安徽安美长江东大街综合项目发展建议_92P

安美长江东大街项目发展建议项目位置本案地处一环以内，属于瑶海区，临近长江东大街、长江东路、东一环路以及裕溪路高架等主干道，全方位立体化交通，便捷通达全市各地。兼享淮河路长江路商圈、新站胜利路商圈及坝上街RBD等三大商圈，区位条件较佳。„区位特质——大坝上街RBD板块„规划特质——一环内长江东大街发展前沿„交通特质——全方位立体交通„商业特质——坝上街改造繁华共荣体„居住特质——老旧中低档聚居区„产品特质——商办综合体项目特质综合解读公寓式酒店甲级写字楼LOFT公寓产权属性定位方向产品属性50年商办产权本案纯投资产品自用为主兼投资投资为主兼自用项目产品定位方向市场竞争情况蔚蓝商务港：10万平5500元/平方米松芝万象城：5万平6000元/平方米市场现状类型市场进入有序状态，成交价格“稳中有升”，销售状况普遍较好，住宅产类品价格高于商务类产品。类型价格体系蔚蓝商务港：5000-6000松芝万象城：6000-7000铂金汉宫：6000-7000未来竞争再度升级总体供应量较少7000元/m2为类型项目价格体系上限，很难突破LOFT公寓市场分析松芝万象城鸟瞰图蔚蓝商务港鸟瞰图„项目整体规模不大，自身配套缺乏；„项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；„项目产权为50年，做为LOFT公寓销售将面临住宅类同类产品的强大竞争；„住宅类LOFT公寓价格为6000-7000元/㎡，商务类LOFT公寓价格仅为5000-6000元/㎡，本案作为商务公寓出售，很难超越6000元的价格极限；„未来竞争对手主要面临蔚蓝商务港和松芝万象城，二者分别以商业配套、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；LOFT公寓可行性判断不适合做为LOFT公寓进行定位公寓式酒店市场分析供应量增幅有限，成为稀缺产品类型市中心土地稀缺投资建设门槛高市场供应状况合肥城市化地位提升会展业高速发展世界500强企业移师合肥市场需求状况长期保持稳中有升的态势，平均租金水平达到：50元/平方米/月市场需求状况作为快捷酒店及出租公寓的演变提升产品，未来市场空间巨大。未来受其产品特性和市场容量的影响，将长期保持比较稳定的水平。公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。它既有公寓的隐密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。它的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。可以做为公寓式酒店进行定位公寓式酒店市场分析„合肥酒店业的巨大缺口，公寓式酒店可作为适当补充；„RBD辐射区的公寓式酒店市场空白，无竞争态势；„可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；„本案濒临的三大商圈，淮河路长江路商圈、新站胜利路商圈，坝上街RBD商圈，都需要有公寓式酒店填补市场空白；„联合锦江、假日等酒店品牌，能提升本案的品牌影响力；„避免与蔚蓝商务港、松芝万象城及铂金汉宫等项目竞争；42002003年12月3.41栋12层挑高、1栋28层28000金寨路安徽国际商务中心252003年8月3.0米1栋16层金寨路美第阳光大厦收盘全程开盘租金(元/㎡)价格开盘时间层高栋数\楼层办公总建面(㎡)位置项目名称2003年开盘项目写字楼市场分析140-1503900400037002004年10月3.1米1栋26层58000胜利路51号秀珍大厦3047004600-470046002004年7月1栋8层7480桐城路富通时代3560-14365002004年6月5.2米挑高1栋29层61104胜利路临泉路中环国际广场2039002004年5月3.3米1栋20层30630长江西路昌河大厦收盘全程开盘租金(元/㎡)面积范围价格（均价）开盘时间层高栋数\楼层办公总建面(㎡)位置项目名称2004年开盘项目写字楼市场分析60-15007500-780060002005年10月3.6米1栋26层32000淮河路香港广场30-4055-16753002005年8月3.1米1栋30层46275寿春路徽商国际大厦25-3049002005年8月2.851栋28层20000安庆路大众巷中环汇景大厦35-4044-140560052502005年7月1栋19楼(7-19层挑高)30000三里庵旺城国际大厦25-30137-16038002005年6月3.0米1栋22层塔楼30000长江东路/明光路中房名都55-14343002005年6月5.45米挑高4栋30层1栋18层18892淮河与滁洲路圣大国际广场150-20438002005年4月3.1米2栋19层40000五里墩立交桥彩虹家园收盘全程开盘租金(元/㎡)面积范围价格(均价)开盘时间层高栋数\楼层办公总建面(㎡)位置项目名称2005年开盘项目写字楼市场分析76-1200440040002006年10月3.3米1栋19层13000胜利路站前路光大国际广场B座80-1500440040002006年4月3.4米1栋28层30000新亚汽车站恒丰国际大厦4056002006年3月5.21栋21层37000长丰路/亳州路天庆大厦47002006年3月3.5米1栋12层15000马鞍山南路富成大厦40-8045002006年2月4.6米1栋4层7200长丰路桥南国轩创意广场收盘全程开盘租金(元/㎡)面积范围价格(均价)开盘时间层高栋数\楼层办公总建面(㎡)位置项目名称2006年开盘项目写字楼市场分析24-108522002007年5月3.0米1栋16层48000红枫路富临广场38-180039002007年6月3.6米1栋20层32897科学大道浙商创业大厦4585-1500540052002006年6月3.4米2栋16层21层78000濉溪路可苑路财富广场二期4560-35068002007年5月3.5米1栋26层57000三里庵置地投资广场3584-13741002007年4月2.9米1栋18层18000濉溪路晶体管巷众城国际广场40-11045002007年3月2.975米1栋29层100658黄山路/金寨路黄金广场3期收盘全程开盘租金(元/㎡)面积范围价格(均价)开盘时间层高栋数\楼层办公总建面(㎡)位置项目名称2007年开盘项目写字楼市场分析76-130072002008年5月3.4米1栋27层62000屯溪路与富广大厦60-100069002008年3月3.5米1栋28层55000绿地赢海大厦24-108568002008年9月3.5米2栋27、29层60000濉溪路可苑路金鼎国际广场50-100053502008年6月3.3米1栋28层30000阜阳路求实君临国际85-150052002008年12月5.6米6栋百米楼1栋5星酒店338000蔚蓝商务港80-150078002008年5月3.5米1栋27层47500三里庵汇金大厦84-100054002008年12月2.9米1栋28层50000北一环路置地汇丰广场80-130065002008年5月3.5米1栋29层51000濉溪路可苑路财富广场3期收盘全程开盘租金(元/㎡)面积范围价格(均价)开盘时间层高栋数\楼层办公总建面(㎡)位置项目名称2008年开盘项目写字楼市场分析参考其他城市写字楼市场的发展经验，合肥写字楼市场正处于供应高峰期，市场供需两旺，根据以上特征，我们认为其正处于高速扩张期。合肥写字楼市场分析－发展背景客户特征楼宇形态楼宇品质市场特征周边生产工厂客户自用计划经济体制下行政办公楼和工厂办公楼一般厂区内用房，仅能满足日常办公需求无写字楼市场概念初始期制造业客户为主及贸易类客户初现现代服务业客户比例上升部分外来大型企业入驻客户结构呈多样化稳定的阶梯型客户结构形成一部分酒店承担写字楼功能商务环境提升，能满足普通商务交流写字楼需求初现萌芽期住宅、酒店作为主要商务楼宇使用部分开发商开始试建写字楼，同时与大量商住楼共存纯写字楼聚集CBD概念形成主要商务部门提供独立办公环境安保、通讯以及中央空调等基本的楼宇自动化设施得到广泛应用，提升办公效率对办公环境更加重视如新风量、电梯速度、层高等写字楼需求急剧增市场供需旺，客户对于楼宇品质的要求逐渐提高国际化进程加快市场日趋成熟发展期扩张期成熟期近年来，合肥经济发展迅速，2007、2008年合肥大量纯写字楼的集中供应，形成了合肥写字楼第二次供应高峰，标志着合肥纯写字楼时代的开始，使合肥的写字楼市场进入了一个新的发展周期。第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段拓基城市广场富临广场天庆大厦浙商创业大厦汇金大厦新城国际金鼎国际财富广场恒丰大厦科技大厦华侨广场安徽国际商务中心万通大厦君临大厦置地投资广场蔚蓝商务港黄金广场3期光大国际香港广场徽商国际大厦天徽大厦中环国际旺城国际大厦圣大国际CBD中央广场富广大厦求实大厦富通时代盛安大厦盐业大厦众城国际广场鑫鹏大厦新天地广场汇丰广场星海远航大厦东怡金融广场蓝鲸大厦丰乐世纪公寓邮电大厦信达大厦中创国际润安大厦金城大厦合肥写字楼分布格局表现为鲜明的交通及地段驱动特征,分布为以下4个版块:写字楼市场分析拓基城市广场浙商创业大厦鑫鹏大厦置地投资广场旺城国际大厦富通时代招商大厦华侨广场圣大国际广场CBD中央广场仁和大厦科技大厦沿“长江路”版块金城大厦新天地广场恒丰国际大厦君临大厦中环国际广场光大国际盐业大厦远航大厦求实君临国际金鼎国际广场天庆大厦沿“新站区及北一环沿线”版块财富广场汇丰广场香港广场花样年华百花大厦天徽大厦邮电大厦沿“市府广场区域”版块蔚蓝商务港润安国际大厦安徽国际商务中心新城国际美地阳光大厦黄金广场三期沿“蒙城北路-金寨路”版块东怡金融广场徽商国际大厦盛安大厦目前市中心的写字楼主要分布在百花井、三孝口以及四牌楼三大板块。•邮电大厦是目前合肥品质最高的写字楼项目，该项目内聚集了合肥大部分最高端的客户群体；•由于城市中心土地资源的稀缺性，该区域未来写字楼供应主要来源于旧城改造项目，高昂的土地成本将对区域商务地产的发展产生一定的制约。依托良好的交通网络，一环沿线区域在近几年内迅速发展，作为近年来合肥城市发展的重点区域，一环沿线有多个写字楼项目供应，尤其是北一环，已发展成为举足轻重的新型商务街。•财富广场由于其品质优势，吸引了西门子、中国移动等知名企业入驻；•由于位置条件限制，该区域写字楼项目租金略低于市中心区域，随着交通及配套的逐渐成熟，该区域写字楼项目越来越得到市场认同，销售价格也随之水涨船高。目前二环以外的写字楼主要集中在高新区和政务区•高新区内写字楼如天怡商务中心的客户主要来自区域内部，产品品质较低；•政务新区目前写字楼供应量较大，但目前该区域内缺乏配套，商务氛围尚未形成。版块概况综述目前财富广场等在售项目成交均价已越过7000元关口，邮电大厦和CBD中央广场的租金一直稳定在55-70元/㎡左右，这也成为本案产品规划的一个标尺。写字楼市场分析未来供应趋势办公商业住宅办公商业办公商业、住宅、办公项目属性4744万元3000万元3241万元5884万元土地价格4395㎡4002㎡12072㎡27006㎡用地面积金寨路长江西路徽州大道包河工业区区域位置庐阳区蜀山区滨湖区包河区所在区域N0807W0808BHB-02-2BHC-01\02地块编号住宅办公住宅商办商业、办公住宅、办公项目属性1663万元145106万元7332万元22140万元土地价格9244㎡118726㎡12806㎡109388㎡用地面积科学大道坝上街改造北一环路繁华大道区域位置蜀山区瑶海区庐阳区蜀山区所在区域AI-1E0803N0801S0808地块编号写字楼市场分析未来趋势未来1－2年已明确的办公项目规划供应量为30－48万㎡，综合项目办公供应20万㎡以上,加上08年销售结转约２３万㎡，未来的有效供应与需求量将向供大于求状态进一步失衡．写字楼市场分析„项目整体规模不大，自身配套缺乏；„项目周边形象欠佳，客户易有抗性；„有一定的地段优势，但缺乏打造高端办公产品的条件；„市场供应巨