829杨金发展战略及招商方案

杨金项目公司：2011年8月注：该方案是项目启动前《方向性问题》的理解与梳理，文中阐述了项目发展的总体思路及目标。部分方案系概念性观点，需要进一步与集团沟通或优化。书不尽言，敬请谅解。东方今典杨金项目发展战略及招商方案引领中原经济区的产业园发展招商前期…招商四结合强势招商期持续招商期项目概况项目介绍市场研究Part.1Part.2招商中期…Part.3招商后期…Part.4发展规划价格与产品规划招商中心规划团队管理招商与推广策略运营保障体系对本项目的直观理解关键词：省会城市•大东区•龙湖畔•黄河滨河公园•大盘•一、项目介绍杨金产业园区地处“郑汴一体化”与“一城两翼”东翼的双核心位臵，南依连霍高速，北靠黄河生态区，西邻中州大道，东至新107国道，园区总规划面积12平方公里。杨金产业园区地理位置交通条件杨金产业园区内四条主干道穿过连霍高速与龙湖生态区相连，距郑东新区中央商务区8.5公里、北三环6.5公里、新郑国际机场40公里、郑州新火车站12公里、与新乡桥北新区隔河相望。2011年7月郑州黄河滨河公园进行到了实质性规划阶段。范围为：东起雁鸣湖景区，西抵河洛景区，南起连霍高速和郑州北四环，北至黄河中心行政区界，总面积约900平方公里。规划区域内自然风光及历史文化资源丰厚，遍布着大量的古文化遗址，古作坊遗址，古战场遗址、古城遗址等，这为打造黄河滨河公园提供了有力的资源支撑，也为杨金产业园项目的招商建设提供了更有力的生态环境。周边生态环境经济战略位臵杨金产业园区、龙湖生态区、郑东新区及经开区，是实现省政府“郑汴一体化”和市政府“一城两翼”战略发展的核心区域。杨金产业园区具有发展总部产业经济的地域优势。随着龙湖生态区的开工建设，城市片区功能得到进一步完善和提升。本项目落地杨金产业园区，大大加快该区域的经济建设与发展，并在“郑汴一体化”和“一城两翼”的发展进程中扮演重要角色。本项目将成为省内、国内及国际等企业研发、总部办公与高新产业经营的首选之地。为实现杨金产业园区“生态化建设，紧凑型发展”的理念，搭建区域经济快速发展的运营平台，发挥中原总部产业城的引领作用，进而带动郑州与中原地区产业经济的协同发展。二、宏观市场研究央行再度上调准备金率银行吃紧房贷收紧6月14日中国人民银行决定，从2011年6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行今年以来第六次上调存款准备金率，也是去年以来第12次上调，此次调整后，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。银行额度从紧和央行存款准备金率的不断上调，使得银行个贷门槛一再增高，待6月20日再次上调后，21.5%的存款准备金率将使得商业银行头上的“紧箍咒”越来越紧，这使得原本资金不充裕的银行，贷款额度变得更加稀少而宝贵。开发商“就差钱”的现状日益凸显，以至于部分开发商在这次金融政策下，可能面临倒闭的风险。预计郑州房价拐点或将出现，房地产第一轮降价或将来临。银监会:首套房贷首付三成不变三季度或再加息针对近期有关个人购买首套房贷款首付可能升至五成的传言，中国银监会6月8日作出澄清：首套房购房贷款最低首付比例仍为三成。相关负责人表示，目前贷款购买首套房的首付款比例不低于三成，贷款购买第二套房的首付款比例不低于六成、贷款利率不低于基准利率的1.1倍，上述要求没有改变。在政策方面，预计三季度肯定还是会有一些收紧，可能还会再次加息。郑州今后土地挂牌出让采用“竞地价、竞配建方式6月17日，郑州市国土资源局采用“竞地价、竞配建”的方式为两块挂牌出让土地确定竞得人。郑州市国土资源局表示，今年4月份以来，凡是郑州市国土资源局挂牌出让的城镇住宅和商业用途的土地，均采取了这样的竞价方式。“竞地价、竞配建”成主要土地竞价方式。180个项目1456亿元豫港合作签大单城市综合体项目投资20亿人民币6月8日在香港会展中心举行的中原经济区投资说明暨合作项目洽谈会上，豫港签下总计180个项目、1456亿元的合作大单。豫港本次活动签约平均单个项目投资额1.24亿美元。其中投资额在1亿美元以上的项目有51个，投资总额166.5亿美元，占总额的74.3%；合同资金155.6亿美元，占总额的74.3%。其中百荣金源商业综合体项目，投资5亿美元，在二七新区建设总部基地、现代物流仓储、写字楼、星级酒店等。郑州二七区打造现代化田园城区6月16日郑州市二七区召开第十次党代会，提出下一个五年要建设水绿融城、产城一体、宜居宜业、开放包容的现代化田园城区。作为现代化田园城区的重要支撑，二七将打造“生态文化、金融商贸、食品和装备制造”三大功能区。老城区也建中央商务区郑州第二个CBD划定火车站西出口呼应新区——老城区也建中央商务区，此项目范围东起京广铁路，西至大学南路，南起陇海中路，北到中原东路。总用地面积41.6万㎡，总建筑面积349万㎡，项目业态为甲级写字楼、超大型购物中心、密集酒店群、住宅。规划中要把火车站西广场建设成为二七商圈的核心商务区、郑州都市区的现代服务业聚集区、中原经济区商贸服务业的核心增长引擎。郑州市中原区拟打造宜居商贸城6月20日从郑州市第三十八次重大项目推进工作周例会上获悉，中原宜居商贸城规划已经初步完成。按照规划，中原宜居商贸城初步规划区域为：西四环以西，西绕城高速以东，陇海铁路以南，郑西高铁连接线以北区域，规划面积约43平方公里。中原宜居商贸城的功能定位为：生态宜居、行政商务、商贸物流。总体规划原则为：“一心四区”。郑州经开区投资670亿启动建设先进制造业新城新城动员大会上有消息传出，郑州经济技术开发区今年将投资670亿元，新开工和续建项目60个。按照“一年拉框架、三年出形象、五年成规模”的进度，今后五年，经开区将实现由区到城的转型，规模扩大3倍。“十二五”期间，经开区将全力分步实施和组织建设商业文化宜居区、新兴产业先导区、进出口贸易区和现代物流聚集区、先进制造业示范区、高端商务中心区，打造郑州都市区先进制造业新城。同时，也将通过着力打造20个百亿产业集群，为先进制造业新城提供产业支撑。城建快讯郑州市土地成交地块情况统计指标总计住宅用地商业金融用地工业用地其他土地宗数(块)8630112916土地总面积(㎡)36849489521812090322104418417317成交土地平均价格(元/㎡)-1323.91515219-6月份，从成交土地用途来看，郑州市土地成交中有住宅用地、商务金融用地、工业用地及其他用地，成交81块，面积达368.29万㎡，其中其他用地（公共设施用地、批发零售用地、机关团体用地、科教用地、公园绿地等）成交16幅，累计41.73万㎡，占总成交量的11.33%，住宅用地成交30幅，累计占地95.21万㎡，占总成交量的25.85%，工业用地成交29幅，累计占地210.44万㎡，占总成交量的57.14%，商业用地成交11幅，累计占地20.9万㎡，占总成交量5.67%。6月份成交用地中工业用地占比最大，住宅用地次之。郑州市房地产市场运行情况6月郑州楼市商品房量跌价升，商品房均价首次突破9000元/㎡大关，商品房均价上涨1397元/㎡大关。6月份郑州市商品房批准预售74.89万㎡，环比下降15.5%，同比下降30.24%。6月郑州市区商品房成交量53.95万㎡，环比下降19.39%，同比下降28.55%。郑州商品房市场2011年连续六个月呈现供过于求状态。商务写字楼成交量6月，郑州市写字楼供应量0万㎡，环比下降100%，同比下降100%；6月，郑州市写字楼成交量6.50万㎡，环比上涨28.97%，同比下降15.69%；郑州市写字楼成交均价12718元/㎡，环比上涨5.25%，同比上涨17.92%。6月，全市写字楼成交面积为6.50万㎡，环比上涨28.97%，成交套数为472套，其中绿地之窗、升龙凤凰城、中央特区、中原新城、万乘时代广场等项目，成交量分别为1.86万㎡、1.66万㎡、0.73万㎡、0.32万㎡、0.30万㎡等。6月份供应量为零，因此本月主要去化库存量，由于库存量有限加之2011年1-6月银行准备金率连续提高六次，投资客看好写字楼市场，但迫于银行贷款难投资客观望情绪凸显。商务写字楼成交价格本月，全市写字楼成交均价为12718元/㎡，环比上涨5.25%，其中绿地之窗写字楼17435元/㎡，升龙凤凰城写字楼10885元/㎡，曼哈顿广场写字楼20495元/㎡，国泰〃财富中心写字楼18463元/㎡，中央特区写字楼12560元/㎡，郑州写字楼产品品质参差不齐，本月均价10000元/㎡以上高品质写字楼成交量占比78.12%，拉升郑州写字楼产品均价。商业用房销售情况6月，全市商业成交均价为20043元/㎡，环比增长88.53%，主要郑州二七万达22255元/㎡、行署国际广场43961元/㎡、康桥金域上郡35990元/㎡、曼哈顿广场55721元/㎡、升龙国际中心21513元/㎡，郑州万博商城39058元/㎡等项目拉升商业地产均价。6月份郑州的商铺、办公等非限购物业备受关注，投资客和开发商看好非住宅市场，但受银行存款准备金率连续六次提高和7月初加息的影响，投资客贷款难度加大，开发商四处找钱，使得投资客观望情绪有所浓厚。2011上半年报广投放类型频次2011年前三个月各类广告投放总量总体呈上升趋势（2月份为春节假期，报广频次较少），至4月份达到最高，之后三个月呈下降趋势，主要因为4月份为“限购令”市场反馈的缓冲期，市场效果不明显。随着开发商和购房者的逐步观望，以及各种银行政策的出台，导致销售量下滑，开发商谨慎推盘，报广频次减少。4月份至6月份，无论是报广投放总量、郑州市项目还是其他区域或地区均呈“U”型趋势分布，5月份为三个月的相对低谷期。4月份限购令市场预期效果不明显，开发商继续推盘，但传统旺季的5月份销售不尽人意，6月份部分开发商逐步意识到郑州楼市已步入以量换价时代，加上年内第六次银行准备金率的上调，部分开发商陷入“就差钱”瓶颈，故加大宣传力度，加紧抛盘，以便迅速回笼资金。报广楼盘投放总数统计6月份整版广告投放量为308次，约占总投放量的77%，半版广告投放量为51次，约占总投放量的12.8%，其余版面所占的比例较小，约占总投放量的10.2%。本月报广仍以整版为主，但半版楼盘报广占据一定的比例，因其可以多频次的增加报广力度，进而加大宣传力度，故被一些楼盘所推崇。6月份广告投放版面统计6月份广告投放时间对比6月份报广投放时间曲线与以往基本一致，周三、周四的广告投放量相对较大，约占总投放量的80%。周三、周四的投放量最大，主要是《大河报》大河楼市以及东方地产等栏目开设的作用。报广投放分布主体情况6月份《大河报》报广投放频次为199次占比50%，《东方今报》报广投放频次为81次占比20%，《河南商报》报广投放频次为76次占比19%，《郑州晚报》报广投放频次为44次占比11%。从上图可以看出，作为中原报业市场第一品牌的《大河报》报广频次每月都占主导地位。报广投放区域分析占据广告投放量最大的区域仍为西南板块，其次是东风板块和郑东新区板块。西南板块以郑州二七万达广场、中原万达广场、海森林和升龙国际中心等项目为主，其中二七万达广场和中原万达广场在西南板块占据了重要位置，具有较大的影响力。加上“二七新区”宣传力度的推动和项目的逐步开展，西南板块楼盘被带动起来，郑州地产市场逐步形成了西南、东南热销，北部相对较冷的局面。写字楼广告投放分析六月写字楼报广频次共计26次，主要集中在东南板块、陇海板块、东风板块和西北板块。东南板块主要以富田财富广场为主，陇海板块主要以升龙环球广场项目为主，东风板块主要以居易摩根中心为主，西北板块主要以国家动漫产业发展基地河南基地项目为主。对项目理解后的思考省会城市大东区龙湖畔黄河滨河公园大盘竞争项目多，客户选择面广泛，产业园市场容量小企业购买力强劲陌生区域有认知过程，周边环境与配套建设不完善宜企业办公、科研、宜居性高、稀缺资源价值高自然生态环境优美地块规模大配套规划完善政府重点发展方向优势与机会劣势与威胁东区发展时间长，龙湖区域发展受限刚进入概念规划评审阶段，发展周期不确