XXXX-XXXX年度中国房地产业分析报告

1行业年度分析报告房地产业（2011-2012年度）要点提示★宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧。2011年，我国房地产行业发展面临的宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧：从宏观经济形势来看，2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起，全球经济复苏步伐明显放缓。在此背景下，2011年我国经济虽然仍保持在平稳较快的增长区间内，但增速同比回落1.2个百分点。从产业政策环境来看，为进一步巩固和扩大调控成果，确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，2011年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号，并从金融、税收、住房保障等方面出台了一系列政策措施以确保房地产市场平稳、健康、可持续发展。★大部分运行指标呈回落态势，调控效果日益凸显。在一系列宏观调控政策影响下，2011年全国房地产市场主要运行指标中，大部分呈回落态势：一是全国房地产开发投资增速同比回落，且与固定资产投资增速的差距不断缩小，在固定资产投资中的作用逐渐弱化；二是房地产开发企业各项资金来源增速与上年同期相比均呈回落态势，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长，开发企业资金压力正在加大；三是从全国商品房累计施工面积和新开工面积增速来看，2010年这两个指标均呈现较快的增长水平，尤其是累计新开工面积同比保持了40%以上的增长速度。2011年以来，受保障房全面开工的拉动，这一态势得以延续，但新开工面积增速受2010年基数较高因素影响表现为同比大幅回落；同期，全国商品房累计竣工面积增速与上年同期相比呈上升态势，市场供应量有所增加。四是消费者观望气氛浓厚，全国商品房销量同比增速持续回落；五是全国房地产市场价格正在向调控预期目标逐步发展，商品房平均销售价格指数逐月下降，并于10月份下降到100以下的区间内。截至12月末，商品房平均销售价格指数已由年初2月份的104.70点下降到98.51点，下降了6.19点，与上年同期相比下降了6.03点。★房地产开发的地区结构趋于改变，但与各区域总人口占比相比仍不尽合理。从区域分布上来看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格较高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构自2002年开始发生变化，东部地区房地产开发投资所占比重逐年下降，中、西部地区房地产开发比重开始上2升。2011年，东部地区房地产开发投资增速低于全国平均水平0.7个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年71.98%下降到57.7%；中部地区投资增速低于全国平均水平0.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的14.36%提升到21.4%；西部地区投资增速高于全国平均水平4.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重由2002年的13.66%上升为20.9%。东、中、西部地区房地产投资结构的变化虽然向合理方向发展，但与目前三大地区总人口比重40%、32%和28%相比仍然不尽合理。因此，从维护市场稳定可持续发展的角度，房地产调控政策需要在保持连续性的同时更加注重差异性，根据不同地区进行细化，既要抑制房地产市场非理性泡沫，也要避免全国由于“一刀切”而导致本来房地产发展比较落后地区的经济发展受到拖累。★盈利能力仍然较强，但资产负债率创近4年以来新高。在一系列宏观调控政策影响下，2010年房地产行业主营业务收入和利润总额增速与上年相比纷纷下滑，且利润总额增速下滑幅度较大，但在房价总体水平依然较高的情况下，实现利润总额增速仍高于主营业务收入增速1.87个百分点，说明房地产业仍具有较强的盈利能力。同期，在高速度的在建规模扩大等因素影响下，房地产行业资产负债率同比上涨了1.06个百分点并创下近4年以来新高。并且，自2005年以来行业资产负债率始终保持在70%以上的高位，也说明整个行业面临的财务风险一直较高，长期偿债能力较弱，与此同时，房地产业仍面临宏观经济增速下滑以及产业调控政策影响而带来的结构性调整的风险。★2012中国房地产500强测评研究报告中，万科列综合实力榜首位。2011年，面对严峻的房地产调控，大型房地产企业以积极的态度、成熟的策略、创新的发展路径获得了稳定的业绩增长，中型房企在规模成长上也获得了长足的进步，形成超大型房企领军、大中型房企群雄逐鹿的局面。在2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团以综合实力位列榜首，恒大地产和万达集团紧随其后，中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。中国海外、恒大、北京城建在经营绩效榜单中排名前3位；恒大、新城控股、融创中国分别在运营效率、发展潜力、成长速度等10强榜单中居首。★企业利润下降已成定局，并购趋势凸显。房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐终结，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。展望2012年，房地产行业仍将面临宏观经济增速下降以及继续趋紧的产业政策环境，在此背景下，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，去库存化将成为房地产开发商在2012年首先要面对的问题。在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，房价下降的态势已基本确立，开发企业净利润下降已成定局。与此同时，在调控持续深化，商品房销售增速大幅下降、企业资金链逐步收紧的市场背景下，优势房企借助其品牌竞争力充分吸纳、整合社会资源进行并购的趋势凸显。国研网2011-2012年度中国房地产业分析报告版权与免责声明3版权与免责声明本报告版权属于北京国研网信息有限公司。任何购买、收存和保管本报告各种版本的单位和个人，未经北京国研网信息有限公司允许，不得将本报告转借他人，亦不得随意复制、抄录、拍照或以任何方式传播。违反上述声明者，北京国研网信息有限公司将追究其相关法律责任。欢迎读者对本报告提出任何问题或建议。同时，由于任何研究都会具有一定程度的不足或局限性，因此，本报告仅供读者参考。北京国研网信息有限公司不承担读者由于阅读或使用此报告引起的投资、决策等行为风险。国研网2011-2012年度中国房地产业分析报告目录4目录正文目录1行业总体发展情况.......................................................111.1行业概述...........................................................111.1.1行业定义.....................................................111.1.2细分市场概述.................................................111.2行业主要特征描述..................................................121.2.1所处生命周期分析.............................................121.2.2垄断程度分析.................................................141.2.3市场供求状况.................................................151.2.4产业链分析...................................................151.2.5技术发展水平及趋势概述.......................................182行业发展环境分析.......................................................202.1宏观经济环境分析...................................................202.1.1全球经济形势分析.............................................202.1.2我国经济形势分析.............................................212.2产业政策环境分析...................................................242.2.1主要行政政策.................................................242.2.2主要税收政策.................................................292.2.3主要金融政策.................................................312.2.4住房保障政策.................................................322.2.5其他重要政策.................................................352.2.61997年以来政策体系回顾......................................383市场运行情况...........................................................483.1房地产业综合景气度分析.............................................483.1.1企业景气指数分析.............................................483.1.2“国房景气指数”分析.........................................503.2房地产市场供给情况分析.............................................513.2.1房地产开发投资情况...........................................513.2.2开发企业资金来源.............................................553.2.3商品房建设规模...............................................573.3房地产市场需求情况分析.............................................603.3.1商品房销售情况...............................................603.3.2库存情况.....................................................613.4房地产市场价格分析.................................................633.4.1销售价格指数变动情况.........................................633.4.2年均销售价格走势.............................................654经营效益分析...........................................................67国研网2011-2012年度中国房地产业分析报告目录54.1企业规模分析.......................................................674.2盈利能力分析.......................................................694.2偿债能力分析...............................