房产专业知识讲诉

房地产基础知识培训苗光伟邵彪，万峰，洪加斌，郭世静，龙本钊，柴，刘，骆，杨，张赵炎唐山启丰房地产营销策划有限公司一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：•1、单纯的土地；•2、单纯的房屋（建筑物及地上附着物）；•3、土地和房屋的综合体。（权益）房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；二、房地产权年限•1、住宅用(70年)；•2、综合用(50年)；•3、商业用(40年)；•4、行政用(市政府、法院等，50年)；•5、其他用(学校，博物馆等50年)。•2014.1月物权法改了，自动续期。交土地使用权出让金，不会超过6位数。三、房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；（投资就是投资未来。新城要比老城区好一些。）3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。通货紧缩，通货（流通中的货币）膨胀，货币贬值（价格高），汇率升高。储蓄投资。2015.3.1中国人民银行存款基准利率，到2.55%。2015.5.11中国人民银行存款基准利率降低到2.25%四、房地产的前景•1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；中国还需要40——50年左右的时间完成城市化进程，赶超英美。2、人口流动增加形成对住宅的需求；3、居民消费水平的提高；4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。政府改革深化内需1、取消福利分房，实行住宅货币化；2、下调存款利率，吸引大批投资性客户；（高风险高回报，低风险低回报）3、下调税费，出台法律法规，激励住房需求。五、五证两书•五证：•一、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。•二、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。三、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。•四、《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件•两书”（开发商所有）《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》三证：房产证、土地证、契证（客户所有）六、基本参数1、复式：（Loft）跃层在定义上是指一套房屋占用两个楼层，有内部楼梯连接。而复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯。复式不同于跃层。2、错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；3、进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；4、开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；3.1米，3.3米5、层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);2.75米6、净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);7、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；2.7米2.7米2.2米2.7米墙体的1/2计算墙体的1/2计算进深墙体的1/2计算墙体的1/2计算开间层高净高9、三通一平：通常指施工现场达到：水通、电通、路通，场地平整。（竣工验收的最终考核标准。）10、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。七、建筑物的分类（按建筑高度分）1、低层——0-3层：排屋别墅容积率：0.2-0.52、多层——4-6层：容积率0.8-1.23、中高层——7-11层：容积率1.5-2.04、高层——12-30：容积率：1.8-2.55、超高层——31层以上：容积率：2.4-4.5八、与面积有关的概念•※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积※公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%[无论房屋多少层，建筑总面积多大，水平投影面积是定值。假设太阳正当顶时，此房屋落在地上的阴影外轮廓线包围的面积就叫它的水平投影面积。水平投影面积与建筑总面积无必然关系….其中包括阳台、雨棚]•※商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积※套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。※得房率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。※商品房销售面积=套内使用面积+分摊的功用建筑面积※套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积※套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。※公摊的公用建筑面积=套内面积×公用建筑面积分摊系数※公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和•※公共建筑面积=整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。※建筑密度：是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。套内建筑面积公摊面积套内建筑面积套内建筑面积公摊面积套建筑面积网球场泳池绿化、走道房屋（总建筑面积）房屋占地面积用地面积房屋占地面积泳池网球场绿化、走道房屋（总建筑面积）用地面积九、与产权有关的概念•三证：《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》《房屋所有权证》:指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。大产权，小产权，独立产权产权证贷款《国有土地使用证》:是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护•契证即缴纳契税后开具的书据。（房屋所有权发生转移，产权承受人所缴纳的税，直系亲属之间不缴纳契税。商业3%。住宅，90㎡以下1%，90㎡到144㎡1.5%，大于144㎡3%另加豪宅税）在买卖双方办理过户手续时，需要进行立契过户的手续，房契是指立契过户的契约书，房屋产权证必须在立契过户手续完成后才能领取。最终的房屋所有权以产权证为准。全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。1、中国大陆现行土地制度二、土地2、国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式取得土地使用权方式•房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。•指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。2、房地产开发1、房地产业三、相关专业术语•待开发的国有土地，主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地。•已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地。•已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。•指水通、电通、路通、场地平整。（竣工验收的最终考核标准）•通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。•土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。囤地是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。8、土地所有权7、七通一平9、房地产转让6、三通一平5、熟地4、毛地3、生地•指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，缴纳土地出让金后方可进行转让、出租和抵押。•即房间宽度，住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超万。13、开间12、土地使用权划拨11、土地使用权的出让10、房地产抵押即房间长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。•是指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。•是指住宅楼内为方便住户出入而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出17、建筑面积16、公用面积14、进深15、层高•一个“实得建筑面积”，就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子，这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。指套内建筑面积与建筑面积之比。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑