控规重点整理

名词解释填空选择控规：是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控规作为规划设计与管理的衔接以及指导修规。分区规划：是在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用，人口分布，公共设施，城市基础设施的配置等方面所做的进一步安排。单元规划：是组织控制性详细规划编制前的工作层次。根据城市空间布局、规划管理要求,结合社区行政界限,将城市规划区划分为若干个规划控制单元,对规划单元的功能结构、用地布局、人口与建筑容量、道路交通和配套设施等进行规划,用于指导控制性详细规划编制。投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。投资强度＝项目固定资产总投资/项目总用地面积。是衡量开发区土地利用率的重要标准。容积率：一定用地范围内总建筑面积与用地面积的比值。层次性：（1）城市平均容积率（2）分区平均容积率（3）街区平均容积率（4）地块容积率四线：（红线——道路用地和地块用地边界线）；绿线——生态，环境保护区域边界线；蓝线——河流，水域用地边界线；紫线——历史保护区域边界线；黄线——城市基础设施用地边界线。分区规划：是在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用，人口分布，公共设施，城市基础设施的配置等方面所做的进一步安排。绿地率：指规划地块内各类绿化用地面积总和占该用地面积的比例，是衡量地块环境质量的重要指标。建筑密度：指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比例，反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑限高：指建筑室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。管理单元：结合行政街道界线、明显地理界线等因素划定的，用地规模适宜的，由多个规划地块所组成的规划管理范围。是控规的基本编制单位。三大设施：公共服务设施，公共安全设施，基础设施用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线用地面积：是规划用地红线围合的面积，是确定容积率，建筑密度，人口容量所依据的面积。征地面积：是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成的用地土地面积。净地出让：（国有土地）指国家在完成征地拆迁，土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方式。用地边界：是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。（1）自然边界，如河流，湖泊，山体；（2）人工边界，如道路，轨道，高压走廊；（3）概念边界，如行政边界线，安全设施防护界线，规划控制线等。P59用地性质:是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途。用地性质包括两方面的意思，一是土地的实际使用用途，如绿地，广场等，二是附属于土地上的建（构）筑物的使用用途，如商业用地，居住用地等。大部分用地的使用性质需要通过土地上的附属建构筑物的用途来体现。P62兼容性：一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否。二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性，表现为土地使用性质的“弹性”，“灵活性”与“适建性”。（是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不影响用地的主导性质。）P65混和用地：主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性，并具有一定的可选择性。一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。一书两证：建设项目选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证问答题，论述题控规为什么修改控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当修改总体规划。1、因上位规划和其他相关规划已经调整需要对控规进行局部更新2、因土地开发建设需要和具体建设项目的实施情况变化，需要对具体地块控制内容和控制要求进行局部更新。3、控规编制前瞻性和科学性不足，难以适应城市发展需要控规的修改程序根据城市、镇规划编制审批办法第二十条给出：（1）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；（2）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；（3）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；（4）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。控规的发展历程：（1）最初的尝试：80年代初（2）有益的探索：80年代后半期（3）步入成熟：80年代末——90年代初（4）新时期变革：1990年代末（5）控规规范化：2000——2005（6）控规制度完善：2008年开始控规的作用是贯彻落实《城乡规划法》的重要内容是落实城市总体规划的战略部署的关键环节是城市规划依法行政，进行规划许可的依据城市规划公共政策属性的具体体现是城市土地利用和开发建设的基本前提控规的控制体系：指标概念，指标的确定，需要考虑哪些因素控制体系：土地使用：土地使用控制，环境容量控制；建筑建造：建筑建造控制，城市设计引导；设施配套：三大设施；行为活动：交通活动控制，环境保护规定刚性控制，弹性控制，引导性控制（土地使用，环境容量，建筑建筑，城市设计引导，配套设施，行为活动）控规指标：指控规所确定的建设地区的土地使用性质和使用强度等各项规划控制指标指标内容：（1）用地面积（2）用地性质（3）用地兼容性（4）混合用地（5）容积率（6）建筑密度（7）建筑高度等确定土地使用强度的因素(1)用地性质(2)城市土地级差(3)建造方式和形体规划设计(4)城市设计要求(5)城市交通与基础设施容量规划控制层次总体规划控制、分区规划控制、规划单元控制、管理单元控制、地块详细控制控规编码层次：编制单元、管理单元、街坊编号、地块编号。控规的分层编制技术：分哪几层，各自有哪些内容，作用等总体规划控制——划定控规编制单元分区规划控制——划定控规编制单元（选择性）编制单元控制——对规划单元片区内的土地利用、环境容量、设施配套、道路交通、城市设计等制定结构性控制，对街区、地块开发建设提出控制要求，用于指导地块详细控制。管理单元控制——针对规划管理单元范围内主要用途、平均容积率、配套设施、城市设计等进行控制。地块详细控制——在单元规划控制的基础上，针对具体地块提出规划控制要求。控制详细规划的基本特征A通过抽象的表达方式落实规划意图。B具有法律效应和立法空间。C具有相当综合性D刚性和弹性相结合的控制方式控规的内容：土地使用性质，使用强度，道路工程管线，空间环境（城市设计）控规编制技术与方法：控规编制技术与方法可分为分时编制、分层控制与分区编制三个方面进行。具体内容如下：（1）分时编制：考虑开发时序，对近远期开发地段分时编制。（2）分层控制：把项目分为片区、街区、地块三个层面进行控制编制。片区（编制单元、总量分解）——街区（管理单元、内部平衡）——地块（控制单元、弹性管理）（3）分区编制：在不同的城市地区选用不同的控制编制技术，在规划形式、控制深度、指标选取等方面有所差异。设立“特定区”、“特定意图区”。核心思想：分类指导。分别分为城市新区、旧城区、产业园区、镇、风景区、城乡结合区域、城市新区控制编制。控规管理技术与规定动态维护：(1)控规的编制是个动态的过程(2)控规的实施是个动态的过程(3)控规需要动态的维修维护(4)控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度,有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。控规编制成果管理文件（规划文本，图则，规划图纸）技术文件（规划说明书，基础资料汇编，专题研究报告等附件）控制性详细规划的强制性指标控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。控制性详细规划成果的强制性控制指标主要包括：用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、建筑限高、禁止开口路段和配套设施及其建设规定。地块划分的原则执行城市总体规划或分区规划及专项规划对地块的划分与控制规定根据规划用地情况，一般采用“规划编制单元——管理单元（街区）——地块”或“街区——地块”逐级细化的方法。根据用地功能布局来划分地块，宜保证地快土地使用性质单一，要与周围地块土地使用性质相协调。在地块划分过程中，应保持规划范围内生态系统的整体性和连续性，要对历史地段、文物古迹、古树名木予以保护。应尊重现有用地权属和基层行政管辖界限，减少用地界定与现状的矛盾。宜以自然界限（江、河、林带等）、人工界限（铁路、主要道路、用地界限及其他设施）和行政管理组织状况（行政区划和单位用地界限）划分地块。地块至少有一边与城市道路相邻。地块应适应建筑群体布局与城市设计需要，经济合理地利用土地。地块划分必须满足“专业规划线”（含有四线等）的要求。根据开发方式和开发政策来确定用地地块的规模，在规划实施中可对地块进行合并或细分。土地使用性质兼容的原则与周边用地不产生相互环境影响提高土地经济效益促使相关功能建筑集中布置符合规划地区整体性控制与街区控制中的用地兼容量的控制要求促进公益性设施的实施和城市环境的改善现行控规编制技术特点1.规划缺乏整体性——单元规划提出。提高规划编制的系统性和计划性;控规编制单元划定与标准分区的划定与衔接,统一的用地编码系统;覆盖程度与编制深度的对应,重视与近期规划衔接;增加单元规划。单元规划由十个强制性规划要素构成:土地使用性质、建筑总量、建筑密度和高度、公共绿地、主要市政基础设施、公用设施、城乡安全、环境保护、历史文化资源保护、水资源保护等内容。2.规划落实控制层次——分层控制采取分层控制、层层落实的方式,按照编制单元－街区管理单元－地块三个层次;采取一般控制和特殊控制相结合的方式;划定特定意图区有针对性地提出编制深度要求;将不同的控制要求上升到分区规划层次或划定标准分区时给予明确——安徽省,广州市;刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。在原有控规的基础上增加新的规划层次:单元规划、街区管理单元3.控制特色——分区编制。针对规划区域特色和控制重点,选取控制指标;构建具有地域特色的控制指标体系;划定特定意图区;规定性与指导性指标根据地区控制重点进行转换。分区编制,就是在不同的城市地区选用不同的控制编制技术,在规划形式、控制深度、指标选取等方面有所差异。分区的影响因素:城市建设的成熟程度:老城区、近期开发地区、远期开发地区;不同地段的主导功能:居住区、工业区、中心区;具有特殊意义的地段:滨水区、历史保护区、生态敏感区。最为普遍的做法是设立“特定区”、“特定意图区”。特定区主要包括历史文化风貌地段、中心区、滨水地区等,提出城市景观、空间特色等特殊控制和管理要求。通过“特定区”制度区别了一般控制区与重点控制区,有利于将一些特别的控制要求整合到控规这一规划管理平台中。《城市，镇控规编制审批办法》和《城乡规划法》中控规的作用和地位《城市，镇控规编制审批办法》：土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求、地下管线控制要求划定“四线”及其控制要求《城乡规划法》：在规划区内进行建设,城乡规划主管部门要依据控制性详细规划和规划条件,核发建设工程规划许可证;建设过程中对规划条件提出变更的,变更内容必须符合控制性详细规划。(1)是贯彻落实《城乡规划法》的重要内容;(2)是落实城市总体规划的战略部署的关键环节;(3)是城市规划依法行政、进行规划许可的依据;(4)城市规划公共政策属性的具体体现;(5)是城市土地利用和开发建设的基本前提。单元规划的地位，意义，内容，与控规的关系地位：单元规划是控规编制的上位规划。单元规划是控规编制的直接依据，控规编制必须充分尊重单元规划，单元规划确定的强制性要求未经市规划局同意不得调整。单元规划是对总体规划的内容进一步分解（明确建筑总量、用地性质、公共服务设施等指标），有效指导控规下层次规划