昆山项目决策评估报告提纲

——决策评估报告提纲昆山项目绪论本地块位于昆山市传统别墅区域——阳澄湖板块内，是巴城镇距离市区最近的区域之一；综合分析，本项目优势与劣势均等，威胁与机会并存，同时，本地区别墅类产品市场存量较大，且整体销售状况萎靡；因此，虽然本地块具备一定的开发可行性，但同时存在较大的市场风险，综合考虑，在目前形势下不具备开发的先决条件。‹基地地处周边竞争个案夹击之势，无法塑造独立的氛围及格调；‹成熟个案大多呈现量体规模气势，本案略显单薄；‹虽处阳澄湖地区,却无湖景主题可以发挥及制造；‹取得土地的成本与目前拍卖的土地成本相比，虽然具备一定的优势，但与周边已开发楼盘相比，土地成本明显偏高，价格优势无法体现；‹目前巴城镇区域内别墅的供应量以及存量都相当大，且去化速度缓慢。昆山市宏观市场分析●地理位置：昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。●人口：统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。●交通：沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约50分钟车程，至上海浦东机场约1小时车程。至苏州市约25分钟车程。一、昆山市概况：1、昆山市职能定位根据《昆山市城市总体规划（2002—2020）》，新一轮总体规划将昆山城市的职能定位为：（1）长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地；（2）苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市；四纵五横为中心的市域道路（3）适宜居住的现代化园林城市；（4）苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一。（5）中心城区为昆山市域的政治、经济、文化和科技中心。昆山市总体规划具有三个特色：一是确立片区发展理念。在市域空间上，建立了一个基于片区概念的市域城镇架构和空间利用规划。以市域片区，整合城镇和产业空间，合理共享大型基础设施，促进产业集聚，实现规模效应，提高土地集约利用率。二是初步确立市域即城市的全覆盖规划理念。将市域整体作为一个城市进行科学的职能定位，各项内容规划都是以全市域927平方公里作为研究对象，实现市域统筹。三是强调大区域发展理念。充分考虑苏锡常都市圈、上海经济圈和长三角发展大背景，将昆山作为区域乃至全球的一分子进行规划。在产业的发展定位、区域大型基础设施的对接以及昆山与上海、苏州及周边县市的关系等，作了充分的研究。2、昆山市空间发展格局阳澄湖休闲片区东北向货运轴片区中心城片区东向运输廊片区生态观光农业片区水乡旅游片区生活新镇片区按照片区发展理念，市域空间利用规划将全市划分为中心城综合片区、北部片区、东部沿沪片区、吴淞江工业片区、中部生态农业片区、阳澄湖休闲旅游片区、南部水乡古镇旅游片区等七个片区。同时，在市域全覆盖规划理念指导下，形成“一个中心城区—三个小城市—五个特色镇—若干新型社区—自然村落”的五级城市体系。中心城区规划东拓西扩，形成由城市中心、以西部生态生活区为主体的西部城市副中心、和以昆山经济技术开发区为主体的东部城市副中心。3个现代化小城市规模的镇，即周市、张浦、花桥。市域保留周庄、锦溪、淀山湖、巴镇、千灯等五个传统特色镇。二、昆山市经济运行概况：2005年，昆山市国民经济持续快速增长。全年实现地区生产总值730亿元，按可比价格计算，比上年增长24.1%。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年完成第一产业增加值10亿元，与上年持平；第二产业增加值500亿元，比上年增长24.1%；第三产业增加值220亿元，比上年增长24.2%。按户籍人口计算的人均地区生产总值突破10万元，达11.3万元（按现行汇率折14005美元），按常住人口计算的人均地区生产总值达6.89万元（按现行汇率折8539美元）。全年完成全口径财政收入116.82亿元，比上年增长36.1%，地方一般预算收入51.62亿元，比上年增长36.5%。全口径财政收入占地区生产总值的比重为16.0%，比上年提高1个百分点。地方一般预算收入超过江阴和张家港两市，跃居江苏省第一位，人均地区生产总值和人均地方一般预算收入继续高居全国各县（市）之首。在全国百强县（市）评比中，首次超过顺德，升至第一位。结论：依靠昆山市便捷的交通、完善的城市规划及迅速发展的区域经济，房地产市场发展前景广阔。“国六条”宏观调控出台后，昆山市房地产开发投资增速平稳。1-5月房地产开发完成投资27.13亿元，同比增长8.7%，增幅较去年同期回落28.3个百分点，其中住宅投资为22.06亿元，同比下降8.7%。1-5月全市房屋施工面积为991.56万平方米，其中住宅施工面积为797.34万平方米，分别比去年同期下降10.8%和19.0%。商品房新开工面积有所增长，全市新开工面积158.29万平方米，其中住宅为126.09平方米，同比分别增长47.6%和39.5%。结论：昆山市房地产市场受政策影响，投资金额与施工面积都比去年同期大幅下降。三、昆山市房产市场概况：目前昆山房地产市场在售的别墅项目大多坐落于阳澄湖畔，从2002年开始，阳澄湖一带休闲养生度假型别墅风生水起，偎依着阳澄湖形成了一个蔚为壮观的别墅带状群分布，并出现了几个颇具代表性的项目，现在的阳澄湖集中了“大上海高尔夫”、“颐湖园”、“漾月湾”、“克拉水城”、“天使湾”、“鹿澄天地”、“威尼斯”、“泰泓花园”、“国际上湖”等10处别墅楼盘。昆山的别墅主要集中在三大区域，首先是城市的西侧马鞍山路沿线至阳澄湖一段，那里有四、昆山市别墅市场概况：亭林公园、森林公园、阳澄湖等各个独具特色的公园与湖泊、坐落在那里的别墅也比较多，像玉峰山庄、西城秀墅、万方江南、枫桥半岛、玉熙山庄、颐湖园及天使湾等；其二是城市的北部区域。本区域有两块，一是在城北花园路北侧，那里有国际艺术村、水秀艺墅，豪门世家等等；二是长江北路沿线，那里有江南明珠苑、昆山花园、沛绿园等，不过它们多数不是纯粹的别墅小区，里面同时参轧了很多公寓房和商铺；其三在昆山的东部开发区范围内，比较知名的有一墅情缘、远东世纪园、金色港湾等各类型别墅。阳澄湖别墅区东部别墅区长江北路别墅区项目周边个案调研统计昆山项目周边楼盘个案——鼎园美墅1•概况•所属区域：巴城•建筑类型：独栋别墅•可售套数：25•销售情况：在售•开发商：昆山冠鼎置业发展有限公司•物业地址：民权路与阳澄路交叉处•售楼电话：5751773357803028•详细信息•占地面积：132800平米•建筑面积：55000平米•绿化率：60%•容积率：0.32•总户数：136•物管费用：2元/平米/月•推出时间：2005.1•交房时间：2006.7•现场进度：已完工•房型面积：250-388•价佫信息•记录时间：2006-3-30•均价(元/M2)：7000•总价(万元/M2)：168•备注：独栋别墅•配套设施•商场：超市•外墙：外墙涂料石块贴石•门窗：铝合金中空玻璃•医院：有•交通：118路公交•结构：混合结构停项目介绍该案一期推出独栋别墅40套，已售10套左右，项目位置处于巴城阳澄湖区域，现正在做景观绿化，道路工程一期进度即将完工。该案为欧式风格。•内墙：粗装饰•学校：有•供水：自来水•供电：有•供气：管道液化气•车位：80个•概况•所属区域：巴城•建筑类型：独栋别墅•可售套数：59•销售情况：即将开盘•开发商：苏州泰泓房产•物业地址：马鞍山路与阳澄湖交叉处•售楼电话：5789088857898800•价佫信息•记录时间：2006-3-30•均价(元/M2)：7000•备注：独栋•详细信息•占地面积：30万平米建筑面积：26.6万平米绿化率：60%容积率：0.35•总户数：400物管费用：2元/平米/月推出时间：未定交房时间：未定•现场进度：施工中房型面积：240-380•配套设施•商场：：有•学校：大学城•交通：公交117、118路•停车位：1：1•餐饮/娱乐：阳澄湖风景区、体育中心昆山项目周边楼盘个案——泰泓花园项目介绍该案目前一期已售结束，二期开始接受预定，但开盘时间还未定。主要有双拼和独栋两种类型，其中双拼主力面积为233－243平米。二期将推出59套独栋，主力面积在350－380平米左右，均价7000元/平米。•概况•所属区域：巴城•建筑类型：联体别墅•可售套数：2•销售情况：尾盘•开发商：永业房产•物业地址：民权路与阳澄路交叉处•售楼电话：57894310•价佫信息•记录时间：2004-12-29•最低价：6800元/平方米•最高价：8000元/平方米•备注：独栋•详细信息•占地面积：35000平米建筑面积：10389平米•绿化率：70%容积率：0.3•总户数：36物管费用：2.5元/平米/月•推出时间：2004.8交房时间：2004.9•现场进度：现房房型面积：228-370•配套设施•餐饮/娱乐：阳澄湖度假区•学校：大学城•交通：公交118路•停车位：1：1昆山项目周边楼盘个案——鹿澄天地项目介绍该案已进入尾盘，还有独栋2套，联体3套可售，房型面积在228—370平米，起价为6800元/平米。•概况•所属区域：巴城•建筑类型：可售套数：3•销售情况：在售•开发商：易通房产•物业地址：马鞍山路与环城西路交叉处•售楼电话：5789090957597776•价佫信息•记录时间：2006-3-30•均价(元/M2)：6200•备注：独栋•详细信息•占地面积：11万平米建筑面积：6万平米•绿化率：45%容积率：0.59•总户数：230物管费用：2元/平米/月•推出时间：2005.5交房时间：2006.11•现场进度：二期到一层房型面积：230-330•配套设施•商场：有•餐饮/娱乐：有•学校：大学城•交通：公交117、118路•停车位：1：1昆山项目周边楼盘个案——天使湾项目介绍该案二期在售，共推出26套，形态为独栋别墅，主力面积有230平米和250平米，该案紧邻阳澄湖别墅度假区，周边均为别墅区，二期即将推出第二批，欧洲街镇风格得以体现。•概况•所属区域：玉山•建筑类型：联体别墅•可售套数：230•销售情况：即将开盘•开发商：昆山锦绣蓝湾置业有限公司•物业地址：马鞍山路与环城西路交叉处•售楼电话：5757177157572772•价佫信息•记录时间：2006-3-30•均价(元/M2)：6200•备注：联排别墅•详细信息•占地面积：14万平米建筑面积：8.4万平米•绿化率：46.6%容积率：0.6•总户数：412推出时间：2005.5•房时间：2006.12现场进度：样板房装修房型面积：168-203•配套设施•餐饮/娱乐：阳澄湖风景区、体育中心•学校：大学城•交通：公交118路•停车位：1：1昆山项目周边楼盘个案——锦绣蓝湾项目介绍该案开盘时间还未定，楼盘形态为联排和双拼，联排别墅主力面积为164－184平米的四房，双拼主力面积在202－205平米。•概况•所属区域：青浦区•销售状态：在售•建筑形式：独栋别墅•装修状况：毛坯房•销售热线：02157899283•项目地址：青浦区昆山同丰路600号•交通状况：107路公交、沪宁高速、312国道•开发商：海之舟房地产开发有限公司（昆山）•价佫信息•均价(元/M2)：6500•备注：独栋别墅•记录时间：2004-3-1--至今•详细信息•开盘时间：2002-11-30开工日期：2002-6-20•占地面积：50000平方米容积率：0.29•竣工日期：2003-5-31绿化率：71%•建筑面积：64641平方米•配套设施•学校：昆山市中心小学、登云科技大学、幼稚园•商场：城镇市场、超市、便利一应俱全•医院：有•银行：工行、农行、建行、邮局•餐饮/娱乐：网球场、休闲钓鱼台、高级商务沙龙、健身房、蟹王阁高级餐厅昆山项目周边楼盘个案——克拉水城项目介绍位于阳澄湖的克拉水城总建筑面积21000平方米，总共分四期销售，现销售二期，一期已经全部售完，均价在7600左右，销售面积为257到368不等。