XXXX年度房地产行业策略报告_44页_莫尼塔

免责声明本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则，以合法渠道获得这些信息，尽可能保证可靠、准确和完整，但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。莫尼塔2010年地产年度策略报告2009年12月星垂平野阔，月涌大江流——上调2010年一季度地产评级至“看好”报告提要：近期地产报告：•2009年11月25日，二套房政策收紧不改地产2010Q1的传统季节性行情•2009年11月19日，2010年楼市销售同比增长10%以上•2009年11月13日，政策靴子尚未落地，臭袜子满天飞•2009年11月5日，图穷匕首现，方能绝地而后生•2009年10月16日，关注楼市稳定预期下的估值修复性机会•2009年09月28日，无意苦争春，一任群芳妒•2009年09月04日，我们为什么对地产投资的持续增长抱有信心？•2010年外围流动性“惊涛拍岸”，地产政策必须从“激发态”向“基态”回归2010年整体的货币政策可以用“宽货币，紧信贷”来描述，即使明年的信贷投放只有6.5万亿的规模，全年M2也能够完成17%左右的同比增长。剩余流动性”继续保持宽松这将对地产市场构成持续而坚实的支撑。对政府而言，继续保持当前极度宽松的房贷政策是极度危险也是完全没有必要的，2010年的地产政策必须从当前的“激发态”向“基态”回归。•补库存阶段下的房价涨幅放缓，2010年销售面积同比增长15-23%尽管我们认为二套房政策在今年年底，最迟明年一季度内可能完全收紧，但是我们预期2010年全年商品房销售面积同比增速为15-23%，高于市场平均预期。同时，后期供给的不断增加也使得地产市场逐渐进入“补库存”阶段，2010年的房价涨速相对09年会出现明显趋缓。•销量增速放缓下的“盈利驱动型”行情，上调2010年一季度地产评级至“看好”全国楼市的整体交易量在明年一季度可能进一步环比上行，我们将地产行业在明年一季度的评级由当前的“中性”上调为“看好”。在相对中性的情景假设下，我们认为明年地产板块指数的高点涨幅可能达到32%，略微低于我们在A股策略报告中对沪深300指数高点36%涨幅的预期，但指数中枢20%的预期涨幅则明显高于全市场，就2010年上半年而言，地产板块对投资者依然具有明显的吸引力。•2010年十大城市：捕捉板块内“中长期增长性”的投资主题在整个“晚期扩张”阶段，我们更偏好于估值合理，盈利增长确定的地产公司。同时，我们还锁定了十个具有“中长期增长性”的城市，它们分别是武汉、沈阳、大连、合肥、济南、成都、哈尔滨、南京、青岛和西安，它们可能在整体楼市进入“晚期扩张”阶段之后仍然能够有出色的表现，因此在这些城市业务比重较高的地产公司很可能会因此而受益。行业分析师：王沛010-84486606转615（北京）Email:[e-mail]:[e-mail]北京市东城区东直门外大街35号C座6层邮编：100027总机：(8610)84486606传真：[phone]上海市浦东新区陆家嘴汇亚大厦1506室邮编：200120总机：(8621)61652588传真：[phone]-莫尼塔2010年地产年度策略报告2009年12月·2010年中国地产市场迈入“晚期扩张”阶段随着金融危机的影响进一步减弱，中国国内经济将在2010年迎来平稳发展的一年。但在后危机时代全球面临着流动性过剩和贸易再平衡化的两大问题的形势下，中国年均9.9%的经济增速和每年近1800亿的贸易顺差，将使得中国面临来自国外的各种压力，2010年将是中国面临外部流动性环境“惊涛拍岸”的一年。但与此同时，中国地产行业自身的经济周期也不可被忽视，自98年房改以来，我们看到中国的房地产行业平均每3-4年经历一轮完整的周期，尽管地产行业同样随时受到政策等各种外生因素强烈干扰，但由于其有着其他行业不可比拟的复杂和庞大，同时也有着与整体经济极高的关联性，使得地产行业仍主要遵循着自身的周期轨迹向前演进。所以，我们承认未来的一年地产行业可能面临诸多政策上的变数，但是我们依然相信它会和过去历次周期一样，在2010年轰隆迈入中国地产历史上的第四个“晚期扩张”阶段。北京市东城区东直门外大街35号C座6层邮编：100027总机：(8610)84486606传真：[phone]上海市浦东新区陆家嘴汇亚大厦1506室邮编：200120总机：(8621)61652588传真：[phone]-莫尼塔2010年地产年度策略报告2009年12月2010年地产市场进入“晚期扩张”阶段（续）经历“晚期扩张”阶段的地产市场会面临一些固有特征，它们包括：销售量环比增速的下滑，房价上涨的速度放缓，地产股估值出现一定幅度的收缩；而正面的因素则包括：地产投资的继续增长，商品房供给的持续增加，以及地产公司盈利的进一步扩张；另外，我们发现在历史上地产市场的“晚期扩张”阶段，整体宏观环境常常处于流动性高位盘整，但政策开始逐渐收紧的过程之中。而我们相信，以上多数特征会在2010年一一重现，把握住地产阶段性周期的主旋律，才能把握地产板块在2010年的脉搏。2009年2010年北京市东城区东直门外大街35号C座6层邮编：100027总机：(8610)84486606传真：[phone]上海市浦东新区陆家嘴汇亚大厦1506室邮编：200120总机：(8621)61652588传真：[phone]-莫尼塔2010年地产年度策略报告2009年12月上调2010年一季度地产评级为“看好”全年投资主题：中长期增长性=估值合理+盈利确定+十大城市在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给进一步增长的背景下，全国楼市的整体交易量在明年一季度可能进一步环比上行，而销售量的增长是地产板块超额收益最主要的驱动因素，再辅以地产板块自身也有估值进一步阶段性修复的空间，因此我们将地产行业在明年一季度的评级由当前的“中性”上调为“看好”。2010年无论是地产板块，还是整个A股市场，其行情都逐渐从“估值扩张”向“盈利驱动”转移，在中性情景假设下，我们认为明年地产板块指数的高点涨幅可能达到32%，略微低于我们在A股策略报告对沪深300指数高点36%涨幅的预期，但指数中枢20%的预期涨幅则明显高于全市场，这意味着在整体盈利驱动的行情中，地产板块由于其盈利的相对确定，具有更高的安全边际，因此就2010年上半年而言，地产板块对投资者依然具有明显的吸引力。2010年一季度，包括龙头股在内的地产板块面临整体性机会，而在一季度之后，随着楼市销售量环比增速进一步降低以及板块估值修复的完成，地产股表现会面临进一步的分化，在整个“晚期扩张”阶段，我们更偏好于估值合理，盈利增长确定的地产公司，同时我们运用七个不同指标筛选了2010年十大“最具中长期增长潜力”的城市，为投资者提供自上而下的参考。保守情景中性情景乐观情景保守情景中性情景乐观情景均值302438344249-11%13%26%高点37544594519911%36%54%低点234232233421-31%-5%1%均值2960341639624%20%39%高点36113753407627%32%43%低点230930793848-19%8%35%涨幅预期沪深300指数Wind地产四级指数指数预期预期涨幅按照2009年11月27日的指数作为基准选择2010年的十大城市：武汉/沈阳/大连/合肥/济南/成都/哈尔滨/南京/青岛/西安北京市东城区东直门外大街35号C座6层邮编：100027总机：(8610)84486606传真：[phone]上海市浦东新区陆家嘴汇亚大厦1506室邮编：200120总机：(8621)61652588传真：[phone]-莫尼塔2010年地产年度策略报告2009年12月目录第一部分:2010年外围流动性“惊涛拍岸”，地产政策必须从“激发态”向“基态”回归…………………………………………………………………………….P6第二部分:补库存阶段下的房价涨幅放缓，2010年销售面积同比增长15-23%…………………………………………………………………………….P13第三部分:销量增速放缓下的“盈利驱动型”行情，上调2010年一季度地产评级至“看好”…………………………………………………………………………….P18第四部分:2010年十大城市：捕捉板块内“中长期增长性”的投资主题…………………………………………………………………………….P29北京市东城区东直门外大街35号C座6层邮编：100027总机：(8610)84486606传真：[phone]上海市浦东新区陆家嘴汇亚大厦1506室邮编：200120总机：(8621)61652588传真：[phone]-莫尼塔2010年地产年度策略报告2009年12月第一部分2010年外围流动性“惊涛拍岸”，地产政策必须从“激发态”向“基态”回归2010年整体的货币政策可以用“宽货币，紧信贷”来描述，主动货币投放增长较今年会出现明显放缓，我们也同样注意到被动货币投放规模对M2的贡献在明年会出现趋势性回归，即使明年的信贷投放只有6.5万亿的规模，全年M2也能够完成17%左右的同比增长。一旦M2的同比增速到达17%左右，货币活化带来的增强效应可能使得M1出现更高幅度的增长，尽管主动货币创造的过程会出现一定程度的收缩，但是在通胀不显著失控的前提下，2010年M2同比17%的增长率仍使得“剩余流动性”继续保持宽松，这将对地产市场构成持续而坚实的支撑。对政府而言，继续保持当前极度宽松的房贷政策是极度危险也是完全没有必要的，2010年的地产政策必须从当前的“激发态”向“基态”回归。北京市东城区东直门外大街35号C座6层邮编：100027总机：(8610)84486606传真：[phone]上海市浦东新区陆家嘴汇亚大厦1506室邮编：200120总机：(8621)61652588传真：[phone]-莫尼塔2010年地产年度策略报告2009年12月2010年外围流动性惊涛拍岸，地产须作中流砥柱，浪遏飞舟随着金融危机的影响进一步减弱，中国国内经济将在2010年迎来平稳发展的一年。然而，金融危机后发达经济体的经济增速极有可能在相当长一段时间内无法恢复到危机前的水平，发展中国家对投资的吸引力明显提升。在后危机时代全球面临着流动性过剩和贸易再平衡化的两大问题的形势下，中国年均9.9%的经济增速和每年近1800亿的贸易顺差，将使得中国面临来自国外的各种压力。2010年将是中国面临外部流动性环境“惊涛拍岸”的一年。本次金融危机中，各国央行普遍实施宽松货币政策的后果之一便是流动性大幅过剩。全球广义货币超发接近20%，约合10万亿美元左右。而且随着经济回暖货币乘数将上升，最保守估计，按照03-07年全球平均名义GDP增速均值估算。即使货币乘数保持现状，全球过剩流动性也将需要至少7个季度才能被经济的自发增长完全吸纳。目前全球货币环境仍处于极度宽松状态，并且这种宽松货币环境极有可能因各国政府的“羊群心理”在接下来6-9个月中无法得到有效改变。为了中长期“跑赢”通胀规避美元下跌风险，波涛汹涌的流动性将会使得中国2010年面临“惊涛拍岸”的局面。而我们对于明年地产的全部看法，都必须被置于这样一种全球的外生性的格局中进行重新审视：是在全球流动性的“惊涛”中“随波逐流”，还是作“中流砥柱，浪遏飞舟”，这将是我们需要慎重做出的选择。20%25%30%35%40%020304050607080980%90%100%110%120%全球广义货币/名义GDP(右轴)全球M1/名义GDP(左轴)1923%全球流动性水平：从价格的角度衡量截止09年10月0246810121490929496980002040608全球短期利