临沂伦达国贸五金城项目汇报方案

空港国际五金商贸城（暂定名）——前期策划定位报告2011年5月7日本次提案要点一、通过市场调查分析，首创建议本项目定位方向以专业的五金商贸城为主，经营业种首选五金类产品,并就五金类产品的各个品类再行摸底后确定项目最终的经营定位；二、从商家经营需求来看，专业大型商贸城必须要做到规模大、功能全、配套好、宣传力度强等几个方面才能成为商家选择经营场所的理由；三、由于本项目地理位置的特殊性，（兰山区、河东区、经济开发区三区交汇咽喉之地，北靠汽车站，南邻飞机场，与上城国际隔河相望，五金厂商云集），建议打造中国北方五金产业集聚总部，提升完善临沂五金批发市场功能配套服务，建设河东区地标性建筑，全球五金产业电子商务信息展示平台。架构一、项目掠影（自知）二、处境审视（度势）三、定位研究（探寻）四、项目定位（破解）五、营销思路（思谋）六、市调资料（依据）一、项目掠影一、项目掠影（自知）二、处境审视（度势）三、定位研究（探寻）四、项目定位（破解）五、营销思路（思谋）六、市调资料（依据）一、临沂空港国际五金商贸城（暂定名）站前商场临沂五金市场华东装饰板材市场香江五金机电城兰田机电五金市场鲁南建材五金油漆市场本案地块信息1、地块名称：“空港国际五金商贸城”用地2、位置：临沂河东区金雀山东路、东兴路交界3、项目四至：东至火车道南至机场路西至东兴路（G327）北至金雀山路4、性质规模：商业，用地面积：374亩，容积率：2.05、总建面：规划40万平方本案地块两面临街，其中西面和北边都与城市主干道相邻，东边城市次干道，南面是火车道。地块为金三角形，内部较为平整，有新规划城市次干道穿越项目，便于开发。东兴路金雀山东路皇山路地块内部地块四至及内部情况项目地理位置优越临沂，自古商贾云集，一脉相承、生生不息的商业文化铸就了临沂发达的商业。如今临沂批发城拥有50多个专业批发市场，10万多经营业户，日流动客商30万，商品辐射全国26个省、市、自治区，年交易额400多亿元，是中国三大商品集散地之一。河东区是“中国五金产业工贸城”，拥有江北地区最大的五金产品交易市场。近年来，河东区以科学发展观为指导，坚持把五金加工业作为优势产业重点培育，把小五金做成大产业，强力推动了地方经济的发展。目前，全区发展九曲、相公、凤凰岭、太平等4个五金制造加工业乡镇，五金加工专业村82个，五金制造加工企业590家，加工业户2100多户，从业人员2万多人，培育蒙凌集团、强盛工具、力士达五金、艾特五金等5家年产值过亿元的企业，年产值过5000万元的企业21家，年产值过3000万元的企业36家，年产值过1000万元的企业58家。2008年，全区五金产业实现销售收入73.8亿元、利税5.9亿元；全区拥有自营出口权企业26家，年出口创汇额1.2亿美元。依托五金市场，打造物流基地。五金市场是该区打造“中国五金产业工贸城”的重要载体。项目所在区域是位于河东区发展主轴与兰山区、国家级经济开发区的三区交汇处，地理位置优越。项目地块二、处境审视一、项目掠影（自知）二、处境审视（度势）三、定位研究（探寻）四、项目定位（破解）五、营销思路（思谋）六、市调资料（依据）五金机电、装饰建材市场重点个案研究研究对象：河东五金批发市场华东机电市场香江机电城银宝市场东立五金物流城百易家装饰材料市场中国装饰板材城鲁信钢材城第二部分：临沂市商业地产分析4、临沂重点五金市场情况以上个案给本项目的启示1、经营较好的市场均上规模，产品经营品类明确，如河东五金市场、中国装饰板材城；2、税和费的优惠政策很重要，但不是商家首先看中的条件；3、配套设施的完善是商家选择经营场地的必要条件之一；4、精英团队的素质及管理经验是市场经营好坏的重要因素；5、五金机电市场对于本项目操作的机会最大，但由于有东立市场和香江机电市场作为反面教材的先例，实际操作难度也较大。6、河东五金市场的同类型产品竞争本身涉及到九曲村委与市场的利益，能否操作还有待与政府部门沟通。临沂“沿河发展、北上东进”的空间布局结构及把河东区打造为“半壁江山”的发展规划为河东商业地产发展奠定了良好的城市基础临沂未来城市发展以沂河为城市中心发展轴，城区“一河五片”、“组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南坊城市行政新中心的建设，实现沿河发展、北上东进、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。河东区委、区政府制定了五年发展规划，把2007年确定为打造“半壁江山”的“启动年”，把2008年确定为“突破年”，把2009年确定为“提升年”，把2010年确定为“优化年”，把2011年确定为“争强年”，保证三年变样、五年大变样。商业规划分析《临沂市城市商业网点发展规划》中完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。近期目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心。罗庄区河东区兰山区南坊片区高新区商业规划分析临沂市未来商业规划为”五级商业规划“，具体为：1个市级商业中心，5个次级商业中心，2个大型商贸物流园区，1条以涑河为主线的城市商业带；市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，平均拥有大中型商业零售网店营业面积0.3平方米，未来新建社区人均商业用地面积不少于1平方米。河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心项目所在区域商圈分析★本项目河东规划“两片、一园、两心、六轴”的分区结构，其中“两心”是解放路以北的河东主中心和解放东路至金雀山路的南片次中心。本案位于次级商业中心规划范围内。目前，次级中心集中了河东大多数主力店，瑞华金都、好怡嘉，两家家主力店加上介于两个商圈交界处的九州超市河东店构成了目前河东中高档消费的主要场所。瑞华金都、好怡嘉经营状况较差，目前正处于调整阶段，九州超市开业时间最长，商业定位准确，周边居民较为集中，成为河东少有的经营成功的主力店。★区政府两个中心的规划划定了河东未来商业发展的方向，围绕区政府的主商圈和围绕解放东路至金雀山路的次级商圈；本案处于目前河东区新高端居住最为集中的区域—金雀山路商圈，紧靠河东汽车站，临沂最大的五金批发市场，与兰山区最成熟的居住商业中心隔河相望，项目的成功开发加强了此区域商业的集聚性。河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力政策因素九曲街道：2007年拆迁三官庙、刘村、九曲店、郁九曲4个村，共拆迁房屋2361套，企业及沿街58家，拆迁总面积41.4万平方米。2008年共拆迁住宅2831套，商业门头687户，企业181家，拆迁总面积123.5万平方米。住宅房屋的拆迁补偿与安置（1）实行货币补偿的，按照房屋所有权证载明的建筑面积，按评估价格进行补偿。（2）实行产权调换的，按照分别评估确定的被拆除房屋补偿价格和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。村（居）民住宅补偿标准村（居）民住宅的合法建筑平均按800元/㎡计价补偿。不同结构的各类房屋的补偿标准分别为：楼房和新式平房850元/㎡，砖瓦房800元/㎡，砖坯草房750元/㎡。搬迁补助住宅用房每户一次性给予600元搬迁补助资料来源《临沂市中心城区房屋拆迁安置和土地补偿实施办法》河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业发展单一，互动性差。未来以商贸物流、工业和旅游产业为主经济因素河东区目前有1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区河东未来产业主要有商贸物流、工业和旅游产业河东区目前发展主要依靠五金产业，将建设五金城、地热城、食品城、汽车城、航空城以五金产业为主导产业，产业发展单一，产业间的互动性差。随着未来河东区产业的发展成熟，产业之间的互动加强，将拉动河东区的消费经济因素河东区为“中国五金产业工贸城”，国内同行业第二大批发市场，2008年实现市场成交额46亿元。店铺摊位3265家。经营商品12大类，1100多个品种。产品主要销往内蒙、山西、河南、河北、苏、鲁、豫、皖及东北三省等，还出口俄罗斯、日本、韩国、和东南亚等国家和地区。五金制造加工业成为全区优势产业和支柱产业，政府将五金制造加工业作为全区四大主导产业之一和两大产业集群之一重点发展。全区发展九曲、相公、凤凰岭、太平等4个五金制造加工街道和82个五金加工专业村，五金制造加工企业达到590家，加工业户2100多户，从业人员2万多人。新建五金市场将建造制造加工设备、装饰材料、生产资料、五金交易区、仓储区、配载区、停车场、宾馆及有关职能配套服务机构等。五金批发市场的发展，使未来区域有较高消费能力的私营业主与批发客大幅增加。临沂是沿河发展的城市，人口分布呈现如整个经济般沿河南北延伸、东西向拓展的趋势未来规划发展区：属兰山区城郊，人口稀疏，新兴批发市场及板材市场聚集地，批发消费为主兰山区临沂市老城区：人口密度大，企事业单位及商业主力店密集，该区域零售消费为主批发市场集聚区：人口密度及流动性大、外来商户比重高，该区域以批发为主，零售消费为辅河东区：以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费南坊片区：现人口稀少，未来是临沂政府及事业单位工作及生活的聚居区临河景观带：以老居民和高收入者为主，消费多在老城区内消费罗庄区：当地居民和高新区就业人员为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费人口特征及居民消费习惯分析临沂城市化进入高速发展阶段，城市化率每提高1％，河东区将增加6.3万的城镇人口，增加6.3万平米的商业，商业中心的集聚效应将得到加强房地产业的形成期对应城市化的起步期；房地产业的成长期对应城化的高速期；房地产业的成熟期对应城市化的减速期；房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。我国房地产投资与城市化关系我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度和城市化率的相关系数为0.205，具有相互促进的因果关系城市化集中型城市化扩散型城市化房地产投资向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率主要向城市郊区和周边农村发展临沂城市目前正处于集中型与扩散型城市化同时发展阶段，城区集聚大面积居住用地、行政办公、商业金融用地，工业用地多分布于城区周边，城市用地集约式开发必将带动临沂房地产快速发展。前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50％左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。临沂目前城市化已进入高速发展阶段临沂城市化率44%城市化阶段性特征分析说明：河东区现有人口63万——《临沂2008年统计年鉴》随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔城市化发展城市人口增长人口数量增长人均收入水平提高各种配套需求量增大商业面临升级需求产业结构变化第三产业比例提高办公物业需求比例提高城市用地扩展，市区土地集约化商业体量提高市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散年份城市化水平城镇人口/万城市人口/万用地规模/平方公里201045%493145160202060%701200219临沂城市化变动指标城市动态效应分析商业聚集效应分析1、批发业对山东省的商业聚集效应临沂是北方最大的物流城市之一，它的商贸流通非常发达，商品种类齐全，受交通便利因素的影响，周边城市到临沂进行商贸流通频率很高，主要是从事批发业务。批发物流辐射范围广，批发物流为临沂带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口来源：临沂市统计局工业临沂、商贸临沂、批发临沂、升级临沂，处于城市现代化建设的高峰期临沂市已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地，是连接南北重要的物流城、商贸城。全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额51