53毕业设计说明书

毕业设计说明书学生姓名于杰学号201005044学院城市与环境学院专业资源环境与城乡规划管理（房地产开发与管理）题目淮安市金奥国际中心营销策划方案指导教师张飞副教授/博士2014年4月淮阴师范学院毕业设计说明书1摘要：随着城市化进程的加快，房地产开发火热，房地产市场竞争激烈，市场经济条件下，研究房地产市场，了解消费者需求，按照消费者的意愿来进行产品开发和销售。由此，房地产市场营销的研究自然成为房地产开发经营活动中的一个重要组成部分。因此制定房地产项目的营销策划方案就显得尤为重要。本设计将从项目简介、市场分析、项目swot分析、项目营销推广等方面撰写淮安市金奥国际中心项目营销策划方案。关键词：营销策划方案，房地产项目，金奥国际中心淮阴师范学院毕业设计说明书2Abstract：Withthecitytospeeduptheprocess,therealestatedevelopmenthot,intensecompetitionintherealestatemarket,undertheconditionofmarketeconomy,theresearchofrealestatemarket,understandconsumerdemand,inaccordancewiththewillingnessofconsumerstoproductdevelopmentandsales.Thus,thestudyofrealestatemarketingnaturallybecomeanimportantpartofrealestatedevelopmentinbusinessactivities.Thereforethedevelopmentofrealestateprojectsmarketingplanningschemeisparticularlyimportant.Thisdesignfromtheprojectintroduction,marketanalysis,SWOTanalysisoftheproject,projectmarketingandotheraspectsofwritingHuaianjin'aoInternationalCenterprojectmarketingplan.Keywords：marketingplan,realestateprojects,theAustrianInternationalCenter淮阴师范学院毕业设计说明书3目录1设计选题说明.........................................41.1选题依据...........................................41.2设计项目概况........................................41.3设计目的和要求......................................41.4数据资料选取........................................51.5设计重点和难点......................................51.6设计实现的可能性....................................52设计依据.............................................52.1理论与方法.........................................52.2参考文献的选用......................................83设计成果分析.........................................83.1设计结论分析........................................83.2设计可行性分析......................................84设计的价值...........................................84.1设计的的作用........................................84.2对专业学习的作用....................................94.3对社会工作的作用....................................9结论.................................................10参考文献............................................11致谢.................................................12淮阴师范学院毕业设计说明书41设计选题说明1.1选题依据房地产营销简单来说就是采取适应市场的活动将项目推广出去，活动要结合项目的亮点。开盘前期的营销关系到以后销售阶段是否能完美执行，开发商通过适当的营销政策，可以让销售节奏有条不紊的进行，使项目销售有方向，房地产营销同时也是房地产经济活动的重要组成部分。一个成功的项目，它的前期定位是很关键的，有了好的开始，项目才能起个好头，所以说前期定位决定了一个项目的成败。如果说策划是一个项目的灵魂的话，前期的定位就是一个项目的关键。我有机会在河西的苏宁滨江壹号做销售，通过在这实习的机会，了解了项目的一些基本情况。本设计将在了解项目的基础上对淮安金奥国际中心作出一个完善的前期定位策划。1.2设计项目概况金奥国际中心位于生态新城福地路与凤里路交汇处（实小正对面）。项目总占地近200亩，总建逾70万㎡，规划为大型城市综合体，物业形态丰富：30万㎡的高端住宅，15万㎡高端商务办公，15万㎡综合购物中心，逾10万方的地下配套设施[1]。项目规划有2栋超200米高的城市地标双塔建筑，为高端写字楼和公寓式办公；15栋28-33层的高档住宅，面积88㎡—205㎡；综合商业体为整个生态新城提供高端的购物、休闲、娱乐配套，将引进大型百货、国际风情商业街、国际连锁影院、高档餐饮、儿童主题乐园等。而且项目所配有的的物业是江苏金奥天地资产管理有限责任公司淮安分公司，国家二级资质，可以给您提供真正的五星服务。项目一期首批次推出市场的产品为高端住宅类，目前进度较快的在建楼位为1号、8号、9号楼，均为2梯4户设置，户型配置丰富：约88㎡的2房2厅1卫，约100㎡的3房2厅1卫，约126㎡和135㎡的3+1房2厅2卫等4个户型，可以满足客户的不同需求，刚需、改善、投资、养老皆宜[1]。项目周边自然环境优越，生活配套丰富：紧邻2400亩的淮安森林公园，与实验小学新城分校仅一路之隔，淮阴中学新城分校步行仅需5分钟，淮安四馆、淮安大剧院、妇女儿童活动中心、高科技创业园、政府行政中心等都在项目5分钟生活圈内[2]。有公交线路8路、10路、69路经过。1.3设计目的和要求本课题意在通过本人在项目上实习工作的经验，详细分析淮安金奥国际中心项目营销策略，借此论证该时期营销策划的工作内容及重点，明确该时期营销策划对项目整体销售淮阴师范学院毕业设计说明书5的影响及作用。通过对淮安市金奥国际中心的项目定位分析、项目本体分析、项目SWOT分析研究，对项目市场进行定位，并依据媒体推广策略、活动和价格推广等营销策划思路，来制定营销策划方案以及对初步执行效果进行反馈分析。毕业设计要求内容真实，概括准确，研究充分，所提建议及结论要切实可行，结构严谨，文字精炼，标点符号使用要正确，格式规范。1.4数据资料选取在房地产营销公司实习的经历，使我获取数据资料的途径更为多样化。既有公司所有的项目资料，也有搜集房地产营销策划书籍等搜索资料的活动。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划，我咨询了公司的专业策划人员，更进一步的了解到了策划的方法与意义及在网上搜集了房地产营销策划的资料等各种工作。为了完成本次毕业设计的房地产营销策划报告，我对本次策划方案的制定实施进行了全程的跟踪反馈，使其更具现实意义。1.5设计重点和难点本次设计所涉及的策划专业性要求比较高，而且项目资料的准确性以及策划方案的可行性的要求比较高。所以本次设计所涉及的营销策划方案难度较大。本设计的重点则在于对其进行针对性的研究追踪，其方案的制定也具有较大难度。而且淮安市金奥国际中心是属于城市单元综合体。它是集住宅、商铺与一体的单元综合体，关于其的相关数据资料收集统计也存在很大难度，导致设计的完成遇到很大瓶颈，所以设计难度较大。1.6设计实现的可能性虽然本次设计有一定的难度，但本人在房地产营销公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教（他们已从事营销策划类的工作数年，理论与实践的经验都很丰富，专业技术性强），更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。2设计依据2.1理论与方法2.1.1房地产策划的基础理论（1）奇正原理奇正管理是策划的第一大原理，它是思维创新的核心表现。策划贵在用奇，奇在众所淮阴师范学院毕业设计说明书6不意，也就是在众人所忽视或意料之外但是又在情理之中。我们知道，竞争产生策划，策划为了更好的竞争，竞争的核心是寻求和突出差异。我们策划对手时，也正是对手在策划我们的时候，奇于对方之外则胜；奇于对方之同则平；奇于对方之内则败。（2）系统原理系统原理的是把策划当作一个完整的系统和过程，用控制论、信息论、系统论等方法中整体的、联系的、结构的、功能的、层次的、非线性的观点，对某一策划对象进行分析、综合、归纳、从而求得好的策划方法，最终达成整体效益。系统原理要求策划人能够高瞻远瞩、深谋远虑，能够从整体上把握、控制和驾驭全局。（3）裂变原理裂变是现代物理学的概念，物理学家研究发现核能释放基本上就是无休无止的核子碰撞与激发。原子核能够发生裂变，其裂变原理有爱因斯坦的质能公式给出。如同原子核的裂变的道理一样，人的创意、智慧也能发生裂变。而且只有发生裂变，才能实现策划的一箭双雕、一箭多雕的意外效果。当策划的能力发展到一定阶段后，他所积累的聚集的各种主客观资源及创新思维习惯、实战经验就会发生核聚变，不断衍生出新的创意，新的概念，新的模式。裂变原理体现在策划的过程中，表现为策划思路的不断延伸和丰富，产生了一系列的变化，使得策划方案的全过程更加完善生动[3]。（4）整合原理整合原理他要求策划人把策划对象所在系统可能涉及到的各元素、各层次、各结构、各功能等，按照创意目标的主线整合起来，扬长避短，避实击虚，以实现1+1〉2的系统整体功能。整合有围绕功能、目标为主的整合，有以结构层次元素为基点的整合。具体整合的方式有很多种。整合是一个优劣互补，智能匹配、功能放大的再造过程。整合出效益，整合出奇迹。有些看似不可能的事，一经整合就会产生意想不到的效果，甚至完全改变了世界。策划如能将市场各种要素巧妙地进行整合，就会变不可能为可能，变弱小为强大。（5）简易原理简易原理即要求策划方案简便、易行。大道至简，越是深刻的往往越是简单的。一套策划方案是否简单明了，是否切实可行，最能反映策划者的策划水平。复杂而牵强的策划方案不但难以操作，而且会大大增加实现的成本。高水平的策划者，能够从成千上万的参变量、变化因素、限制因素中迅速抽象出具有创造性的简单可行的决策方案。高水平的策划案是至简至易的，所以，策划要尽量做到环节、工序少，人员、职责分工明确，文字表达通俗易懂，不反复劳工费时。（6）定位原理淮阴师范学院毕业设计说明书7定位就是企业找到自己最能赢得竞争优势的位置。企业策划的设限定位就是通过对宏观环境、外部市场条件、竞争对手、企业产品、企业发展趋势进行综合性的分析，结合专家的意见，论证设计后，最终确定一条最能体现企业特色和核心能力的经营策略。设限定位就是企业“创造别人无可取代的产品”。定位的真谛就是“攻心为上”，消费者的心灵才是营销的终级战场