生活配套、餐饮影视基地、高尔夫度假村导入人口工作人员及旅游客消费需求：享受型生活配套、餐饮、旅游消费固定型消费人群，长期基础型消费游离型消费人群，定期差异化消费临时型消费人群，高端享受型消费根据本案主力消费人口的消费特征，生活配套、餐饮、旅游消费将是本案主力商业业态PART2项目解读1号楼2号楼3号楼4号楼影佳路会所住宅商业商业地下车库入口商业地下车库出口小区主入口（车行）商业项目位于本案小区北向，紧邻上海影视乐园。分为四栋楼，分别沿“影佳路”南北向布置。每栋楼沿街步行仅入口3~5个。其中1、2号楼可用于餐饮业态。项目单套户型面积控制较小，17~114㎡，每套均备有卫生间。由于户型较小，且南北向布置，单栋楼内部均形成商业内街。紧邻上海影视乐园。分为四栋楼，分别沿“影佳路”南北向布置电梯电梯消防楼梯内部商业街绿地绿地绿地绿地消防楼梯消防楼梯消防楼梯内部商业街电梯电梯电梯电梯消防楼梯消防楼梯内部商业街一层平面图二层平面图三层平面图1号楼平面分析1号楼分为3个层面，每层被分割为21个商铺，均备有厨房及卫生用房，可用于餐饮业态，面积段37.36~104.28㎡。1号楼一层沿“影佳路”分布有3个商业入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有2部电梯，及2个消防楼梯。PART2项目解读1号楼立面分析5200320027005200520034003F赠送阁楼3F赠送阁楼内街通道内街通道内街通道3F赠送阁楼3F赠送阁楼1号楼一层层高5.2米，二层层高3.2~5.2米，三层层高2.7~3.4米。其中3层户型赠送阁楼，阁楼最高层高达到2.5~3.2米。PART2项目解读2号楼平面分析2号楼分为3个层面，每层被分割为26~28个商铺，均备有厨房及卫生用房，可用于餐饮业态，面积段32.65~114.31㎡。2号楼一层沿“影佳路”分布有5个商业入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有1部电梯、1部手扶电梯及2个消防楼梯。电梯消防楼梯绿地绿地绿地绿地一层平面图二层平面图三层平面图内部商业街自动扶梯消防楼梯消防楼梯自动扶梯消防楼梯消防楼梯电梯消防楼梯内部商业街消防楼梯消防楼梯消防楼梯自动扶梯电梯内部商业街PART2项目解读PART2商业定位精致美食区中外美食汇集，满足不同旅游客需求。营造中西美食文化氛围。引进中高端品牌连锁餐饮，与周边商业区形成差异化业态定位，吸引目的性消费客群。1、2号楼面积约9300㎡，户均面积在32.65~114.31㎡，建议引进不同菜系中、小型餐饮店3号楼平面分析3号楼分为4个层面，每层被分割为21~22个商铺，均备有卫生用房，不可用于餐饮业态，面积段17.11~66.52㎡。3号楼一层沿“影佳路”分布有3个商业入口，商业地下车库入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有2部电梯及2个消防楼梯。电梯绿地绿地绿地一层平面图二、三层平面图四层平面图内部商业街消防楼梯电梯消防楼梯垃圾房变电箱电梯电梯消防楼梯消防楼梯内部商业街电梯电梯内部商业街消防楼梯消防楼梯PART2项目解读3号楼立面分析520032003F赠送阁楼3F赠送阁楼3号楼一层层高5.2米，二层层高3.2米，三层层高3.2米，四层层高3.0~4.2米。其中4层户型赠送阁楼，阁楼最高层高达到2.5~3.2米。320030004F赠送阁楼52003200320042004F赠送阁楼4F赠送阁楼PART2项目解读4号楼平面分析4号楼分为4个层面，每层被分割为42~43个商铺，均备有卫生用房，不可用于餐饮业态，面积段17.11~88.77㎡。4号楼一层沿“影佳路”分布有4个商业入口，商业地下车库出口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有1部电梯、1部手扶电梯及3个消防楼梯。PART2项目解读电梯绿地绿地一层平面图三层平面图内部商业街消防楼梯消防楼梯消防楼梯手扶电梯绿地二层平面图内部商业街消防楼梯消防楼梯消防楼梯手扶电梯电梯消防楼梯消防楼梯消防楼梯电梯手扶电梯PART2商业定位3、4号楼1F面积共计约3000㎡，建议3号楼1F业态休闲、娱乐为主，“动”与“静”结合休闲娱乐区美容、美发、美甲、SPA区，满足消费客群需求，体现“沉静”的一面。休闲娱乐区小型酒吧，每周安排小型音乐演出，形成差异化业态竞争，体现“动感”一面。PART2商业定位生活配套、精品零售区小型生活超市、书店、面包房、银行等构成生活配套区。精品零售则主要以旗袍、电影服饰克隆制作、影视纪念品以及明星二手物品门店为主。3、4号楼1F面积共计约3000㎡，建议4号楼1F业态以超市、银行、服装等日常生活配套为主PART2商业定位酒店式公寓以老上海文化、电影文化为主题根据不同面积，可分为普通客房、精品套房、LOFT公寓等…3、4号楼2~3F总计面积约7000㎡，户均面积17.11~88.77㎡约150套建议作为酒店式公寓对外进行销售PART2商业定位总结本案商业体量约2万，根据现有商业体量远远超出实际客户需求的面积，我们必须通过对市场的现状分析以及消费客户对未来产品的预见，实现其商业价值。建议1、2号楼（约9300㎡）业态为餐饮，规划要求。对餐饮的规模建议中、小型不同菜系品牌餐饮店。建议3、4号楼的1F（约3000㎡）业态为休闲、娱乐。例如：影视酒吧、美容、美发、美甲、SPA等建议3号楼2~4F,4号楼2~3F（约7000㎡）为酒店式公寓，从产品设计而言具备打造性价比高的LOFT酒店式公寓产品，解决了商业物业资金积压问题。考虑目前周边商业档次低，商铺价值难以体现，希望去化部分商业面积缓解商业资金囤积问题；同时由于商铺需要人气的培育，通过酒店式公寓的销售带动商铺入驻率。影佳路影维路1号楼2号楼1F2F3F3号楼1F2F3F4号楼影维路休闲、娱乐、日常配套酒店式公寓餐饮4FPART3商业运营模式酒店式公寓◥出售，150套酒店式公寓进行先期销售，推案时间基本为公寓产品售罄后进行销售。其余商铺◥出租再出售，餐饮及生活休闲区的商铺，可先自持招商经营，待商业氛围培育成功后，可带租约销售。推案时间为酒店式公寓产品销售完之后。PART3商业运营项目商业运营模式建议：酒店式公寓销售，商铺先租