类别墅产品设计研究

类别墅产品设计研究同致行（中国）顾问研究框架1类别墅产品划分2双拼产品设计研究3联排产品设计研究4叠拼产品设计研究5总结类别墅产品划分1.物业类型形态区分一般容积率一般建筑面积地面层数类别墅双拼共用一道墙0.4~0.5300㎡二~三层联排两道以上共用墙0.5~0.7200~300㎡二~三层叠拼垂直方向的两/三户叠加0.7~1.0200~300㎡四~六层背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅—纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。类别墅产品划分类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅（根据国土资源部的释义，只有独栋产品才称之为别墅）和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度。双拼别墅设计原则一般设计要求2.概念功能间与面积参考案例赏析双拼别墅概念由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。A户B户充分、合理、奢侈、有节制的张扬；紧凑的平面布局和丰富的空间划分；空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势；平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感；可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。双拼别墅设计原则地上面积区间300-400㎡，总建筑面积420-500㎡；宅基地面积500-650㎡，其中集中花园面积至少200㎡；地上二层，地下一层，地下面积120-150㎡；室内车库，双车位；4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；起居室面宽在5米1以上；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。双拼别墅一般设计要求宅基地面积总建面地上面积花园庭院面积地下面积500-600㎡420-500300-400至少200㎡120-150㎡双拼别墅功能间与面积参考分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室(可选)车库520-255101517-18100-120二层卧室/家庭室(可选)次卧室(包括卫生间)次卧室公用卫生间15-20251515-2080-100三层主卧室卫生间步入式衣橱书房15-20105-105-1050-55合计地上建筑面积250-270地下室家庭影院设备间洗衣房储藏工人房(包括卫生间)20-3010-15105-101060-80总计地上及地下面积300-320以320㎡的双拼别墅为例：案例赏析—上海龙湖滟澜山双拼美墅结合地块东西狭小、消防车可达范围大的特点，取消西侧消防车道，最大化利用间距。采用堆坡技术，形成4m的“地下空间”，增加景观面和采光度。将车行道路掩埋在地下，有效节约土地。概况：项目总占地面积14.4万㎡，总建筑面积：21.4万㎡。双拼:23栋;联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）。2400㎡会所，内部配以少量商业。波尔多往事托斯卡纳时光克里特传说莱蒙湖印象蔷薇谷朗月溪紫香堤银杏道滟澜渡N嘉松公路普罗旺斯之香创造性地解决容积率问题龙湖滟澜山总体规划龙湖滟澜山W采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致。通过开挖回填的方式形成下沉式庭院和双首层户型，营造别墅化的居住氛围。对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层入户因地制宜的堆坡造景手法龙湖滟澜山立体规划地下部分由下沉花园、地下车库及地下室组成下沉花园地下室地下车库地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。龙湖滟澜山高附加值的精致双拼别墅地下室一楼二楼夹层三楼阁楼户型核心关键词：高附加值、双挑高主要可借鉴之处：景观开道，户型突破滟影系列双拼别墅：3层销售面积，得到6层变幻空间，290㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；赠送多：附赠非下沉的采光地下室（4㎡高）与下沉花园，附赠夹层空间，顶层赠送阁楼露台。双挑高设计：客厅5.1米，家庭厅5.5挑高，有效增加别墅的居住感。260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……龙湖追求最好的园林景观效果，坚持“景观开道”，对园林种植制定了标准化工艺龙湖滟澜山景观设计巧用景观降低紧密感利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带和绿化轴带，有效控制容积率；截取1.6公里自然黄金水岸，视觉上稀释容积率。精湛的施工技艺全冠移植、同纬度采购、五层垂直绿化、产地制瓦、手工铺装……（360度成树定位、三次移植过程、意大利购矿烧瓦、海外工匠手工铺装墙面）龙湖滟澜山景观设计唯美的建筑浓郁的西班牙、意大利、托斯卡纳风格，营造地中海度假别墅风情，迎合女性产品定位龙湖滟澜山现场表现意大利托斯卡纳红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡四坡面屋顶浅色、大块、方正石材贴面不规则文化石贴面西班牙外部温馨、浪漫的现场表现婚礼草坪室外小品细节售楼处外观售楼处广场会所下沉式休闲广场室外小品细节室外小品细节室外小品细节售楼处外景女性主题包装龙湖滟澜山现场表现狭长地块、高密度的兵营式排布先天条件成功要素创新的产品——充分发挥品牌开发商的规划和设计能力定位鲜明的主题产品表现力——提升项目综合竞争力1.因地制宜的堆坡造景手法2.精湛的施工技艺3.创新型高附加值产品1.唯美的产品2.女性主题的现场包装克服龙湖滟澜山案例小结联排别墅一般设计要求功能间与面积参考3.概念与特征基础数据参考优缺点创新打造手法联排别墅概念与特征由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）。特征一：联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。特征二：高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50％以上。特征三：住宅功能的齐全性，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。地上面积区间200-300㎡，总建筑面积300-350㎡，与双拼产品拉开差距，一般3联到5联；地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80㎡；进深15-18米；起居室面宽在5米左右；室内车库，一般单车位；3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。联排一般设计要求客厅、餐厅楼梯车库、门房三段式联排别墅一般设计要求分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅起居室餐厅公用卫生间厨房卧室/家庭室(可选)车库520-255101517-18100-120二层卧室/家庭室(可选)次卧室(包括卫生间)次卧室公用卫生间15-20251515-2080-100三层主卧室卫生间步入式衣橱书房15-20105-105-1050-55合计地上建筑面积250-270地下室家庭影院设备间洗衣房储藏工人房(包括卫生间)20-3010-15105-101060-80总计地上及地下面积300-320联排别墅功能间与面积参考以320㎡的联排别墅为例：公园大地275.29~277.45㎡总进深总开间客厅主卧次卧开间进深开间进深开间17.486.15.885.83.3圣莫丽斯286.48㎡（五房两厅五卫）总进深总开间客厅主卧次卧开间进深开间进深开间23.18.46.87.25.14.453.3星河丹堤299.69㎡（四房两厅四卫）总进深总开间客厅主卧次卧开间进深开间进深开间18.210.510.56.96.65.13.9京基东堤园315㎡（五房两厅五卫）总进深总开间客厅主卧次卧开间进深开间进深开间21.310.256.85.45.23.7中海大山地253.76㎡（五房三厅三卫）总进深总开间客厅主卧次卧视听室地下室开间进深开间进深开间面积面积168.15.75.65.74.84.517㎡约20㎡星河丹堤221.89㎡（四房两厅两卫）总进深总开间客厅主卧次卧备注开间进深开间进深开间14.56.56.55.86.54.53.5联排别墅基础数据参考联排别墅只有端头户型的采光为三面，中间户型均为两面采光，采光条件不如独栋和双拼别墅；在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹；若排布处理得较密集，社区的公共休闲空间将受限，将造成仅限于自身花园内活动，休闲、健身等多功能需求便难以得到全面满足。经济型联排产品占地较小，且有多种排布组合方式，比较容易出容积率；性价比高：总面积较独栋和双拼小，总价相对便宜；联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性均较强。优点缺点联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品联排别墅优缺点打造手法1：首层局部连接参考案例：保利林语溪手法：相邻两栋建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。拼接处俯视拼接处后部拼接处正面联排别墅独栋化联排别墅独栋化——向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力创新打造手法创新打造手法打造手法2：“凹”形建筑布局改变组团形态参考案例：南京仙林翠谷总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；内凹型庭院使户型形成两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，提升独栋式感受。改变建筑形态组织组团一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台联排别墅独栋化——向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力联排别墅独栋化打造手法3：错排布局、类独栋设计参考案例：保利叶上海通过错排设计，让联排别墅产生独栋别墅的透视效果。有效降低传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，扩大花园面积以及增强空间的通透性，不足的是别墅朝向全部为西南向。类独栋别墅，三联排联排别墅独栋化——向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力联排别墅独栋化创新打造手法附加值升级内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。内庭院布置，将室外景致引入室内参考案例：上海万科燕南园餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。一层二层三层内庭院内庭院餐厅采光井联排别墅附加值升级——内庭院的布置1创新打造手法附加值升级内庭院布局的演变参考案例：重庆协信Town城传统的内庭院进行后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，形成立体化景观。地下室一层二层三层半开放内庭内庭上空餐厅客厅主卧卧室下沉庭院下沉庭院联排别墅附加值升级——内庭院的布置2创新打造手法附加值升级联排别墅附加值升级——高赠送率的经济型别墅一层一层夹层二层三层经济型别墅（建筑面积205平方米）：参考案例：上海金地格林世界赠送：半地下室：车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全；一层前后私家花园、二层三层观景露台；宽阔大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；舒适性：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。创新打造手法双主卧，舒适度更高参考案例：深圳振业城建筑面积226平方米；二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。一层二层三层半地下层次主卧主卧起居室家庭室书房附加值升级联排别墅附