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1设备设施工作手册(试行)2《设备设施工作手册》目录编号标题WI-S-01闭路监控系统保养规程WI-S-02变压器保养规程WI-S-03道闸系统保养规程WI-S-04电瓶车保养规程WI-S-05阀门保养规程WI-S-06防盗监控系统保养规程WI-S-07防火卷帘门保养规程WI-S-08风机系统保养规程WI-S-09用水、供水系统保养规程WI-S-10管道煤气系统保养规程WI-S-11中央空调系统保养规程WI-S-12室外照明系统保养规程WI-S-13蔬散出口指示灯保养规程WI-S-14水泵保养规程WI-S-15消防拴保养规程WI-S-16有线电视线路保养规程WI-S-17防避雷系统保养规程WI-S-18控制柜保养规程WI-S-19低变配电柜(箱)、开关保养规程WI-S-31设备分类代码WI-S-32设购置流程WI-S-33设备改造流程WI-S-34设备重大故障维修流程WI-S-35设备(机具)外委维修规定WI-S-36变压器室管理规定WI-S-37配电房(室)管理规定WI-S-38空调机房管理规定WI-S-39公共设施巡查制度WI-S-40设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51闭路监控系统操作规程WI-S-52低压配电柜配电操作规程WI-S-53电梯安全操作规程WI-S-54控制柜作业指导书WI-S-55瓶组站操作规程WI-S-56气化炉操作规程WI-S-57气化站作业指导书WI-S-58中央空调系统操作规程WI-S-59电梯困人救援规程WI-S-60电梯层门钥匙使用安全守则WI-S-61电梯机房管理规定3东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-01设备工作文件版次/改次:A/0标题:闭路监控系统保养规程页码:1/11.目的:保证防盗闭路监控系统正常工作。2.适用范围:本公司所属小区防盗闭路监控系统。3.职责:由维修部技工按计划实施保养工作并记录,确保系统工作正常。4.工作内容:4.1室外摄像系统:4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性,镜头擦洗一次,降温扇清理一次,镜头焦距校调一次。4.1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动(螺丝加黄油保护);检查避雷针接地是否良好;检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象;检查转动部分的润滑情况,并加润滑油。4.1.3室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒,易生锈、腐蚀,每月检查一次,做好防腐防锈工作,对铁件部分要定期刷防锈漆。4.2室内摄像系统:4.2.1每月检查防尘罩进行除尘清理;镜头擦洗一次;降温风扇清理一次;镜头焦距校调一次。4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况,螺丝加黄油保护。4.3监视与控制系统4.3.1监视室通风、照明检查;室内所有设备每月检查一次。4.3.2检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好;检查各画面是否正常,有无变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象,并及时处理,若故障严重处理不了,应及时向上级领导汇报。4.3.3每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹,以确保图像清晰。4.4每月保养按规定填写《闭路监控系统保养表》编写:审核:批准:日期:4东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-02设备工作文件版次/改次:A/0标题:变压器保养规程页码:1/21.目的:确保变压器处于最佳运行或备用状态。2.职责:工程维修部负责干式变压器保养,在未移交之前,由安装单位保养一次。3.操作人员必须具有高压进网作业许可证。4.工作程序:4.1投入备用变压器,再把待保养变压器退出运行。4.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关,合上高压侧真空断路器,观察备用变压器空载运行是否正常。4.3逐个把负荷移到备用变压器。4.4断开待保养变压器高压侧断路器,合上接地开关并上锁挂标示牌。4.5断开待检修变压器低压侧总空气开关,防止反送电。4.6检查变压器外罩有无破损,铭牌是否完好清晰,紧固外罩螺丝,以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.7检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好,紧固联接螺丝,螺丝生锈应予更换。4.8紧固电压调节联接片的固定螺丝。4.9检查冷却风机是否正常,紧固风机电控箱内电线接头,并检查里面的电路是否良好。4.10用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.11查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。4.12断开高压侧接地开关,用2500V摇表摇测变压器一次侧,二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻,一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4.13检查变压器内有无遗留工具,锁上变压器外罩门。4.14上高压侧真空断路器,变压器空载运行无误后,用手柄把低压侧总开关摇入,并转移负荷到保养后的变压器,观察其带负荷运行情况。4.15做好保养记录。5编写:审核:批准;日期:东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-02设备工作文件版次/改次:A/0标题:变压器保养规程页码:2/25.安全注意事项:5.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。5.2摇测绝缘电阻必须由两人进行。6.相关文件记录:《干式变压器保养记录》6编写:审核:批准;日期:东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-03设备工作文件版次/改次:A/0标题:道闸系统保养规程页码:1/11.目的:保证道闸外观良好,开闭操作灵活可靠。2.职责:维修部完成。3.保养周期:每月检查保养一次。4.内容:4.1修整挡车杆,对反光膜脱落的进行修复。4.2打开箱门,对各转动轴加润滑。4.3补充齿轮箱内机油。4.4全面紧固电线接头,限位开关关闭到位。4.5检查箱门、箱盖密封,防止雨水进入。4.6每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。4,7全面抹擦箱内各部件灰尘。编写:审核:批准:日期:7东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-04设备工作文件版次/改次:A/0标题:电瓶车保养规程页码:1/11.目的:确保电瓶车的正常、安全使用。2.职责:由维修部实施每周的定期保养,并做好记录。3.保养内容:3.1检查电压是否为48V以上,如不够48V,应及时进行充电;3.2检查外观是否良好,电液有无渗漏,接线有无松动,制动是否良好,达到标准;3.3检查方向机是否灵活,各部位润滑是否良好,有无异常声音,如润滑不良,应及时加注黄油或润滑油;3.4检查各种灯光使用是否正常。4.支持性记录:《电瓶车检查、保养记录表》。8编写:审核:批准:日期:东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-05设备工作文件版次/改次:A/0标题:阀门保养规程页码:1/11.目的:保证阀门能灵活开闭,无渗漏、无锈蚀。2.适用范围:本物业所属小区管路阀门。3.职责:由工程维修部实施保养工作并作记录。4.内容:4.1对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈,并及进补刷防锈油漆。4.2对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油,做好防腐,以确保阀门开闭自如。4.3门上的螺母进行防腐除锈,加黄油。4.4对阀门漏水部分加盘根,堵漏。4.5检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象,如有则需提前停水,更换胶垫,紧固螺丝。4.6保养时填写保养记录。4.7支持性文件:《阀门保养纪录》编写:审核:批准:日期:9东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-06设备工作文件版次/改次:A/0标题:防盗监控系统保养规程页码:1/21.目的:保证防盗监控系统的正常工作。2.适用范围:本公司管理的防盗监控系统。3.职责:由工程维修部、保安部负责。4.工作程序:4.1维修4.1.1监视器图象不清晰的检修步骤:4.1.1.1调节监视器的旋钮;4.1.1.2检查视频线有无松动;4.1.1.3校正镜头焦距;4.1.1.4清理镜片和防尘罩上的灰尘;4.1.1.5检查摄像头或镜头是否损坏。4.1.2监视器图像的检查步骤:4.1.2.1检查摄像头是否通电;4.1.2.2检查视频连线有无断裂;4.1.2.3检查摄像头是否损坏;4.1.3控制器不控制的检修步骤:4.1.3.1检查控制器控制电压有无输出;4.1.3.2检查控制电压有无输入;4.1.3.3检查输入插件是否损坏;4.1.3.4检查输出插件是否损坏。4.2保养:4.2.1规定每月对系统进行一次维护保养;4.2.2检查防尘罩,并清洁干净,擦洗镜头、清理降温风扇,调校镜头焦距;4.2.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好;104.2.4检查监视室的通风、照明,检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好;东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-06设备工作文件版次/改次:A/0标题:防盗监控系统保养规程页码:2/24.2.5对于室外摄像系统,检查其防风、防雨、防尘罩的密封,检查避雷针接地是否良好。5.相关文件:《设备维修记录》《防盗监控系统保养记录》11编写:审核:批准:日期东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-07设备工作文件版次/改次:A/0标题:防火卷帘门保养规程页码:1/11、目的:保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。2、职责:由工程维修部负责维修保养。3、内容:3.1月保养:3.1手控检查:3.1.1外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好;3.1.2卷帘门的电箱指示信号是否正常、箱体是否完好;3.1.3开启按钮箱门,按动向上(或向下)按钮,卷帘门应上升(或下降);3.1.4按钮操作上升(或下降)过程中,操作人员应密切注意卷帘门上升(或下降)到端部位置时能否自动停车。若不能,应迅速手动停车,且必须待限位装置修复(或调整)正常后方可操作。3.2自控检查:3.2.1用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时,自动装置将发出报警信号,同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车,延时90秒钟左右,再自启动卷帘门全部关闭。3.2.2卷帘门关闭后,只有待烟感(或温感)信号消除,方可重新开启卷帘门。3.2.3消防中心按钮操作检查:消防中心只设置卷帘门关闭按钮,操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后,检查消防中心信号指示是否正常。3.2.4针对系统中检查出来的缺陷及时修复。3.2.5对卷帘进行清扫除尘,若有油漆局部变形的地方进行修复,确保卷帘外观清洁美观。3.3、年保养:3.3.1完成月保养全部项目。3.3.2对卷帘门控制箱自检按钮,故障报警消声键,复位键进行专门检查。3.3.3紧固各电线接头,清洁控制箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。4、相关文件及记录:12《消防设施月保养记录》《消防设备年保养记录》编写:审核:批准:日期:东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-08维修工作文件版次:A/0标题:风机系统保养作业指导书页码:1/11.目的:确保风机手动、自动能正常启动和运转。2.范围:每半年对所有风机进行一次全面保养同时,应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。3.内容:3.1、保养前应先挂上标示牌。3.2、手摇转动风轮,观察转动情况,调节好皮带的松紧度,或联轴器间隙和对中度。3.3、查各接合面的垫片和密封填料,必要时应予更换。3.4、清洁风叶,机壳外部及电机外表面。3.5、向各转动部位加润滑油,调节风阀传动机构,动作灵活可靠。3.6、检测电机的绕组绝缘电阻,紧固电源的接线端子,检查电机接地是否良好。3.7、风机控制柜内各种电器是否良好,紧固各接线端子。3.8、检查风阀传动机构是否灵活可靠电线有无破损,电线接头紧固是否良好。3.9、风机主电源检查电源指示应正常。3.10、开机试验连续运转半小时,观察各仪表,指示灯指示应正常,运转时应无异声。3.11、每日检查一次。4.相关文件记录:《风机半年保养记录》13编制:审核:批准:日期:东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-09设备工作文件版次/改次:A/0标题:供水系统保养规程页码:1/11.目的:保证供水系统的正常使用。2.范围:适用于石竹新花园供水系统的管路、阀门、水表的维护保养。3.职责:维修部负责实施每月的定期保养。4.保养内容:4.1供水主管、支管、户外管的保养。4.1.1检查各主管、支管、户外管的共联部件是否有渗漏,如有,应及时进行补漏;4.1.2检查各主管、
本文标题:物业管理--春华物业设施设备工作手册(DOC 72页)
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