东方曼哈顿项目诊断报告1

淮安东方曼哈顿项目——系统诊断报告调整策略市场概况目标客户诊断结论项目诊断报告SWOT分析项目概况SWOT分析诊断结论项目概况目标客户调整策略市场概况一、项目基本要素◆总规划用地面积：5414㎡◆容积率：4.8◆绿化率：28％◆地面建筑面积：26094㎡◆商业及办公总面积：7080㎡◆公寓总面积：19014㎡◆公寓总套数：147套◆地下建筑总面积：3102㎡◆总建筑面积：29196㎡◆机动车停车位：地下49辆；地面22辆。合计71辆◆非机动车位：入地下车库东方曼哈顿项目在建实景东方曼哈顿项目区位图项目周边道路状况SWOT分析诊断结论项目概况目标客户调整策略市场概况二、道路及周边配套周边相关建筑及配套深圳路与南昌路交汇SWOT分析诊断结论项目概况目标客户调整策略市场概况三、周边环境及项目距钵池山公园，直线距离900米左右，道路距离1200米左右。钵池山公园南大门钵池山公园门前道路世袭领地别墅项目比佛利别墅及小高层项目现场实景东方明珠花园项目SWOT分析诊断结论目标客户调整策略一、06年1至6月份住宅成交数据统计项目概况以上资讯来自淮安房管局2006年统计数据，相关数据为本报告撰写之日止。市场概况月份成交均价（元/㎡）成交总面积（㎡）成交量（套）062763.3611792.29102052893.7444935.27337042705.8129184.98236032786.9036280.01300022767.3322789.79183012554.2125083.83225合计2745.23170066.17138306年度全市商品房成交统计SWOT分析诊断结论目标客户调整策略一、06年1至6月份住宅成交数据统计项目概况市场概况结论：1、自本年淮安商品房整体均价呈逐步攀升趋势2、虽然国家“国六条”政策出台，但对淮安楼市的价格走势并未造成大的影响。3、均衡市场接受价为2700元/㎡4、每月市场去化在250—280套左右SWOT分析诊断结论目标客户调整策略二、淮安总体小高层及高层项目状况项目概况市场概况淮阴区清河区清浦区城中花园（未开始销售）淮海第一城（一期清盘）财富广场（尾盘）多瑙河·国际公寓（正在销售）加州城（正在销售）瑞福莱（正在销售）法国小城（未开始销售）淮海购物广场（尾盘）金伦·汇景园（正在销售）益兴名流（未正式销售）新淮中花园（正在销售）新世纪豪园（未正式销售）日月星城（正在销售）天山华庭（未正式销售）区域分布状况：SWOT分析诊断结论目标客户调整策略二、淮安总体小高层及高层项目状况项目概况市场概况结论：1、本市在建和在售的小高层及高层，集中在清河、清浦两个区2、清河区未来将出现小高层及高层的供应放量3、目前小高层的市场供应量集中在清浦区4、地处本市商业中心区域的小高层及高层，目前被市场接受。SWOT分析诊断结论目标客户调整策略三、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况总平图案例1：淮海第一城区位图“淮海第一城”项目要素与卖点◆项目开发规模：40万平方米◆产品1＃楼：11层，66套，已完成订购64套2＃楼：11层，44套，已完成订购43套3＃楼：11层，66套，全部完成订购◆开盘时间：05年11月28日◆蓄水期：05年5月开始◆订购客群特征：公务员；教师；私营业主等SWOT分析诊断结论目标客户调整策略三、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况◆品牌开发企业◆开发总体量大◆产品种类：联排别墅、多层、小高层、高层，客户选择范围多◆项目品质定位高◆地段优势明显◆一期小高层销售均价3400元/㎡◆销售现场与项目形象定位叫为匹配SWOT分析诊断结论目标客户调整策略三、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况区位图总平图案例2：加州城SWOT分析诊断结论目标客户调整策略三、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况◆项目公司，但依托与专业地产代理公司合作，实现项目价值。◆项目具有一定的开发体量◆产品种类：多层及小高层，户型多，客户选择范围广。◆项目中档品质定位◆地段为项目核心卖点◆小高层销售均价3050元/㎡“加州城”项目要素与卖点◆项目开发规模：12万平方米◆产品1＃楼：12层，87套，已完成订购60套2＃楼：13层，44套，已完成订购31套3＃楼：9层，42套，已完成订购33套◆开盘时间：06年5月20日◆蓄水期：项目全程积客◆订购客群特征：公务员；教师；私营业主等SWOT分析诊断结论目标客户调整策略三、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况案例3：新淮中花园区位图总平图SWOT分析诊断结论目标客户调整策略三、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况◆订购客群特征：公务员；教师；私营业主、子女教育购房等◆本项目核心卖点为当地学区项目，淮安中学为当地著名的名牌中学。◆产品户型与本项目有相似特性“大户型”，目前剩余主力产品面积为150多平方米居多。◆销售均价2850元/㎡“新淮中花园”项目要素与卖点◆项目开发规模：5.5万平方米◆产品1＃楼：19层，76套，已完成订购17套2＃、3＃、4＃、5＃楼：均为11层，共计：200套，已完成定购167套。◆开盘时间：05年3月27日◆蓄水期周期长◆项目中档品质定位SWOT分析诊断结论目标客户调整策略三、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况结论：1、项目卖点“地段”，依托环境优势2、项目开发的规模效应3、主城区项目以中档项目定位为主4、项目自身及周边各项配套设施齐全，成为客户焦点5、当地总体消费能力有限，去化速率低，蓄水周期较长6、产品户型选择多，户型120—140㎡为去化主力7、市场接受均价在2600—2800元/㎡左右，部分环境优势独特均价突破3000元/㎡以上8、主力客户群为当地的公务员、私营业主、教师等SWOT分析诊断结论目标客户调整策略四、项目区域内市场资讯项目概况市场概况区域内在售项目：同质项目类◆比佛利：别墅及小高层（11层）◆世袭领地：别墅；世袭雅园：小高层（11层及多层）◆东方明珠花园：多层及小高层（17层）◆河畔花城：多层（在售）联排别墅（未来开发）、及小高层（未来开发）多层项目类◆威海花园：多层◆龙门之都：多层◆珠海花园：多层SWOT分析诊断结论目标客户调整策略四、项目区域内市场资讯项目概况市场概况区域内在建项目：已知同质项目类◆大湖城邦：别墅、多层及小高层◆世袭雅园：小高层（11层及多层）正在规划中项目类◆东湖望景苑◆亿鑫花园◆城市风暴◆盛华心港湾◆紫荆苑SWOT分析诊断结论目标客户调整策略五、区域内同质重点项目例举项目概况市场概况案例1：东方明珠花园区位图区位图总平图◆产品主力户型为138㎡左右◆项目中档品质定位◆项目核心卖点为钵池山景观◆销售均价2780元/㎡左右“东方明珠花园”项目要素与卖点◆项目开发规模（小高层）：约2万平方米◆产品1＃楼：17层，93套，已完成订购48套2＃楼：17层，89套，已完成订购52套总销售比率已完成订购55％左右◆开盘时间：05年10月18日◆前期达4个月蓄水期◆订购客群特征：公务员；教师；私营业主等SWOT分析诊断结论目标客户调整策略五、区域内同质重点项目例举项目概况市场概况SWOT分析诊断结论目标客户调整策略五、区域内同质重点项目例举项目概况市场概况案例2：比佛利区位图总平图◆产品主力户型为144㎡左右◆项目中偏高档次品质定位◆项目核心卖点为钵池山景观◆销售均价2750元/㎡左右◆此类产品依托前期别墅项目高档品质“比佛利”项目要素与卖点◆项目开发规模（小高层）：约9222㎡◆产品高层公寓楼：11层，82套，已完成订购3套◆开盘时间：06年4月1日◆蓄水期与整体项目结合◆目前订购客群特征：与开发商相关的关系单位客户SWOT分析诊断结论目标客户调整策略五、区域内同质重点项目例举项目概况市场概况SWOT分析诊断结论目标客户调整策略五、主城区同质重点项目例举项目概况市场概况结论：1、项目卖点共同借助“钵池山公园”景观自然优势2、由于该区域有两个别墅项目的建成，已初步形成淮安地区高端富人区概念3、两个项目以中档项目定位为主，“比佛利”略比“东方明珠花园”定位偏高一点。4、主力户型为138—144㎡左右5、开发区项目目前在市场正逐步被消费者所接受，但实际去化速率低，前期蓄水期较长。6、市场接受均价在2650—2700元/㎡左右，部分环境优势独特均价突破3000元/㎡8、主力客户群为当地的公务员、私营业主、教师，以及二次购房改善居住环境者等SWOT分析诊断结论目标客户调整策略六、概括性结论项目概况市场概况1、小高层产品正逐步被市场所接受2、市中心区域项目核心卖点为地段，开发区区域内以“钵池山公园”景观自然优势为核心3、小高层市场接受均价为2650—2800元/㎡左右4、主力接受户型面积为120—130㎡左右5、该地区小高层去化速率低，前期蓄水期及销售周期较长。6、主力客户群为当地的公务员、私营业主、教师等7、消费者对项目配套要求成为焦点8、该地区整体小高层以市中心区域及钵池山板块初步被市场认同SWOT分析诊断结论市场概况调整策略一、消费客群统计项目概况目标客户购房动机：以上数据来自淮安房管局统计数据020406080为子女购房其他投资二次置业改善居住首次置业购房动机购房动机SWOT分析诊断结论市场概况调整策略一、消费客群统计项目概况目标客户0102030405060豪华跃层四居以上四居室三居室两居室一居室购房需求购房需求：SWOT分析诊断结论市场概况调整策略一、消费客群统计项目概况目标客户面积需求：051015202530354045160平米141—160平米121—140平米101—120平米81—100平米60—80平米单身公寓面积需求SWOT分析诊断结论市场概况调整策略一、消费客群统计项目概况目标客户承受价格（元/㎡）：05101520253035404001以上3501—40003001—35002501—30002001—25002000以下承受价格SWOT分析诊断结论市场概况调整策略一、消费客群统计项目概况目标客户02468101214161820对开发商信任度交通全天供暖地段好小区环境好物业管理好配套设施全面积合理物业质量选择物业物业选择：SWOT分析诊断结论市场概况调整策略一、消费客群统计项目概况目标客户1、二次置业及改善居住环境消费动机，为主力购房群体，占整体消费者的75.7％2、购房需求以二居室、三居室及四居室为核心，此类客群占84.94％3、面积需求以100—140㎡占整个消费群的84.06％4、价格接受水平在2501—3500元/㎡左右的占49.29％5、在选择物业要求方面关注小区环境、物业管理、配套设施、交通及建筑质量方面的占70.68％结论：SWOT分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客户抽样访谈项目概况目标客户姓名：赵国；年龄：38岁；职业：私营业主；电话：37367***◆业态选择：不在意◆地段选择：淮阴区不考虑；开发区能够接受◆户型选择：3室2厅◆面积选择：不在意◆价格选择：2600元/㎡左右◆配套选择：设施齐全；有停车位◆现有住房：2套样本1SWOT分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客户抽样访谈项目概况目标客户姓名：徐国华；性别：男；年龄：48岁；职业：私营业主：电话：1350523****◆业态选择：高层及小高层◆地段选择：清浦区；开发区能够接受◆户型选择：3室2厅◆面积选择：140㎡◆价格选择：2700—2800元/㎡左右◆配套选择：设施齐全；满足基本要求◆现有住房：1套样本2SWOT分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客户抽样访谈项目概况目标客户姓名：蒋继荣；性别：男；年龄：30岁；职业：教师：电话：3017***◆业态选择：多层◆地段选择：清浦区；开发区◆户型选择：3室2厅◆面积选择：120㎡◆价格选择：2400元/㎡左右◆配套选择：设施齐全；有会所◆现有住房：无样本3SWOT分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客户抽样访谈项目概况目标客户姓名：孙文会；性别：男；年龄：37岁；职业：教师：电话：327****◆业态选择：无要求◆地段选择：除淮阴区以外◆户型选择：3室2厅◆面积选择