房地产批量装修项目管理流程解析及风险防范

房地产批量装修项目管理流程解析及风险防范14N279目录：《全装修项目管理流程解析及风险防范》《全装修管理要求解析》《全装修管理体系的搭建》《全装修项目管理流程解析及风险防范》前期管理策划阶段全装修设计阶段营销样板房实施阶段全装修总包及部品采购阶段全装修工程管理阶段全装修交付阶段全装修管理要求解析1999年2002年2008年2013年国办发[1999]72号《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》建质[2008]133号《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》1.管理要求的出台1999年2002年2008年2013年建住房[2002]190号《商品住宅装修一次到位实施细则》国办发[2013]1号转发发展改革委住房城乡建设部《绿色建筑行动方案》的通知2.《商品住宅装修一次到位实施细则》
参考性意见，不具有强制性规范的法律效力，对开发商的经营没有约束力
具有很好的指导性配合开发单位通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，必须将装修设计作为一个相对独立的设计阶段，并强化与土建设计的相互衔接，住宅装修设计应在住宅主体施工动工前进行通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展2.《商品住宅装修一次到位实施细则》确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过装修明细表推行装修一次到位的商品住宅，由住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除3.上海市相关管理要求《上海市住宅产业现代化发展“十五”规划纲要》（2000）《上海市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见》（2002）《关于新建住宅落实全装修建设比例要求的通知》（2008）《关于加强本市住宅全装修建设管理的通知》（2009）《关于“十二五”期间本市加快推进住宅产业现代化发展节能省地型住宅的《关于“十二五”期间本市加快推进住宅产业现代化发展节能省地型住宅的指导意见》（2011）4.深圳市相关管理要求《推进住宅产业現代化的行动方案》（2008年）《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》（2009年）5.其它地方政府相关管理要求《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法》（江苏，2008）《成品住房装修技术标准》（江苏，2010）《关于加快推进成品住房开发建设的实施意见》（江苏，2011）《重庆市保障性住房装修设计标准》（重庆，2011）《关于加强成品住宅建设管理的通知》（重庆，2011）《关于加强成品住宅建设管理的通知》（重庆，2011）《房产税优惠政策》（重庆，2011）《宁夏新建住宅全装修试点工作的实施意见》（宁夏，2010）《关于推进全省住宅产业化工作的意见》（河北，2010）《全装修住宅、全装修集成住宅容积率奖励办法》（长沙，2012）.....全装修管理体系的搭建全装修项目面临的风险全装修项目面临的风险实木复合地板甲醛超标全装修客户投诉案例分析设计缺陷的发生疏忽的代价实木复合地板甲醛超标永远的质量问题无序的保修关于全装修管理体系的思考为什么要建立全装修管理体系？什么时候建立全装修管理体系？我们所处的管理阶段？我们所处的管理阶段？全装修管理体系建立的最终目标是什么？标准化和常态化标准化和常态化工作模块模块成果清单全装修项目管理模块全装修设计管理模块全装修管理体系的建立方式全装修成本采购管理模块全装修营销管理模块全装修工程管理模块全装修客服物业管理模块《全装修管理体系文件》工作内容成果清单全装修设计管理流程《全装修设计管理流程》全装修管理体系的建立方式全装修设计管理模块示例全装修设计管理流程支持性文件《全装修设计任务书编制作业指引》《全装修标准设计合同》《全装修设计图纸标准及标准化节点》《全装修部品选用标准》《全装修设计图纸审图要点》《全装修设计成本控制作业指引》《全装修分级设计标准及实施》……工作内容成果清单全装修采购管理流程《全装修采购管理流程》全装修管理体系的建立方式全装修成本采购管理模块示例全装修成本采购管理支持性文件《橱柜、实木复合地板、洁具龙头、开关插座、室内木门、厨房电器、墙地砖、石材、分体空调、中央空调、室内灯具、乳胶漆、收纳系统等部品采购标准合同》（技术质量要求、标准采购清单、合同要点）《全装修总包标准合同》……工作内容成果清单全装修样板房管理文件《全装修样板房管理作业指引》全装修管理体系的建立方式全装修营销管理模块示例全装修销售管理文件《全装修交楼标准编制指引》《全装修合同附图编制指引》《全装修销售培训管理指引》……工作内容成果清单《全装修样板引路作业指引》《全装修工序管理作业指引》全装修管理体系的建立方式全装修工程管理模块示例全装修工程管理制度《全装修工序管理作业指引》《全装修材料管理作业指引》《全装修资料管理作业指引》《全装修房屋移交作业指引》《全装修成品保护管理作业指引》《全装修工期管理作业指引》《全装修验收管理作业指引》……工作内容成果清单《橱柜、实木复合地板、石材等部品技术质量要求》全装修管理体系的建立方式全装修工程管理模块示例全装修技术质量研究文件量要求》《全装修施工通病预防措施》《全装修室内环境污染防治办法》《全装修施工缺陷案例库》……全装修工程管理指导文件《全装修工程管理指导书》《全装修施工组织设计》《全装修监理细则》……工作内容成果清单《全装修交付管理作业指引》《全装修两书标准版本》全装修管理体系的建立方式全装修工程管理模块示例全装修交付管理文件《全装修两书标准版本》《全装修预验房实施作业指引》……全装修售后服务管理文件《全装修保修管理程序文件》《全装修客户关怀实施作业指引》《全装修客户回访作业指引》《全装修客户满意度提升办法》……《全装修设计管理模块》《全装修成本管理模块》《全装修采购管理模块》全装修管理体系的实施方式《全装修采购管理模块》《全装修营销管理模块》《全装修项目管理流程》《全装修工程管理模块》《全装修客服管理模块》全装修项目管理流程解析及风险防范全装修项目管理及风险防范参考流程一、前期管理策划阶段一.全装修管理架构的调整探讨：全装修工作推进的难点是什么？探讨：全装修工作推进的难点是什么？一.全装修管理架构的调整1.成立项目全装修工作小组
全装修工作小组架构
全装修工作小组职责2.明确全装修工作考核指标评价全装修设计管理成果的标准
评价全装修设计管理成果的标准
评价全装修成本采购管理成果的标准
评价全装修工程管理成果的标准三.全装修专项工作计划的编制1.全装修设计计划的编制
全装修设计管理流程图全装修设计管理参考流程简图成本部装修设计建筑设计工程部营销部装修设计单位的确定项目规划设计建筑单体设计《全装修设计任装修设计成本要求装修设计营销要求装修设计要求全装修设计交底户型优化户型平面的确定并从装修角度对建筑、结构提出要求评审评审样板房施工图纸会审部品深化设计原始户型方案建筑设计调整概念设计扩初设计室内墙体定位水电点位设计装修施工图设计图纸会审图纸会审根据样板房施工结果调整图纸并最终完成装修部品、主材采购建筑施工图设计成本测算部品、主材目标成本的分配《全装修设计任务书》的发布三.全装修专项工作计划的编制2.全装修采购计划编制3.全装修营销计划编制4.全装修工程管理计划编制采购策划阶段项目管理部成本管理部采购管理部设计管理部营销管理部提供《装修信息确认书》采购策划方案编制参与评审参与评审《采购计划》编制与实施采采购实施阶段橱柜采购入围资源橱柜二次深化设计完成橱柜材料封样完成采购清单编制完成橱柜供货合同编制完成技术质量要求编制完成执行橱柜采购过程洁具、龙头、地板、墙地砖等部品采购实施二、全装修设计阶段全装修设计管理参考流程简图成本部装修设计建筑设计工程部营销部装修设计单位的确定全装修设计交底户型优化户型平面的确定并从装修角度对建筑、结构提出要求项目规划设计建筑单体设计原始户型方案建筑设计调整《全装修设计任务书》的发布装修设计成本要求装修设计营销要求装修设计要求评审评审样板房施工图纸会审部品深化设计概念设计扩初设计室内墙体定位水电点位设计装修施工图设计图纸会审图纸会审根据样板房施工结果调整图纸并最终完成装修部品、主材采购建筑施工图设计成本测算部品、主材目标成本的分配全装修设计单位的确定1.装修设计必须前置2.对装修设计单位的要求
具备同档次项目批量装修设计经验
具备批量装修设计理念图纸质量满足要求
图纸质量满足要求
服务配合要求
......全装修设计管理参考流程简图成本部装修设计建筑设计工程部营销部装修设计单位的确定全装修设计交底户型优化户型平面的确定并从装修角度对建筑、结构提出要求项目规划设计建筑单体设计原始户型方案建筑设计调整《全装修设计任务书》的发布装修设计成本要求装修设计营销要求装修设计要求评审评审样板房施工图纸会审部品深化设计概念设计扩初设计室内墙体定位水电点位设计装修施工图设计图纸会审图纸会审根据样板房施工结果调整图纸并最终完成装修部品、主材采购建筑施工图设计成本测算部品、主材目标成本的分配《全装修设计任务书》—营销明确要求1.全装修营销要求常见情况
提出的要求笼统不具体
只通过竞品楼盘情况就得出产品要求做好客户需求研究《全装修设计任务书》—营销明确要求找谁研究找谁研究专业公司营销代理设计公司研究什么研究什么怎么研究怎么研究调研问卷座谈家访装修标准装修风格品牌认知设计公司自己研究......功能要求......家访表格化研究......品牌认知《全装修设计任务书》—营销明确要求表格化目标客户功能需求研究示例—不同户型需分别进行研究项目需求描述交楼标准是否作为交楼标准，是否为嵌入式收纳要求长度不能小于XX米，容量不得小于XX升能放置XX双鞋、XX双女鞋（高跟鞋和靴子）、旋转鞋架设置放置过季鞋盒XX个玄关柜放置过季鞋盒XX个至少有一个抽屉，放置票据、鞋油等挂长衣XX件，其它收纳要求配件要求钥匙挂钩、雨伞挂钩等设置照衣镜设置灯光要求内部灯光设置其它要求换鞋凳设置配电箱不能放置在玄关柜内透气设计玄关柜底部临空，方便客人放鞋，深度不宜过深《全装修设计任务书》—营销明确要求表格化目标客户功能需求研究示例—需求也有主次之分项目需求描述设置要求西厨的设置冰箱放置位置，宽度预留要求橱柜使用和收纳要求橱柜长度不得小于XX米，门板材料要求，台面材料要求灶台周边必须有宽敞的操作台面橱柜容量不得小于XX，具体收纳描述：挂墙系统的设置厨房挂墙系统的设置橱柜转角位置的利用，转角拉篮设置水槽龙头要求厨房水槽双槽或单槽厨房龙头形式开关插座要求厨房插座数量应为4-5个，需带开关洗菜盆下预留插座数量，净水器和垃圾食物粉碎机插座橱柜吊顶操作灯设置消毒柜等电器插座放置位置电器配置要求交楼标准电器配置要求：抽油烟机、燃气灶、消毒柜等微波炉放置位置其它要求橱柜拉篮、凳子设置墙地面材质《全装修设计任务书》—营销明确要求表格化目标客户功能需求研究示例卫生间需求描述主卫几件套，浴缸和淋浴屏的选择次卫淋浴屏的设置卫洗丽插座的预留：主卫和公卫暖风机的设置：主卫和公卫五金件的设置要求：浴巾架、毛巾杆、厕纸架、马桶刷等浴室柜要求、吊顶要求浴室柜要求、吊顶要求墙地面材料要求......主卧主卧衣帽间设置要求衣柜设置要求：长度要求、容量要求、带锁的抽屉、辅助照明等婴儿床位置梳妆台位置墙面材料分体空调插座的隐藏......《全装修设计任务书》—营销明确要求表格化目标客户功能需求研究示例需求描述客厅电视背景墙设置要求，其它背景墙设置要求热水器为燃气热水器还是电热水器或其它，放置位置回水系统的预留生