房地产业营改增政策影响及应对建议(20160325)

集团财务部2016-03-25房地产业“营改增”政策影响及应对建议房地产营改增政策预期营改增对房地产的影响房企对营改增应对措施第十二届全国人民代表大会第四次会议，国务院总理李克强宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增……。涉及范围今年5月1日起：离现在还有不到2个月时间，企业要完成涉税业务调整、核算变更、税控升级、财务内控完善等准备工作，可谓时间紧，任务重。实施时间下游抵扣税负增减将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业：至此全部行业纳入营改增，有利于增值税抵扣链条的完善。确保所有行业税负只减不增：或实行过渡政策，借鉴营改增在上海试点初期的作法，采取超税负退税；或对老企业实行5%的税率核定征收。所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围：解决了房企下游的后顾之忧，有利于去库存。附件1.营业税改征增值税试点实施办法2.营业税改征增值税试点有关事项的规定3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定项目营业税增值税计税原理及特点价内税，全额计税，重复纳税。价外税，对新增价值征税收入确定收入=营业额销售额=营业额-销项税税额计算营业额×税率应纳税额=销项税额-进项税额税率3％、5％17%、13%、11%、6%、3%进项税不涉及“以票控税”，规定时间内认证、抵扣。发票开具不分普票、专票专用发票和普通发票，税控全国联网征管特点简单、易行计征复杂、征管严格、法律责任大序号涉税业务目前涉税政策营改增后政策预测1销售开发的不动产或土地营业税5%增值税11%，购进分两年60%、40%抵进项税。2转让购置或抵债的不动产或土地按差额，营业税5%增值税11%，老项目5%3出租不动产营业税5%增值税11%，老项目5%4转租不动产营业税5%增值税11%，老项目5%5不动产投资营业税免增值税11%，老项目5%6销售自产货物带安装劳务营业税3%-建筑劳务；增值税17%-货物销售。增值税11%-建筑劳务增值税17%-货物销售7融资利息营业税5%增值税6%，不能抵扣8土地成本政府出让不涉税一般计税方式在销售额中扣减销售或出租老不动产（4月30日前施工开发或取得的），按5%简易征收率计税序号涉税业务目前涉税政策营改增后政策预测9政府规费政府收费不涉税无抵扣10规划设计咨询增值税3-6%，不抵扣增值税3-6%，专用发票可抵扣11建安装饰费营业税3%增值税11%，老项目3%12甲供材料增值税17%，无抵扣营业税3%（不含设备）增值税17%，专用发票可抵扣13装饰材料增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣14苗木景观工程营业税3%增值税11%，专用发票可抵扣15苗木采购增值税13%，无抵扣增值税13%，农产品销售或收购发票可抵扣16运输费增值税11%，无抵扣增值税11%，专用发票可抵扣序号涉税业务目前涉税政策营改增后政策预测17人工成本入费用抵企业所得税入成本还可抵土增税无变化，不能抵扣增值税18办公用品增值税17%，不抵扣增值税17%，专用发票可抵扣19水费增值税6%，不抵扣增值税6%，专用发票可抵扣20电费增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣21加油费增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣22修理费增值税17%，无抵扣增值税17%，专用发票可抵扣23咨询鉴证审计增值税6%，无抵扣增值税6%，专用发票可抵扣24住宿餐饮营业税5%增值税6%，餐饮娱乐不可抵扣房地产营改增政策预期营改增对房地产的影响房企对营改增应对措施由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，将有利于房地产企业建造精装房的积极性，提高商品房建造品质。增值税的抵扣机制要求企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高房地产企业财税管理水平。全行业实行增值税，有利于提高税务机关对建安房地产企业税收征管水平，减少发票管理中虚假行为。有利于体现税负公平，高毛利多交增值税，低毛利少交增值税，亏损企业不用交税。以前亏损也要交5%营业税。不同企业由于成本结构（主要开发成本中土地和利息的占比）不同，以及财税管理水平不同，税负会有升有降。税负影响核算影响产品影响征管影响效率影响由于自行购进材料可以抵扣17%的增值税，并入收入中仅缴纳11%的增值税。建安企业倾向签订包式包料承包合同.增值税的抵扣机制要求建安企业准确核算进、销项税以及应纳税额，有利于提高建安企业财税管理水平。收入不含税与增值税税负普通上升将减少建安企业的收入与利润,并增加现金流。建安企业可能会增加收入以转移税负上升影响.建安企业的发票五花八门,专票较少。增值税的凭票抵扣要求企业对成本费用项目的发票及种类提出更高要求.建安收入中材料占比，以及不同成本项目的增值税可抵扣性，影响建安企业税负.总体看来,建安企业营改增后税负会有所上升。税负略升核算影响总包方式经营成果票据管理存量项目选一般纳税人面临的问题土地增值税存续预售收入预征税款时发票开具项目公司制是否改变待定因素土地成本如何扣减自持成本的支出进项税抵扣“营改增”后由于价税分离，销售总价款将分解为营业收入和销项税。计算公式如下：企业营业收入=合同总价款÷（1+11%）=合同总价款×90.09%增值税销项税额=营业收入×11%=合同总价款×9.91%【结论】营改增后企业营业收入下降9.91%。对企业销售规模、企业排名、利润指标等产生负影响,进而对业绩考核也应适当调整。销售方式营改增前后，销售收入可能适用不同的税种（营业税或增值税）从而引起税负不同；销售跨期结算收款销售开票销售方式不同，如直接销售或代理销售影响销售收入确认时间，从而引起纳税时间不同；销售开票时间也影响纳税义务时间，增值税中先开票的，要先纳税。销售合同中结算与收款条款约定影响收入纳税义务时间，从而引起纳税时间不同；“营改增”后，建筑（房地产）企业向上游企业（各类供应商）支付的款项中，包括价款和可抵扣的增值税进项税额，进项税额不记入成本费用，因此入账成本费用将下降，对企业利润产生正向影响。序号费用类别适用税率或征收率含税价格不含税价格成本减少比例1材料、设备、办公、电力、加油17%10085.4714.53%2建安、装饰、运输11%10090.099.91%3苗木花卉13%10088.511.5%4设计、咨询、策划、审计、物管、沙石6%10094.345.66%5小规模代开发票3%10097.092.91%成本跨期成本进项成本转移工程支出与发票取得时间可能跨期，导致适用不同的税收政策。通过合理安排，推后成本费用支出的发票开具时间，增加增值税抵扣或利用过渡期财政返还。税率不同的商品与劳务混合购进（如包工包料工程、包工包料装饰、包工包苗景观），或可考虑进行业务拆分，以适用不同的税率，增加增值税的抵扣额。项目盈亏不一致，导致企业间税负不均衡。亏损企业成本费用或不能产生抵税效应。通过合理的关联交易或使交联方亏损或留抵税得到利用，从而降低整体税负。假设成本费用占销售比为80%，如果取得进项比(进项税/成本费用)为6.14%[4.91/80],营改增前后税负相同。如果进项比大于6.14%，营改增后税负下降，利润增加；如果进项比小于6.14%，营改增后税负上升，利润减少。信托利息统借统还关联拆借目前信托利息没有开具税务发票。给税前抵扣带来影响。营改增后，信托利息开具发票，不能抵扣进项税。以前是金融开付息凭证给统借方，统借方再向资金使用方提供收款收据。营改增后，政策沿用，统借方收取的利息不征增值税。以前关联方资金拆借没有收取利息，存在营业税问题。营改增后，资金拆借收付利息，一方交增值税，另一方不可抵扣，也会增加流转税。投标人资格•投标人是一般纳税人、小规模纳税人，影响以后提供发票是否具有可抵扣性，及抵扣率的高低。评标方法改变•从单纯比较总支出转变为比较不含税采购价格的高低。•如110元17%的专用发票，比100元的普通发票更优。结算条款•结算方式与付款时间影响纳税义务时间，即影响对方发票提供时间。争取按进度开具发票，取得发票再付款发票条款•要求必须提供增值税专用发票。若对方提供不合规发票导致我方税务损失的要要求赔偿。采购发票合理掌握开票时间，控制销项税的进度。约定收款日期，没有收款不开具发票。如提前开票要申报销项税。。销售发票税款预测纳税申报采购发票及时取得并认证，不仅抵扣增值税进项税，也是所得税与土增税的税前扣除凭证。增值税一般纳税人采用抵扣制计税，纳税申报较为复杂，提供的资料更多。开发节奏与销售不同步，或导致增值税税负不均衡，阶段性大量留抵，可考虑分期开发均衡税负。会计科目需要进行必要调整，在应交税金下增加增值税相关明细科目。会计科目发票管理会计核算现金流管理报销管理会计核算需要对收入、成本费用项目进行价税分离，核算更复杂。包括销售发票开具、红字及折扣处理，进项发票认证等，工作量大。税负不均衡或导致阶段性留抵或阶段性大量交税，如何进行资金平衡。修改财务报销制度，明确报销发票类型或要件，以及发票的提供时间。建筑装饰税负增加建筑企业作为房地产企业的上游企业，其受“营改增”税制改革增加的税负必然会转嫁至开发企业，由此导致房地产成本增加。税负转嫁甲供材料计税变化营改增后，甲供材或不再并入建筑营业额。双方可能都希望加大材料采购比例，利用材料进项发票取得低纳高扣的效果。交11%抵扣17%增值税。房地产营改增政策预期营改增对房地产的影响房企对营改增应对措施“营改增”税收政策及涉税业务操作培训会计科目设置及核算方法明确办税人员确定及税控设置准备增值税内控管理及报销制度修改现在成本费用支出梳理，挖掘可抵扣项营改增税负测算，争取过渡优惠的措施对现在业务及遗留问题的税务优化建议收入项目项目收入类型全周期预算数截止4月30已签约金额（估计）剩余未签约货值不含税金额适用税率销项税额备注销项税计算销售不动产0011%0销售收入在此行中暂不扣土地成本计算销项税，土地成本在进项税里计算结果是一致的不动产出租006%0……000000合计000——0扣除项目序号成本费用项目(适用税率下拉选项)全周期预算数截止4月30已开票金额（含应开发票数）估计剩余未开票数其中：剩余可抵扣增值税含税金额适用税率(下拉选项)进项税额剩余未开票数不包含劳务或货物供应已经发生，但未开票部分开发成本土地征用及拆迁补偿费0仅剩余可售货值对应的土地出让金按11%计算扣除，其他滞纳金、契税、补偿不能抵扣进项税102030前期工程费00成本项目按适用税率分类填列。政府规费不能抵扣进项税。100200300400500基础设施费00成本项目按适用税率分类填列。100200300400500建筑安装工程费00剩余甲供材料按17%抵扣，建安费按11%（如选择一般计税方法有利，可与建安企业沟通，必要时考虑补税差），其他成本项按适用税率分类填列100200300400500公共配套设施费00成本项目按适用税率分类填列。100200300400500开发间接费用00人工费、项目运营费、福利费、折旧费及不能取得专用发票的行政不能抵扣税100200300400500不可预见费00100200开发成本合计000000期间费用销管费用00人工费、餐费、娱乐费、福利费、折旧费及不能取得专用发票的销管不能抵扣税，其他按适用税率分类填列100200300400500600财务费用00利息与融资顾问费、银行手续费不能抵扣进项税。100200300400期间费用合计000000其他支出十一其他支出00100200300合计000000一般纳税人按抵扣制计算应交增值税----------0选择简易征收计算应交的增值税--------5%0两种征收方式的税负差异----------0计税方式选择：近期资产购置或重大成本支出的时间安排，款项支出，以及发票取得建议现有成本费用合同执行情况，合格供应商的评选原则，合同涉税条款的约定，发票的取得各类及开具时间末开票收入、税款欠缴、面临税务检查或稽查的补救措施测算营改增后的预期税