世联09无锡金科21地块项目整体定位及发展战略

1无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块前期顾问项目号地块前期顾问项目号地块前期顾问项目号地块前期顾问项目整体定位及发展战略整体定位及发展战略整体定位及发展战略整体定位及发展战略谨呈：无锡金科房地产有限公司谨呈：无锡金科房地产有限公司谨呈：无锡金科房地产有限公司谨呈：无锡金科房地产有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009年6月2无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）第二阶段（中期）第二阶段（中期）第二阶段（中期）项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略2009/5/142009/5/142009/5/142009/5/142009/5/202009/5/202009/5/202009/5/20第三阶段（终期）提交终稿工作工作工作工作最终成果最终成果最终成果最终成果�城市发展、宏观经济背景研究�房地产市场调研�对专家及消费者深度访谈�项目地块解析�客户分析�市调报告�提交整体报告（中期）�核心问题梳理�项目盈利思路�整体发展战略�各物业承担作用�项目定位�经济测算2009/6/102009/6/102009/6/102009/6/10第一阶段（市场调研）市场现状及客户访谈�根据客户建议深化研究，完善报告�物业发展建议�提交整体报告（终稿）2009/6/202009/6/202009/6/202009/6/203无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位案列借鉴案列借鉴案列借鉴案列借鉴案列借鉴案列借鉴案列借鉴案列借鉴商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位商业定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论前期核心结论宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势4无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的01010101宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势�全国房地产市场全国房地产市场全国房地产市场全国房地产市场�无锡房地产市场无锡房地产市场无锡房地产市场无锡房地产市场5无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的天津天津天津天津+91%+91%+91%+91%北京北京北京北京+236%+236%+236%+236%南京南京南京南京+152%+152%+152%+152%上海上海上海上海+130%+130%+130%+130%武汉武汉武汉武汉+462%+462%+462%+462%成都成都成都成都+184%+184%+184%+184%广州广州广州广州+116%+116%+116%+116%深圳深圳深圳深圳+620%+620%+620%+620%东莞东莞东莞东莞+261%+261%+261%+261%09090909年年年年2222月各地成交面积增幅（月各地成交面积增幅（月各地成交面积增幅（月各地成交面积增幅（%%%%））））�08年9月份以来，央行频繁降息和存款准备金率�购房契税降至1%，最低首付调为20%（08/10/22)�4万亿投资计划(08/11/5)�明确房地产行业的支柱地位(08/12/8�改善性住房取消二套房贷限制营业税征收缩短3年(08/12/17)�关于促进房地产市场健康发展的若干意见（08/12/23）利利利利好好好好政政政政策策策策频频频频出出出出宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势宏观大势全国市场全国市场全国市场全国市场08080808年底以来均呈现一番回暖迹象年底以来均呈现一番回暖迹象年底以来均呈现一番回暖迹象年底以来均呈现一番回暖迹象政府为稳定宏观经济，救市意图政府为稳定宏观经济，救市意图政府为稳定宏观经济，救市意图政府为稳定宏观经济，救市意图明显，频繁出台各种房地产利好措施，明显，频繁出台各种房地产利好措施，明显，频繁出台各种房地产利好措施，明显，频繁出台各种房地产利好措施，旨在稳定购房者信心，事实证明也取得旨在稳定购房者信心，事实证明也取得旨在稳定购房者信心，事实证明也取得旨在稳定购房者信心，事实证明也取得了一定效果，各地成交量普遍同比呈现了一定效果，各地成交量普遍同比呈现了一定效果，各地成交量普遍同比呈现了一定效果，各地成交量普遍同比呈现上涨势态上涨势态上涨势态上涨势态6无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在4444、、、、5555月呈现月呈现月呈现月呈现下跌现象，回暖速度放缓。下跌现象，回暖速度放缓。下跌现象，回暖速度放缓。下跌现象，回暖速度放缓。0501001502001月2月3月4月00.20.40.60.81成交面积成交面积增幅1150012000125001300013500140001月2月3月4月-0.15-0.1-0.0500.050.1成交均价成交均价增幅上海市场1－4月成交面积情况上海市场1－4月成交价格情况�长三角房地产市场继续回暖，4月销售量达到1年来最高水平，但随着价格上升，销售量的增幅减缓。�以上海市场为例，09年2、3、4月的面积增幅分别为54％、94％、19％，4月份增幅下降明显。7无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的当前市场整体特征当前市场整体特征当前市场整体特征当前市场整体特征————————城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体城市交易量价齐涨，虽然近期回暖速度放缓，但总体处于回暖期处于回暖期处于回暖期处于回暖期北京、深圳、上海、南京、无锡等1、目前大部分城市开始出现量价齐升现象，像上海等城市出现供小于求，一房难求的现象，部分楼盘价格回到07年的顶峰价格。2、但在价格的迅猛上涨形势下，突破客户心理底线，楼盘的成交在5月呈现下跌现象，回暖速度放缓。8无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的领先企业今年销售情况好转，销售同比增长幅度较大，更有开发商销售超领先企业今年销售情况好转，销售同比增长幅度较大，更有开发商销售超领先企业今年销售情况好转，销售同比增长幅度较大，更有开发商销售超领先企业今年销售情况好转，销售同比增长幅度较大，更有开发商销售超07070707年年年年顶峰时期业绩，企业资金链状况出现好转顶峰时期业绩，企业资金链状况出现好转顶峰时期业绩，企业资金链状况出现好转顶峰时期业绩，企业资金链状况出现好转�今年前4月万科销售额增长21%，金地增长61%，保利增长123%，富力增长80%，其他开发商的销售业绩也基本都出现了同比增长的情况，说明今年上半年市场确实有所好转。同时，4月份的各大企业的销售量同比增长也较大，说明目前市场依然处于火热状态。09年1－4月各领先开发商销售业绩表9无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的领先企业纷纷溢价拿地，虽呈现局部回暖及不平衡现象，但土地市场正在回领先企业纷纷溢价拿地，虽呈现局部回暖及不平衡现象，但土地市场正在回领先企业纷纷溢价拿地，虽呈现局部回暖及不平衡现象，但土地市场正在回领先企业纷纷溢价拿地，虽呈现局部回暖及不平衡现象，但土地市场正在回暖，并将进一步推动市场进入活跃期暖，并将进一步推动市场进入活跃期暖，并将进一步推动市场进入活跃期暖，并将进一步推动市场进入活跃期�万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地储备，纷纷出手拿地。储备，纷纷出手拿地。储备，纷纷出手拿地。储备，纷纷出手拿地。�金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82%。六月以以3.07亿元的价格在武汉获得了一块面积4.96万平米的土地•绿地12亿摘上海今年最贵地块，两周连拿三地块。•溢价50%万科13亿佛山拿地。•富力地产在北京以10亿元的高价拿下了广渠门外10号地块，溢价200％。…………�万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润万科、万达、绿地、富力、世茂、金地、华润置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地置地、大华等地产名企，已经开始积极增加土地储备，纷纷出手拿地。储备，纷纷出手拿地。储备，纷纷出手拿地。储备，纷纷出手拿地。�金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82%。六月以以3.07亿元的价格在武汉获得了一块面积4.96万平米的土地•绿地12亿摘上海今年最贵地块，两周连拿三地块。•溢价50%万科13亿佛山拿地。•富力地产在北京以10亿元的高价拿下了广渠门外10号地块，溢价200％。…………�土地市场开始回暖：�4月份全国居住用地成交面积比前12个月的均值上升38％�20个重点城市成交土地宗数环比上涨13％�成交面积环比增加34％。目前土地成交市场特点：目前土地成交市场特点：目前土地成交市场特点：目前土地成交市场特点：�局部回暖局部回暖局部回暖局部回暖：近期大型房地产商在全国土地视察过挂牌出让获得的12块地，有5块之溢价取得，地价与07年地王时代的疯狂相去甚远。且同一市场成交情况不一：如北京广渠门地块溢价200％，但龙湖在顺义÷保利在密云都以底价拿地。�不平衡的市场不平衡的市场不平衡的市场不平衡的市场：热门土地的竞拍者中，上市公司中的重点公司或者罕见的超大规模没有上市的公司占了绝大部分。而更多的开发商资金状况并未缓解过来，尚无能力拿地。目前土地成交市场特点：目前土地成交市场特点：目前土地成交市场特点：目前土地成交市场特点：�局部回暖局部回暖局部回暖局部回暖：近期大型房地产商在全国土地视察过挂牌出让获得的12块地，有5块之溢价取得，地价与07年地王时代的疯狂相去甚远。且同一市场成交情况不一：如北京广渠门地块溢价200％，但龙湖在顺义÷保利在密云都以底价拿地。�不平衡的市场不平衡的市场不平衡的市场不平衡的市场：热门土地的竞拍者中，上市公司中的重点公司或者罕见的超大规模没有上市的公司占了绝大部分。而更多的开发商资金状况并未缓解过来，尚无能力拿地。10无锡金科无锡金科无锡金科无锡金科21212121号地块项目号地块项目号地块项目号地块项目本报告是严格保密的世联对于世联对于世联对于世联对于09090909年市场的趋势判断：短期回升，中期下调，长期率先复苏，经济年市场的趋势判断：短期回升，中期下调，长期率先复苏，经济年市场的趋势判断：短期回升，中