第01章-物业与物业管理概述

PropertyManagement小区管理社会化进程加快，新兴的物业管理离我们越来越近。对物业管理的学习不仅是专业人员的需求，而且也是实现“居者有所居”之后对生活质量有更高要求的每位居民之所需。专业从业人员培养：—我国物业管理专业教育培训体系已初具，模式可分为：1）学校的学历教育；2）职业技能培训。我校“物业管理”课程作为工程管理专业的一门专业方向课而开设。课程教学目的：学生初步掌握与熟悉物业管理的基本原理、方法与内容，具备从事工程管理或专业的物业管理实践工作、人才培养与初步研究的基本知识，具备分析与解决物业管理相关问题的基本思路和从事各类物业服务的基本能力与基本素养。教学方法：课堂讲授案例展示课堂讨论与辩论实务练习物业小区参观实践教学内容：第一章物业与物业管理概述第二章物业管理的理论分析第三章物业服务机构及其设置第四章物业管理法规概论第五章物业管理招投标概述教学内容：第六章物业管理的全程程序第七章物业管理的运作第八章物业服务资金的使用与管理第九章不同类型物业的管理与服务推荐学习资源-教材与著作王娜主编，物业管理英语，中国建筑工业出版社2006.方芳、吕萍编著，物业管理，上海财经大学出版社，1997.王青兰、齐坚主编，物业管理理论与实务，高等教育出版社，1998.推荐学习资源-教材与著作周宇，顾祥红编著，现代物业管理，东北财经出版社，2001.黄安永，现代房地产物业管理，东南大学出版社，2002.李福平，物业管理学，复旦大学出版社，2002.推荐学习资源-教材与著作谭善勇、郭立，物业管理理论与实务，机械工业出版社，2005.姜早龙等，物业管理概论，武汉理工大学出版社，2008.周志宏主编，物业管理工作流程与工作标准，中国纺织出版社，2008。推荐学习资源-教材与著作王珺之，王玲玲编著，物业管理工具箱，机械工业出版社，2009.臧炜彤等，物业管理概论，化学工业出版社，2013年。推荐学习资源-专门杂志《中国物业管理》《住宅与房地产·物业管理》《现代物业·新业主》推荐学习资源-网络资源中国物业管理网（）；中国物业管理培训网（）；中国物业管理在线（）；推荐学习资源-网络资源中国建设教育网（）中国物业管理师网（）等等。基本要求课堂参与平时作业到课率实践报告CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）深刻掌握物业及物业管理的基本含义2）清晰了解国内外物业管理的起源、发展、重要意义与区别CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）物业与物业管理的概念2）物业管理起源的异同CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT物业概述物业管理的内涵与特征物业管理的起源与发展CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT本节教学内容：•一、物业的概念•二、物业的性质•三、物业质量•四、物业交易与一般商品交易的相异处本节教学重点：应主要掌握物业的概念，物业与房地产、房地产业的联系与区别，物业的特点等内容。房地产房地产，又称不动产（realestate）：•狭义上是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利；•广义上除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房地产可以分为：房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等；地产指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产业房地产业是横跨生产、流通和消费领域，从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业部门，属于第三产业。我国国民经济行业分类中的房地产业（2002）类别名称门类大类中类小类K房地产业72房地产业7217210房地产开发经营7227220物业管理7237230房地产中介服务7247240其他房地产经济活动房地产业房地产业是横跨生产、流通和消费领域，从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业部门，属于第三产业。具体来说，房地产业包括的活动领域包括以下七个方面：1）土地开发和再开发；2）房屋开发；3）地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁和抵押等；4）房地产经营，包括房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等；房地产业房地产业是横跨生产、流通和消费领域，从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业部门，属于第三产业。5）房地产中介服务，包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等；6）物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；7）房地产金融，包括房地产信贷、房地产信托、房地产保险等内容。一、物业的概念二、物业的性质三、物业质量四、物业交易与一般商品交易的相异处物业一词有着不同的来源观：外来词方言词出现在我国康熙年间物业一词有着不同的来源观：外来词方言词出现在我国康熙年间“外来词”“物业”一词是由英语Estate/Property翻译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”、“不动产”等，这是一个较为广义的范畴。物业一词有着不同的来源观：外来词方言词出现在我国康熙年间“方言词”“物业”一词，原来是粤港方言对房地产的称呼，它最早于香港及东南亚一带的国家和地区使用，其含义是单元性的房地产。20世纪80年代引入内地。如香港李宗锷先生认为：“物业是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋。”物业一词有着不同的来源观：外来词方言词出现在我国康熙年间出现在我国清康熙年间《中国皇帝大传》之“康熙传”中收复台湾一章中有一段记载：康熙二十二年（1683年）收复台湾，时任福建总督姚启圣在转给康熙的信件中既表示“纳款请降待命”，又提出“欲求原居台湾，承祀祖先，照管物业”，施琅（时任福建水师提督）拒绝，但郑克爽（时任台湾最高统治者）又修降表，由姚启圣转复康熙。其含义与今物业一词原则一致，而且在信件中直达圣听，也间接反映出大陆以及清王朝对物业一词的熟悉程度。词语的普及与使用须经长期实践而约定俗成，故可能更早。各类房屋指住宅区或其他单体建筑，也指商业中心、办公楼、工业厂房、仓库，甚至含俱乐部和运动场所。相配套的设备、设施和场地包括：房屋内外各类设备、市政公共设施及相邻的场地、庭院、干道。教材1页一个完整的物业至少包括以下部分：建筑物:包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等；设备:指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等；设施:指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等；场地:指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。完整把握“物业”含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。完整把握“物业”含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。完整把握“物业”含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。共用设施设备包括共用的上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等。完整把握“物业”含义需要注意的两点第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括道路、绿化、停车场等；物业规划红线内的附属配套服务设施包括游泳池、运动场、商业网点等。物业的所有权与使用权：•所有权：物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处置的权利。•使用权：两权分离后出现的一种有限产权，是依法对物业加以利用或获取收益的权利，需向所有者交纳租金。在经济领域内所表现的特性，即商品属性，且具有双重性：•消费品•投资品•构成内容上的二重性（建筑物与土地的统一物）•位置上的不可移动性•使用上的长期性•形式上的多样性（用途与功能不同形式不同；区域位置不同，影响环境、气候等，所以结构、材料不同，如南方与北方）物业实物形态所表现的质量及其周围环境质量特性：•1．楼龄：考虑剩余的使用年限•2．区域位置：形成级差地租，影响房价的基本条件；•3．基础设施、楼层、朝向：影响使用功能、便利性、舒适性；•4．工程质量：建筑施工质量、装修质量及环境工程质量等；•5．结构及装修•6．设备状况•7．完好程度•8．地质地形条件•9．物业环境条件•物业软质量是物业投资者对该物业投资所享有的权利与承担的义务、风险等。•投资者应尽义务做的好坏对用户影响极大，会直接影响到用户的居住条件。1、按使用功能居住类物业、办公类物业、商业类物业、工业类物业、其他用途类物业2、按物业所有权性质不同专有产权物业：独有物业，产权归一个业主专有共有产权物业：3、按物业的所有权人的多少单一产权物业：业主只有单个个人或单个单位多元产权物业：业主有多个个人或单位四、物业类型本节教学内容：•一、物业管理的基本概念•二、物业管理的目的与意义•三、物业管理的宏观视野与层次划分本节教学重点：•掌握物业管理的基本概念；•掌握物业管理与传统房产管理的区别。管理作为一个动态的系统工程，通常是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。物业管理是房地产综合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续与完善，是一种综合性经营服务方式。一、物业管理基本概念物业管理有广义和狭义之分：广义的物业管理是对资产、财产的管理，如对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴，因为“资产”、“财产”所指的范围很广，可以说无所不包。狭义的物业管理专指对房地产的管理，即我们通常所讲的物业管理。一、物业管理基本概念-学界观述物业管理，是物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理；同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理；并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能保值、增值。一、物业管理基本概念-法律界定《物业管理条例》：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对服务及配套的设施设