国际案例分析新加坡OneNorth

CBRichardEllis|Page1“创智商务区”案例研究—OneNorthCBRichardEllis|Page2•地点：新加坡(波那维斯达)•占地面积：200公顷•交通：距离市中心20分钟车程；两条地铁线路、3个地铁站位于项目内•开发商：裕廊集团（政府性质的工业地产开发商）•总体规划：ZahaHadidArchitects（总部位于伦敦的设计公司）•总投资额：150亿新加坡币•发展历程：起初规划为科技园区逐渐发展为创意园区(知识型产业和高效的信息分享)旨在推动新加坡向知识型社会的转型OneNorth概况CBRichardEllis|Page3OneNorth总体定位四大支柱:1.持续创新2.动态、精美综合性3.独一无二的特质4.无缝链接•全方位的功能社区:集办公、居住、休闲娱乐、教育设施于一体，满足客户工作、生活、娱乐、学习全方位需求CBRichardEllis|Page4•功能分区：−LifeXchangeBiopolis：以生命科学为主题的“启奥生物医药研究园”−CentralXchangeFushionopolis：以传媒为特色的“资讯传媒园启汇城”Mediapolis：19公顷，传媒产业−VistaXchange：全新商业项目“聚翠林商业中心”，规划由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成−WessexEstate：居住区域−OneNorthPark：多功能开放空间•布局：−距离地铁最近的地方布置商业功能−距离地铁较远的地方布置商务功能−距离地铁最远的地方布置居住功能LifeXchange--地铁站--学校会所CentralXchange项目后期OneNorthParkWessexEstateVistaXchangeOneNorth功能分区与布局CBRichardEllis|Page5项目发展历程2000~2002年2002~2005年2009年后筹备和设计发展初创期发展成熟期新时期•2000年，JTC被新加坡政府任命为OneNorth的总体开发商；•2001年，JTC任命总体规划、交通规划顾问；•2001年，建立专家研究小组；•2001年12月，OneNorth正式创办；•2001年，Biopolis（生物医药办公）一期开始建设；•2002年，南洋理工大学毕业生俱乐部开始建设。•2003年，Loft项目完工；•2004年，Biopolis一期完工；•2005年，Fusionopolis（信息通信、传媒、工程、物理学办公）一期开始建设；•2005年，公寓项目开始建设；•2005年，Rochester11（改建的零售休闲设施）完工。•2009年，商务酒店、服务式公寓完工；•2009年，Biopolis三期完工；•Mediapolis完工；•继续建设OneNorth配套设施；•规划开发OneNorth后期项目。2006~2008年•2006年，Biopolis二期完工；•2006年，南洋理工大学毕业生俱乐部完工•2006年，商务酒店、服务式公寓开始建设•2007年，Biopolis三期开始招标；•2008年，Fusionopolis一期上市•2008年，Mediapolis（数字传媒办公）开始建设；•2008年，IntegratedHub（市政文化/零售休闲综合设施）部分开业。OneNorth发展历程CBRichardEllis|Page6Biopolis：占地20公顷，以生命医药产业为目标客户的办公设施，配以商业配套Fusionopolis：占地30公顷，以信息通信、传媒产业为目标客户的办公设施，配以商业配套VistaXchange：占地17公顷，由商业、办公楼、酒店、商务中心、市民中心等组成社交场所WessexEstate：占地28公顷，由连排、公寓及Loft等组成的居住区域OneNorthPark：占地16公顷，由绿地景观、绿色步道、儿童游玩广场等组成的休闲场所Biopolis--地铁站--FusionopolisWessexEstateVistaXchangeOneNorth主要业态OneNorthParkCBRichardEllis|Page7概况：•位置：OneNorth北部区域；靠近新加坡国立大学、国大医学院；5分钟步行距离达到地铁站•总投资：5亿新币•总占地面积：20公顷•总建筑面积：一期约185,000平米，二期约37,000平米，三期41,505平米（后期待定）•分期：一期2004完工，二期2006完工，三期计划2009年完工•目标客户：科学家、研究者、技术工作者、管理者、生物医药研发企业一期二期一期二期三期土地面积（平方米）40,0008,0719,433容积率4.654.64.4总建筑面积（平方米）办公180,17335,50041,205商业5,0001,500300停车位880290n.a.建筑高度（米）63.5~191.5n.a.160总栋数72n.a.总楼层数8~127n.a.三期OneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page8建筑指标：一期二期标准层面积（平米）1,584~2,5642,700~2,800单元分割（平米）18~932（零售），219~1,100（实验室），69~800（办公）30~180（零售），110~530（实验室/办公），170~700（实验室）楼板承重（KN/平米）10（1楼），7.5（2~12楼）千，5.0（地下室）5.0（1楼），7.5（2~6楼），12.5（7楼）柱间距（米）n.a.13.3*14.3楼板层高（米）54.1~6.7（1楼），5.2（2~5楼），7.5（6~7楼）电量（VA/平米）n.a.236（实验室/办公），200（零售）电梯（个）3~4（客梯）、2（货梯）5一般甲级写字楼：承重5KN；建筑层高3.5~4米OneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page9绿色概念绿色概念构成部分在Biopolis的运用干净土地回收/运用回收物品Biopolis回收计划空气动力垃圾运输系统有机合成物的运用保护自然最大限度减少对生态系统的影响/保持原有的生物多样性空中花园、绿色露台植物移植干净空气建筑的设计及营运能有效利用能源/运用可再生能源光伏技术运用节能设计区域冷却系统氢填充站智能建筑系统太阳能热水系统、太阳能照明系统干净水保护水质/运用可循环水“新”水的运用无水小便器公共健康建筑的设计及营运保障租户的健康街区设计便于清洁自我清洁型OneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page10绿色概念二代电解离子水系统无污染纯水、多元化供水空气动力垃圾回收处理系统减少运输垃圾的繁重劳作、腾出地面空间、提升健康品质外墙百叶窗隔热减少热吸收、减少阳光对租户的照射、减少能源消耗太阳能热水系统通过太阳能产生热水减少环境污染、减少电消费、无特殊维护需求自然采光运用系统节约能源消耗、提供舒适的办公环境建筑智能系统实时快速最优控制、跟踪预调参数与使用习惯、找出故障设备/泄露、最优化能源消耗区域冷却系统价格更节省、节约能源消耗、无单体建筑制冷设备空间需求、减少噪音污染节水小便池无需触摸更卫生、无异味、减少维修重置成本、更低的安装成本光伏技术运用可再生能源运用、减少备电需求、无特殊维护需求、光伏材料同时也是美观的外墙材料自我清洁坐便器更干净卫生、保护使用者无细菌感染、保障建筑形象空中花园/绿色露台为建筑提供防热层、提供绿色放松的工作环境、二氧化碳转化为氧气、节约能源便于清洁的街道设计逐步弯曲的设计便于机器操作、道路排水系统防止积水、排水上盖防止碎物进入水系统有机合成物的运用帮助移植植物的健康成长、有助重粘土的排水、防虫、园艺垃圾的有效循环植物移植保持生物的多样性、提供绿色放松的工作环境、降低环境温度、二氧化碳转化为氧气OneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page11配套设施•位置分布：•位于各办公楼的1、2层•面积•零售：44~273平米•餐厅：75~175平米•咖啡/饮料/简餐：43~111平米•美食广场：932平米•演讲厅：650平米（480座）•展示厅：1,208平米•小孩看护：54~398平米•比例：以零售与餐饮为主（58%）配套设施15%23%3%17%12%22%8%餐厅零售咖啡/饮料/简餐美食广场演讲厅展示厅小孩看护OneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page12配套设施主要租户•便利店：7-eleven•餐饮：Bakin‘Boys，BistroFabulous，FoodbankGourmet，Haven95Restaurant&Bar，Infuzi，RajRestaurant，Yoshi，KaffeeKultur，MoovellousFlowerCafé•银行：CitibankN.A.•美容美发：EssenceHair&BodyWellness•儿童教育：LearningVisionInternational•干洗：LemonLaundry•书店：ResearchBooksAsia•医疗健康服务：ShentonMedicalOneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page13市场表现•目标客户：•实验室型研发中心•办公•创业型公司/孵化器•实验服务型公司一期两栋定位于私人机构，五栋定位于生物医药研究机构A*STAR；二期定位于私人机构；三期定位于临床科学研究、药物运用的研究企业•入住率•一期：100%•二期：80%OneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page14市场表现——以国际知名医药公司为主，其中大部分为实验室办公楼一期主要租户Centros科学、技术和研究局（7F）；生物医药研究委员会（8F）；生物工艺技术研究院（6F）；生物医药科学集团（9F）；新加坡Bio*One投资（9F）Chromosillumina（3F）；invitrogen（4F）；诺华热带病研究院（5F）；ParadigmTherapeuticsSingapore（3F）；地区新兴疾病干涉中心（2F）；Vanda制药（3F）Helios运用生物系统（亚洲）集团（9F）；BSquareLab（4F）；BioventureCentre（4F）；CombinatoRx新加坡（8F）；Davos生命科学（10F）；ESCellInternational（5F）；葛兰素史克（3F）；健康科学局（11F）；Helix生命科学；InventaTechnologies（10F）；梅里亚亚洲（12F）；Moleac（9F）；Proligo新加坡（8F）；RIKEN（7F）；SeikoInstruments（8F）；SingVax（4F）；Thales技术中（4F）；Valeant制药；Veeco仪器（亚洲）；生物伦理咨询委员会（10F）；新加坡生物会社（2F）；化学工程学研究院——化学合成实验室（3F）；Waseda-Shibuya（5F）Proteos分子细胞生物研究院Genome新加坡基因组研究院（2F）；ParkwayShenton（1F）；SwissHouse（新加坡)（1F）Matrix生物信息研究院（7F）；开发技术有限公司（9F）；科学和工程研究委员会（9F）Nanos生物工程学和纳米技术研究院（9F）；SingaporeTissueNetwork（1F）OneNorth主要业态BiopolisCBRichardEllis|Page15概况：位置：OneNorth中部偏西区域，靠近欧洲工商管理学院；步行距离达到地铁站建筑面积：273,600平米（一期120000平米，二期A103,600平米，二期B50,000平米）分期：一期2008完工，二期A2010年后完工，二期B2010年后完工目标客户：一期信息通信技术、媒体相关行业；二期科学、技术和研究局下属的公共研究