资产评估复习资料

一、名词解释1.资产：广义的资产是具有一定的稀缺性、目前能够被开发利用的资源以及相关权利。狭义是实体或个人所拥有或控制的、能以货币计量的、能够带来预期经济利益的资源。2.房地产：从物质形态的角度，房地产是指物质形态的土地和附着于土地上或（和）其下的人工建造的建筑物及其他定着物。从财产权益的角度，房地产是指一切与房地产所有权相关的权益的载体。3.无形资产：特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用并且能够带来经济利益的资源。4.评估价值的类型：资产评估结果的的价值属性。包括：市场价值、投资价值、在用价值、清算价值、残余价值、账面价值。评估价值既不是经济学中的价值也不是价格，而是有关价格的估计值。（1）市场价值：自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受到任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（2）投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（3）在用价值：将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。（4）清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（5）残余价值：机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。（6）帐面价值：是资产负债表上反映出来的价值，是以历史成本为基础进行计量的会计概念。6.企业整体价值：注册资产评估师依照相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目标下企业全部权益价值和付息债务的价值之和。6股东全部权益价值：7.股东部分权益价值：8.企业自由现金流量：扣除税收、必要的资本性支出和营运资本增加后，能够支付所有的清偿权者(债权人和股东)的现金流量。9.股权自由现金流量：是指在除去经营费用、税收、本息偿还以及为保障预计现金流增长要求所需的全部资本性支出后的现金流。10.重置成本：重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。11.复原重置成本：运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新构建该项全新资产所需发生的支出。12.更新重置成本：采用新型材料、强行技术标准和现行市场价格的条件下，重新构建有与被评估资产相同功能的资产所发生的支出。13.市场法：在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。14.成本法：通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。15.收益法：通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。16.经济性贬值：由于客观环境变化的影响而产生的资产的贬值。这些客观因素的变化，都可能造成产品销售的困难、资产利用率下降、资产的闲置、资产的运营收益减少等，从而导致资产的贬值。17.功能性贬值：由于新型资产的出现以致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。18.实体性贬值：又称为有形损耗，是指资产使用磨损或自然力影响而导致的价值损失。二、简述1.何为资产评估？资产评估：注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。其主要包括的内容有：评估主体、相关法律、法规和资产评估准则、对评估对象价值进行分析和估算、发表意见等。并具有市场性、公正性、专业性、咨询性特点。2.资产评估的基本要素包括：评估主体、评估对象、评估目的、评估假设、评估原则、评估价值类型、评估依据、评估程序、评估方法和评估基准日等。3.资产评估的经济技术原则有哪些？资产评估的经济技术原则有：（1）预测原则：对资产未来收益进行预测，是一种基本的评估方法，也是一项基本的评估原则。（2）替代原则：在资产评估中选择替代物的行为。（3）贡献原则：某一资产在整体资产中的重要性。（4）评估基准日原则：为评估资产的价值确定的一个时点。4.房地产评估原则房地产评估的原则有：（1）合法原则（2）最高最佳使用原则（3）替代原则（4）估价时点原则此外，在实践中，还运用到供求原则、预期原则等评估原则。5.试述三种评估方法的区别（理论基础、前提条件等方面）前提条件：（1）市场法：市场上存在参照物参照物的交易是在公开市场条件下进行的价格影响因素明确，并且可以量化（2）成本法：被评估资产能够继续使用某些情况下需要借助于历史成本资料。（3）收益法：被评估资产能够继续使用资产未来收益可以单独测算资产的预期获利年限是可以预测的4资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。6.影响无形资产评估的主要因素因素主要有：（1）无形资产的成本（2）机会成本（3）获利能力因素（4）使用期限（5）技术成熟程度（6）转让内容因素（7）无形资产的更新换代情况（8）无形资产的市场供需情况（9）同行业同类无形资产的交易方式7.选择资产评估方法时主要应注意哪些问题？分为两个方面：（1）资产评估方法的选择，其中包括资产评估的目的、资产评估的假设和资产评估的对象。（2）资产评估方法之间的关系。也就是说资产评估方法之间的替代性问题，对某项评估对象能否采用两种及两种以上的方法同时进行评估。8.机器设备的评估应注意哪些问题。（1）机器设备类资产一般是企业整体资产有一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如：房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。（2）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体。（3）机器设备有一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。（4）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。（5）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，还存在功能性贬值和经济性贬值。9.资产评估中的有哪些基本假设资产评估的假设有：公开市场假设、继续使用假设（在用续用、转用续用、移动续用）、清算假设。评估所涉及的基本理论：成本费用观、市场观、收益观。10.收益法中基本公式的成立条件11.对一宗商业用地拟采用市场法进行评估，在选择交易案例作参照物时，应注意哪些问题。三计算题1.重置购建设备一台，现行市场价格每台1万元，运杂费4000元，直接安装成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根据统计分析，安装成本中的间接成本为人工成本的80％，试计算该机器设备重置成本。2.某被估资产购建于2004年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，试计算被估资产重置成本。3.被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2002年1月购进，2007年1月评估；该设备的重置成本为500000元（50万），其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。试计算该设备的实体性贬值。4.被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比分别为1993年为11.7％，1994年为17％，1995年为30.5％，1996年为6.9％，1997年为4.8%，试计算被评估资产重置成本。5．待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。（注：86678.0%)101(1,95346.0%)101(1,82645.0%)101(15.15.02）6．某设备2005年建成，原价15万，2007年更换配件花费3万，2010年评估，原设备预计尚可使用年限为9年，新配件尚可使用年限为5年,从2005年到2010年，年通货膨胀率为10%，求实体性贬值额。7.某设备为进口设备，其相关资料如下：FOB60万美元，境外运杂费2万，保险费为FOB的4‰，关税为5%，增值税17%，手续费为FOB的2%，国内运杂费和安装调试费为2.5万人民币，美元兑换人民币1：6.3，求该设备的重置成本。8.某资产1995年2月购进，2005年2月评估时。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，试确定其实际已使用年限。9.假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%，请估算该企业的价值。10.甲企业拟将一项专利使用权转让给乙企业，评估的采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费用为每件350元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为25%。试确定该专利的评估价值。