德清项目终稿

湖州市德清县科技新城地块提报2011.10报告思路发掘问题导出面临的问题分析问题研究解决思路解决问题建议执行对策一、宏观篇二、本体属性分析发掘问题导出面临的问题分析问题研究解决思路解决问题建议执行对策一、宏观篇德清大道杭宁高速104国道杭州市区德清县城区德清：未来杭州第四副城，素有“杭州后花园”之称上塘路从杭州市区经上塘路-杭宁高速至德清大道，进入德清县城区，从绕城高速至本项目约25公里，车程约15分钟。2008年开通全国首条跨市公交K588德清——杭州，加速两地的交融。德清县，位于浙江省湖州市，地处长江三角洲腹地，东望上海、南接杭州、北连太湖、西枕天目山麓，区位优势明显，逐步形成以新兴产业为主的工业布局。排名全国百强县第36位。绕城区位属性德清自身的城市化进程（未来城市中心——城东新城），结合低密度住宅与旅游产业的开发，都将带动德清房地产市场快速发展。区位规划•德清城市发展历程：乾元镇武康镇城东新城•德清未来以高新产业基地、旅游产业、低密度高端住区为一体的大杭州副城定位•城东新城属于德清未来的新城中心，城南属于高新产业基地104国道宣杭铁路德清大道高铁以高铁乾元镇下口为中心的站场新城以高新产业为核心的科技新城，包括网络产业下渚湖为核心的旅游开发区以低密度产品为主的休闲度假区机电一体化装备制造的生态型高新产业园德清传统产业工业园（雷甸）资料来源：国土局规划科本案所在区域属性2010年9月底由新加坡CPG集团和同济大学分别完成规划设计与城市设计进程：“五纵二横”道路基础设施工程、科技大厦、信息产业园、科技广场等重点工程全面启动德清城市新区域：科创研发、信息技术产业、创意产业、总部经济聚集、基础设施完善、商务服务一流、高端人才聚集、生态环境优美、绿色休闲宜居2005-2010年德清县住宅销售面积3238.944.229.755.257.101020304050602005年2006年2007年2008年2009年2010年单位：万㎡销售面积德清市场现状分析年均销售量在42.8万方以上项目潜在供应量统计（土地层面）区域2009年2010年待出让低密度地块合计城东新城9.4342.0保利1326亩，绿城约2080亩，其他70万方洛舍镇3680亩，约89万方莫干山镇2500亩，约46万方武康镇23.24汇总32.742.0330万方404.7可以看出潜在供应量在404.7万方左右，而德清房地产市场年均销售量在42.8万方，德清市场面临扩容问题本项目面临的问题问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？问题二、客群：哪些人会来德清购房？来德清购房有什么样的需求特征（即我们要推出何种产品）？我们如何选择？解决问题问题一、市场扩容问题：德清市场增量在哪里？以什么形式增量？研究思路：德清目前属于典型的内源型市场，市场增量来源于哪里？来源于：自身成长性+外力驱动德清本地成长性研究外力驱动研究研究思路德清本地成长性研究通过分析以下内容，研究本地市场的增量来源及增量空间：•通过分析德清产业结构、人口分布，来研究德清本地市场容量结构•通过人口增量、未来规划、二手房市场分析，来预判德清本地市场增量空间德清县近年来地区生产总值变化德清县GDP及增长率0.050.0100.0150.0200.0250.0300.02006年2007年2008年2009年2010年单位：亿元0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%GDP增长率从表上可以看出德清县生产总值逐年增长，幅度大都在10%以上。由于2008年经济危机，德清县经济也受到明显的影响，增速开始下降至2009年的最低9.6%，09年过后经济开始回暖。经济持续增长，有益于购买力的提升德清本地成长性研究德清县历年三产比例2006-2010年德清县三产比例结构0%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年2010年第一产业第二产业第三产业第三产业发展迅速，2010年比重占到25%左右第二产业的比例为59.1%，德清的主要支柱产业为以制造业为主的轻工业第二产业和第三产业发展，带动了整个德清的经济迅速发展德清本地市场容量德清城镇人口增长稳定缓慢，大多来自于周边乡镇进城购房，年均增量约7万方，但实际购房比例远大于7万方历年德清县人口变化01020304050200220032004200520062007200820092010单位：万人-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%总人口城镇人口总人口增长率城镇人口增长率德清县总人口增长率缓慢，甚至出现负增长。相比城镇人口增长率呈平稳上升的态势，说明德清市城镇化速度稳定平缓。以城镇人口年均2千人的增涨速度，（按2010年人均居住面积36.5平方计算）德清市年均增加约7.3万方）。城镇人口大多来自乡镇进城，但实际乡镇进城购房比例远大于实际增量，且购买力强，成为购房增量主要来源。武康镇总人数：13.22万人，其中外来人口2.4万人。三合乡总人数：2.09万人，其中外来人口1811人。乾元镇总人数：5.71万人，其中外来人口9213人。洛舍镇总人数：2.42万人，其中外来人口6739人。雷甸镇总人数：3.25万人，其中外来人口1678人。新市镇总人数：6.63万人，其中外来人口121人。钟管镇总人数：4.09万人，其中外来人口2760人。新安镇总人数：3.58万人，其中外来人口550人。•德清全县人口43万人，其中城镇人口12..8万人，人均居住面积36.5平方，农村人口30.6万人，人均占有居住面积68平方。•总人口数：武康镇＞新市镇＞乾元镇•外来人口：武康镇＞乾元镇＞洛舍镇禹越镇总人数：2.94万人，无外来人口。莫干山镇总人数：1.54万人，外来人口37人。筏头乡总人数：1.55万人，外来人口360人。•德清全县农村人口比重占72%，未来会有大量进城置业需求•外来人口占总人口比重约11%，主要以产业工人为主，购买力弱，因此目前外来人口导入因素的购房需求增量有限德清县人口分布武康镇•纺织、机械、医药、建材、涂装设备、包装印刷、食品加工等产业•企业：1592个•总产值：52.51亿元三合乡•农业观光，休闲度假•企业：170个•总产值：11.74亿元乾元镇•机电制造、纺织服装、新型建材、医药化工•企业：740个•总产值：46.27亿元洛舍镇•钢琴生产、木材加工、矿产开发•企业：2506个•总产值：32.96亿元雷甸镇•轻工机械、新型建材、医药化工、纺织•企业：592个•总产值：48.11亿元新市镇•食品、建材、纺织、化工、皮革、包装纸业、电子电缆等产业•企业：1864个•总产值：58.41亿元钟管镇•医药、化工、建材、机械、五金、纺织等产业•企业：637个•总产值：56.16亿元新安镇•纺织服装、机械电子、医药化工、包装印刷•企业：1651个•总产值：23.33亿元企业数量共计12282家，2010年总产值239亿元。产业主要集中于轻工机械、化工、纺织、五金等。禹越镇•金属加工、塑料、服装、丝绸绢纺•企业：1119个•总产值：18.87亿元莫干山镇•农业种植、休闲旅游•企业：328个•总产值：4.05亿元筏头乡•“竹、笋、茶、水”四大主导产业，竹制品加工、笋制品加工、茶叶、矿泉水•企业：1083个•总产值：5.16亿元德清周边乡镇私企众多，购买力旺盛，属于市场增量的稳定增涨来源德清县产业分布德清未来人口规划德清历年人口变化42.3842.3442.4142.4742.442.542.742.830.011.411.711.511.812.012.212.411.40.23%-0.90%-0.28%-0.10%-0.70%0.00%0.19%-0.11%0.09%0.88%1.57%0.86%1.61%1.67%1.89%0510152025303540452002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2020年-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%总人口城镇人口总人口增长率城镇人口增长率2020年规划城镇人口30万人•德清人口自然增涨缓慢，要达到2020年30万人口的目标，必须依靠外力机械人口导入•外力人口导入约15万人，则购房增量约528万方，年均增量约52.8万方德清人口自然增涨缓慢，按目前人口增涨速度计算，2020年城镇人口约15万人，而政府规划2020年约30万人，因此，必须依靠产业等因素的机械人口导入。假设机械人口导入15万方，按2009年人均居住面积35.2平方为计算，外力导入增量约52.8万方，则年均增量为52.8万方。按购买实力对德清从业人员分类123001340043600204700050000100000150000200000250000企业主公务员、泛公务员私营企业高管一般在职员工高端购房人群中高端主流购房人群中低端主流购房人群•高端购房群体占比少，但购买能力强•中高端购房群体以公务员、企业高管为主，支付能力强，换房比率高•以产业工人、一般在职员工为核心的中低端群体，群体占比大，但购买能力弱，换房以经济型的改善房为主偏低端购房群体占74%中端购房群体占21%高端购房群体占5%主流购房群体德清县购买群体分析人群数量为约数，仅供参考德清市场增量来源及增量空间德清市场容量约42万方，由以下几部分组成：乡镇进城购房：•现状：人口增涨约2千人，年均增量约7万方，但实际购房比例远大于7万方，且购买力强，假设放大3倍，7×3＝21万方•趋势：乡镇进城购房速度及比例呈稳步上涨的态势，属于稳定的增量来源市区改善购房：•现状：二手房市场容量约25万方，假设25万方中有70%有购新房需求，则市区有约18万方的增量•趋势：德清属于改善型市场，换房频率较高，同样会保持稳步增涨的态势外来购房：•现状：包括外来产业工人、外来购房者，约占市场总容量的约10%，约4万方（包括低密度产品）•趋势：要达到2020年30万人口的目标，需机械导入约15万人，购房量约528万方，则年均增量约52.8万方未来增量空间：乡镇进城21万方+市区改善18万方+外力导入增量52.8万方＝91.8万方。GDP的持续增长和三产比例中工业和服务业的较高配比，推动了德清的经济和房地产市场的发展。乡镇、市区购房保持稳定上涨，外来导入人口购房成为未来主要的增量来源外力驱动研究•副城发展模式研究•德清发展模式研究杭州三大副城发展模式汇总板块板块驱动力发展阶段临平区域自然外扩+地铁概念刺激外部市场进入副城与主城的对接，依托城市化进程，逐步融入主城下沙大学城+产业园人口导入价值被提前透支，接下来下沙副城处于价值补涨阶段，配套、交通都将逐步完善。滨江高新科技产业驱动型处于下沙的下一阶段，配套、交通已逐步完善，完全副入主城区发展结果杭州市场自然缓慢导入杭州客群由品牌追随到舒适改善爆发式人口导入，概念炒作刺激投资需求高新产业人群导入投资客逐步向舒适改善型客户转变副城的发展模式中有产业导入或题材炒作，则加速板块的发展过程，客群由投资市场逐步向改善型市场转变。德清板块的发展模式德清新城德清——第四副城发展阶段•随着三大副城的区域发展，同时副城价格已达到高位。并已融入主城区域•随着城市化进程的发展及副城饱和度的发展，已进入第四副城的发展阶段德清区域发展模式“低密度产品供应+旅游产业趋动”的区域发展模式，带动德清全面进入中高端市场。区域规划图德清低密度、高端品质用地供应低密度、高端品质产品供应，吸引中高端客户，拉动德清副城效应。有诚（中大）高尔夫旅游度假项目（2500亩）一龙旅游度假项目（3800亩）保利原乡高端高品质社区（1800亩）富阳新城德清新城临安新城二绕范围：三大新副城富阳副城临安副城德清副城随着城市化进程及交通利好的刺激，杭州“一主三副城”已完全成为主城概念，未来将出现三大新副城。未来竞争环境竞争环境分析——新副城发展模式板块板块趋动力富阳区域城市化+低