物业管理--春华物业设施设备工作手册(DOC 72页)

1设备设施工作手册（试行）2《设备设施工作手册》目录编号标题WI-S-01闭路监控系统保养规程WI-S-02变压器保养规程WI-S-03道闸系统保养规程WI-S-04电瓶车保养规程WI-S-05阀门保养规程WI-S-06防盗监控系统保养规程WI-S-07防火卷帘门保养规程WI-S-08风机系统保养规程WI-S-09用水、供水系统保养规程WI-S-10管道煤气系统保养规程WI-S-11中央空调系统保养规程WI-S-12室外照明系统保养规程WI-S-13蔬散出口指示灯保养规程WI-S-14水泵保养规程WI-S-15消防拴保养规程WI-S-16有线电视线路保养规程WI-S-17防避雷系统保养规程WI-S-18控制柜保养规程WI-S-19低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31设备分类代码WI-S-32设购置流程WI-S-33设备改造流程WI-S-34设备重大故障维修流程WI-S-35设备（机具）外委维修规定WI-S-36变压器室管理规定WI-S-37配电房（室）管理规定WI-S-38空调机房管理规定WI-S-39公共设施巡查制度WI-S-40设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51闭路监控系统操作规程WI-S-52低压配电柜配电操作规程WI-S-53电梯安全操作规程WI-S-54控制柜作业指导书WI-S-55瓶组站操作规程WI-S-56气化炉操作规程WI-S-57气化站作业指导书WI-S-58中央空调系统操作规程WI-S-59电梯困人救援规程WI-S-60电梯层门钥匙使用安全守则WI-S-61电梯机房管理规定3东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01设备工作文件版次/改次：A/0标题：闭路监控系统保养规程页码：1/11.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。4.工作内容：4.1室外摄像系统:4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次，镜头焦距校调一次。4.1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。4.1.3室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每月检查一次，做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。4.2室内摄像系统:4.2.1每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调一次。4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。4.3监视与控制系统4.3.1监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。4.3.2检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检查各画面是否正常，有无变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向上级领导汇报。4.3.3每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹，以确保图像清晰。4.4每月保养按规定填写《闭路监控系统保养表》编写：审核：批准：日期：4东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02设备工作文件版次/改次：A/0标题：变压器保养规程页码：1/21．目的:确保变压器处于最佳运行或备用状态。2．职责:工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。3．操作人员必须具有高压进网作业许可证。4．工作程序：4.1投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。4.3逐个把负荷移到备用变压器。4.4断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。4.5断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。4.6检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.7检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。4.8紧固电压调节联接片的固定螺丝。4.9检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。4.10用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.11查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。4.12断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4.13检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。4.14上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。4.15做好保养记录。5编写：审核：批准；日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02设备工作文件版次/改次：A/0标题：变压器保养规程页码：2/25.安全注意事项：5.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。5.2摇测绝缘电阻必须由两人进行。6.相关文件记录：《干式变压器保养记录》6编写：审核：批准；日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-03设备工作文件版次/改次：A/0标题：道闸系统保养规程页码：1/11.目的：保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。2.职责：维修部完成。3.保养周期：每月检查保养一次。4.内容：4．1修整挡车杆，对反光膜脱落的进行修复。4．2打开箱门，对各转动轴加润滑。4．3补充齿轮箱内机油。4．4全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。4．5检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。4．6每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。4，7全面抹擦箱内各部件灰尘。编写：审核：批准：日期：7东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-04设备工作文件版次/改次：A/0标题：电瓶车保养规程页码：1/11．目的：确保电瓶车的正常、安全使用。2．职责：由维修部实施每周的定期保养，并做好记录。3．保养内容：3．1检查电压是否为48V以上，如不够48V，应及时进行充电；3．2检查外观是否良好，电液有无渗漏，接线有无松动，制动是否良好，达到标准；3．3检查方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有无异常声音，如润滑不良，应及时加注黄油或润滑油；3．4检查各种灯光使用是否正常。4．支持性记录：《电瓶车检查、保养记录表》。8编写：审核：批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-05设备工作文件版次/改次：A/0标题：阀门保养规程页码：1/11．目的：保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。2．适用范围：本物业所属小区管路阀门。3．职责：由工程维修部实施保养工作并作记录。4．内容：4．1对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。4．2对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。4．3门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。4．4对阀门漏水部分加盘根，堵漏。4．5检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。4．6保养时填写保养记录。4．7支持性文件：《阀门保养纪录》编写：审核：批准：日期：9东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06设备工作文件版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程页码：1/21．目的：保证防盗监控系统的正常工作。2．适用范围：本公司管理的防盗监控系统。3．职责：由工程维修部、保安部负责。4．工作程序：4．1维修4.1.1监视器图象不清晰的检修步骤：4.1.1.1调节监视器的旋钮；4.1.1.2检查视频线有无松动；4.1.1.3校正镜头焦距；4.1.1.4清理镜片和防尘罩上的灰尘；4.1.1.5检查摄像头或镜头是否损坏。4.1.2监视器图像的检查步骤：4.1.2.1检查摄像头是否通电；4.1.2.2检查视频连线有无断裂；4.1.2.3检查摄像头是否损坏；4.1.3控制器不控制的检修步骤：4.1.3.1检查控制器控制电压有无输出；4.1.3.2检查控制电压有无输入；4.1.3.3检查输入插件是否损坏；4.1.3.4检查输出插件是否损坏。4．2保养：4.2.1规定每月对系统进行一次维护保养；4.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距；4.2.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；104.2.4检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06设备工作文件版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程页码：2/24.2.5对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。5．相关文件：《设备维修记录》《防盗监控系统保养记录》11编写：审核：批准：日期东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-07设备工作文件版次/改次：A/0标题：防火卷帘门保养规程页码：1/11、目的：保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。2、职责：由工程维修部负责维修保养。3、内容：3．1月保养：3．1手控检查：3．1．1外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好；3．1．2卷帘门的电箱指示信号是否正常、箱体是否完好；3．1．3开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）；3．1．4按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时能否自动停车。若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调整）正常后方可操作。3．2自控检查：3．2．1用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒钟左右，再自启动卷帘门全部关闭。3．2．2卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。3．2．3消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。3．2．4针对系统中检查出来的缺陷及时修复。3．2．5对卷帘进行清扫除尘，若有油漆局部变形的地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。3．3、年保养：3．3．1完成月保养全部项目。3．3．2对卷帘门控制箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检查。3．3．3紧固各电线接头，清洁控制箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。4、相关文件及记录：12《消防设施月保养记录》《消防设备年保养记录》编写：审核：批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-08维修工作文件版次：A/0标题：风机系统保养作业指导书页码：1/11．目的：确保风机手动、自动能正常启动和运转。2．范围：每半年对所有风机进行一次全面保养同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。3．内容：3．1、保养前应先挂上标示牌。3．2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。3．3、查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。3．4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。3．5、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。3．6、检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子，检查电机接地是否良好。3．7、风机控制柜内各种电器是否良好，紧固各接线端子。3．8、检查风阀传动机构是否灵活可靠电线有无破损，电线接头紧固是否良好。3．9、风机主电源检查电源指示应正常。3．10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异声。3．11、每日检查一次。4．相关文件记录：《风机半年保养记录》13编制：审核：批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-09设备工作文件版次/改次：A/0标题：供水系统保养规程页码：1/11．目的：保证供水系统的正常使用。2．范围：适用于石竹新花园供水系统的管路、阀门、水表的维护保养。3．职责：维修部负责实施每月的定期保养。4．保养内容：4．1供水主管、支管、户外管的保养。4．1．1检查各主管、支管、户外管的共联部件是否有渗漏，如有，应及时进行补漏；4．1．2检查各主管、