四川乐山中辰犍为项目发展战略报告_89PPT

·全心·全意·全程·全效·中辰·犍为项目发展战略报告2009·12特为：四川中辰房地产开发有限公司而作·全心·全意·全程·全效·报告纲要1.中辰&全心2.项目用地分析3.投资者策略分析4.项目整体发展战略建议5.项目概念方案示意6.项目经济分析·全心·全意·全程·全效·中辰&全心第一章节1.中辰&全心2.项目用地分析3.投资者策略分析4.项目整体发展战略建议5.项目概念方案示意6.项目经济分析·全心·全意·全程·全效·中辰&全心•四川中辰房地产开发有限公司成立于2007年7月，注册资金800万元人民币，流动资金2600万元，房地产开发三级资质。•现代企业管理模式：以董事会为核心决策层，经理为直接经营层，构筑了一个精简高效的组织框架。拥有一支技术专业、团结合作、开拓上进的优秀员工队伍，充分保证公司的专业水准和创新能力，以科学的经营管理，保障公司长期稳定地发展。公司现拥有在职员工20人，大、中专以上学历人员18人，中高级职称人员12人，公司具备完善的财务管理制度和各项管理规章制度。•“以人为本、质量为先、诚信守法”的经营理念，致力推动犍为房地产业发展，优化犍为人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想。在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新理想”的居家生活典范。•先后开发建设项目总面积达30多万㎡，完成开发建设了“米井坊”、“紫荆花园”、“津城·西苑”、“锦绣华庭”、“东方花园”、“蓝城·绿洲”、“时代印象”、“南城农副产品批发市场”、“丽水华庭·澜湖湾”、“津城·明珠”等项目，为美化犍为城市环境和改善犍为人居条件做出了卓越的贡献，得到社会各界的一致好评，取得了良好的社会、经济效益。•坚持“为用户着想、为用户服务”的宗旨，以“团结、务实、奉献、创新”的企业精神，以公司化、正规化、效益化为管理目标，不断追求卓越与品质，再创辉煌。中辰房产·全心·全意·全程·全效·中辰&全心•创新和诚信的价值观•科学的经营理念•先进的管理模式•充满朝气、怀抱理想•立于犍为→领袖犍为……中辰房产·全心·全意·全程·全效·中辰&全心•成都全心房地产营销策划有限公司成立于2001年，以“地产系统营销”为工作导向的房地产综合服务商；•全心策略机构信奉“态度决定一切、团队创造价值、共享企业成功”的企业价值观；•全心策略机构力求在市场中为客户发掘产品及品牌价值、节约成本、降低市场风险，实现客户的最大利益；•与客户共同发展、保持多赢是全心策略机构一直秉承并坚持的发展理念，并以此为基础和合作伙伴建立并一直维系着良好的合作关系。全心策略机构·全心·全意·全程·全效·中辰&全心•贯穿始终•反馈协调•有效衔接全心策略机构市场信息宗地控规营销战略开发意愿产品策划营销推广广告设计销售执行物管顾问建筑设计房地产综合服务商投、融资物业管理团队培养商业策划招商运营·全心·全意·全程·全效·中辰&全心全心策略机构立足成都观澜四川问鼎全国宽广的服务地域丰富的实战经验·全心·全意·全程·全效·中辰&全心全心策略机构立足成都观澜四川问鼎全国宽广的服务地域丰富的实战经验·全心·全意·全程·全效·中辰&全心全心策略机构成都太原南京拉萨深圳立足成都观澜四川问鼎全国宽广的服务地域丰富的实战经验·全心·全意·全程·全效·中辰&全心•以成都为中心保证全心与先进营销理念的接轨•成都郊县及四川二三级城市多项目的成功运作保证全心克服异地项目运作的水土不服•系统营销的服务理念保证全心能为客户提供全方位的综合性服务全心策略机构•由此，•在犍为、为中辰，全心相信：•我们能提供最优质的服务确保项目成功运作。·全心·全意·全程·全效·项目用地分析第二章节1.中辰&全心2.项目用地分析3.投资者策略分析4.项目整体发展战略建议5.项目概念方案示意6.项目经济分析·全心·全意·全程·全效·项目用地分析（一）项目地块分析1.项目地块基本情况2.项目地块四至分析3.项目地块交通可达性分析4.项目地块价值评估（二）项目所在区域分析1.区域规划2.区域重大基础设施3.区域主要项目4.区域市场概要第二章节纲要1·全心·全意·全程·全效·项目地块基本情况•宗地位置：犍为县城南二号桥西南片区•土地性质：二类住宅用地•用地面积：25195.4㎡（约37.793亩）•容积率：≤2.8•建筑密度：≤45%•绿地率：≥30%•其他：另要求在40米干道和规划滨江路交叉口建设面积为2亩的公共绿地景观，靠交叉口位置修建小高层项目地块·全心·全意·全程·全效·项目地块基本情况地形•宗地不甚规则，整体大致呈“刀把”形；•东侧、北侧、南侧及西北侧临界面较为规整，西南侧为“锯齿”边界地貌•宗地原始地貌为农田及闲散农地•现为沙石整理用地，地表上附着着大量沙石地势•宗地内地表有略微的高差（宗地海拔标高位于320.63米至322.83米之间）；•宗地与周边道路存在约5-7米的地坪高差：宗地东北侧分洪濠二号桥、北侧40米道路（在建，预计2009年12月完工）与东侧滨河路（在建，预计2009年12月完工）海拔标高约327米；•宗地西侧有一小溪（水质较差、水量较小），为宗地最低处；·全心·全意·全程·全效·项目地块四至分析西：无名小溪（不规则）、规划14米街道东：滨河路（规划20米，在建）/岷江分洪濠·全心·全意·全程·全效·项目地块四至分析北：40米街道（在建，东连分洪濠二号桥，西连213国道）南：犍为妇幼保健院（在建）·全心·全意·全程·全效·项目地块交通可达性分析•南北依赖滨河路，东西依赖40米干道（在建，预计2009年12月完工）•东、北侧交通通达度现况较好，南面交通则尚待改善3号线公交车站点（中心站—竹林坳）40米干道（在建）分洪濠二号桥213国道20米滨河路（在建）岷江分洪濠14米道路香颂湖城区道路老城区14米道路（待建）20米滨河路（已建）客运中心站·全心·全意·全程·全效·项目地块价值评估依据自然条件及环境划分宗地内相应地块价值如右图所示：公共绿地景观分濠洪滨路河40米干道14米街道二号桥商业价值最高商业价值其次商业价值再次住宅价值最高住宅价值其次住宅价值再次如宗地西南侧小溪若治理较好，将可能改变上述居住用地价值的分布态势沟渠·全心·全意·全程·全效·项目用地分析（一）项目地块分析1.项目地块基本情况2.项目地块四至分析3.项目地块交通可达性分析4.项目地块价值评估（二）项目所在区域分析1.区域规划2.区域重大基础设施3.区域主要项目4.区域市场概要第二章节纲要2·全心·全意·全程·全效·区域规划1.犍为县位于岷江下游、川西平原西南边缘，是乐山市出川入江的东大门，乐宜凉交汇处；东与荣县和宜宾市翠屏区相交，西南与沐川县相邻，西北与乐山市五通桥区、沙湾区和井研县接壤；2.犍为县城驻地玉津镇，县辖30个乡镇、350个行政村，幅员面积1375平方公里，总人口约57万人，其中农业人口约47万人。3.犍为县境内主要以山地、丘陵地势为主，是乐山市第一农业大县。4.犍为交通方便快捷。县城距省会成都195公里，距夹江火车站、峨眉火车站均为70公里。国道213线横贯全境（北至成都，南入云南、贵州）；规划中的乐宜高速公路有四个出入口与县境内公路相连。5.犍为县矿产资源十分丰富，主要有天然气、煤、岩盐、石灰石、石英砂、陶土、石油、铜、铁、砂金、硫磺、钟乳石、泥岩、红色页岩、铝凡土和石膏等矿产资源。6.犍为县形成以岷江为主干及马边河为代表的岷江流域水系。犍为简况1以上数据摘自：2009年1月14日《犍为政府工作报告》及犍为政府网站·全心·全意·全程·全效·区域规划1.2008年，犍为县GDP实现60.1亿元，比上年增长14%，一、二、三产业比重19：52：29；全社会固定资产投资19.2亿元，比上年增长25.6%；财政总收入4.57亿元；社会消费品零售总额26.74亿元，比上年增长20.5%；全县城镇居民可支配收入11320元，农民人均纯收入4438元，分别比上年增长12%、10%。2.第一产业突出发展林竹、畜牧业和劳务输出三大特色产业；3.第二产业方面着力抓好卤盐化工、林浆纸产业链和能源、机械、优势农副产品加工三大特色产业。4.第三产业大力推进水陆联合运输业务的发展，配套建设下渡综合性货运码头，大力发展现代物流产业；以“拜文庙、观古镇、乘小火车、游桫椤湖、洗温泉”为主题，主动融入“第一山”旅游环线，发展壮大旅游产业；完善配套基础设施和优惠政策，激活餐饮娱乐和房地产业；加大对教育、文化、卫生、体育事业的投入力度，不断健全和完善社会保障体系，努力构建和谐犍为。犍为简况2以上数据摘自：2009年1月14日《犍为政府工作报告》及犍为政府网站·全心·全意·全程·全效·区域规划1.城市整体发展战略：城市以滨河路和G213为主线整体向南发展；2.交通基础设施建设：改建犍为县至沙湾区和荣县东西两条快速出境通道，努力缩短与成昆铁路连接的距离。加快县内过境公路、通乡和通村道路建设，形成以县城为中心，以国道G213线（犍为段）和乐宜高速公路为主骨架与周边县的连接；3.整治岷江水运航道：在“十一五”期间积极治理滨河路及沿线；4.犍为城南的发展战略：未来的政治，经济，文化，娱乐，居住为一体的国际大都市城市新中心。犍为规划犍为县城（玉津镇）发展方向玉津镇清溪镇·全心·全意·全程·全效·区域规划项目位置得天独厚•项目周边以居住用地为主，区域发展潜力、尤其是社区商业可挖掘潜力巨大；•项目东北侧的二号桥（一号桥尚未修建）成为老城区与犍为半岛（尚待开发）重要的交通枢纽（分洪濠与岷江中的区域）；•犍为县城向南发展，本项目临分洪濠，处于向南发展住宅地域的中心位置；区域规划项目所在·全心·全意·全程·全效·区域重大基础设施•教育配套：新城小学•医疗配套：在建的妇幼保健院，犍为中医院•交通配套：北侧40米干道，东侧滨河路，犍为客运中心，213国道，3路公交车•金融配套：尚无•商业配套：项目北面，地块周边尚未成形商业配套宗地周边配套尚不成熟，但出于规划中，拭目可待·全心·全意·全程·全效·区域主要项目丽水华庭本案香颂湖蓝城绿洲时代印象海伦堡鑫通逸景目前犍为商品房供应主要集中在213国道和玉津路延线上；目前犍为有两个在售商业项目分别为：时代印象和风尚名街；其余项目都以住宅为主商铺辅供应模式；主要项目分布图·全心·全意·全程·全效·区域主要项目项目规模1、2期用地面积29537.9㎡，总建筑面积68232㎡。其中商业用房面积1072㎡，住宅建筑面积67015㎡，物管用房建筑面积180㎡。容积率约2.31产品类型18+1电梯公寓4幢、6+1多层住宅12幢总户数约680户户型面积区间53-197平方米价格范围2300----2700元/平方米，层差在20元/平方米左右。开盘时间2008年1月1日项目规划特色围合式布局+点式布局，组团式布置，打造较大的中庭景观和小区入口处的景观营销特点主要诉求点：项目高端定位；水岸；香颂湖1·全心·全意·全程·全效·销售概况开盘时间二期热销中重点产品关注电梯公寓，多层洋房销售率目前已经销售约75%优惠政策按揭0.5%,一次性1%客户研究客户来源周边乡镇,犍为县城换房消费者,外地务工返乡消费者.职业结构周边乡镇的教师和公务员来此购房的较多.客户年龄30---45岁.客层特征90%客户购于自住.香颂湖2区域主要项目·全心·全意·全程·全效·区域主要项目项目规模1万多建筑面积22000㎡容积率2.3建筑密度不详产品类型全部6+1多层总户数145户型面积区间80-120平方米价格范围二期未开盘开盘时间未定(目前处于项目咨询中)项目规划特色围合布局营销特点主要诉求点：依水而居的欧式城堡；海伦堡1·全心·全意·全程·全效·销售概况开盘时间咨询阶段重点产品关注多层中大户型销售率二期未开盘优惠政策未定客户研究客户来源未开盘职业结构未开盘客户年龄未开盘客层特征未开盘海伦堡区域主要项目·全心·全意·全程·全效·项目规模9582.89㎡建筑面积22040.65万㎡（其中商业约6868.22㎡，住宅约15466.37㎡）容积率2.30建筑密度不详产品类型全部6+1多层1-2楼为商