青岛中冶城阳项目策划方案含平面-183页

【中冶锦绣城】项目策划报告PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建工作背景我司（青岛广德信地产营销企划有限公司）对本项目进行前期策划，希望凭借自身的优势，通过密切的合作，为本项目的总体发展找到方向，并为一系列策略问题找到独到、可行的解决之道。本次发展策划的工作思路如下图所示：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建根据该工作思路，我们就青岛及城阳城市相关产业、物业及本项目开发条件进行详尽的前期调查，调查的方式如下：青岛地区住宅物业的调查相关物业典型个案研究本项目地块开发条件调查相关人士访谈内容涵盖区位分析、市场研究分析、开发条件分析、发展定位、总体开发策略及开发模式等几大部分。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建青岛产业重心西移，大型居住功能区已经开始向北、向西拓展，本项目在城市向北拓展方向上；l截至2005年城阳有来自韩、日、美、德、加等20多个国家的4000多家企业。城市经济发展出现了跨越式增长的好势头。l项目与青岛市区之间，尚有四方区、李沧区等交通价值更优区域，这些区域居住区发展亦是热点，对本项目青岛市区客户目标构成不容忽视的竞争；1.2报告概要Ø从区位价值来看PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建住宅物业市场：项目所在片区在售住宅市场较为缺乏综合素质高的大型居住社区，青岛市内住房价格高企，难以满足购房者消费力有限、对居住环境要求逐步提高的需求；Ø从区域市场环境来看PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建大尺度、大空间、大环境特性明显；l规模优势，地块整体利于规划布局；l城市规划前景好；l地块利用现状拆迁量小，市政配套设施较为完善。Ø从开发条件来看结合以上三方面，我们考虑本项目的发展战略：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建大型居住社区；发展商从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择最终的发展战略。l基于发展战略考虑，本项目的整体发展理念与定位为发展理念：理想新社区整体发展定位：大型住宅社区--青岛·理想生活之城功能定位：包括生态社区、休闲社区、生活社区、人文社区多功能模块。l项目开发模式根据本项目的定位来看，项目规划开发原则应为--规划整体化、功能复合化、空间组团化、配套合理化、经营开放化；项目发展策略则应为综合开发，社区运营。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建青岛市城市发展布局和结构青岛市城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一环的发展态势。主城和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结构关系。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地83.7平方米。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建主城结合行政区划规划为六个分区和四个发展组团，即市南分区、市北分区、四方分区、李沧分区、高科技工业园分区、城阳中心城区分区和沙子口组团、王哥庄组团、惜福镇组团、夏庄组团。辅城以黄岛区中心城区为主组成。规划建设用地面积54平方公里，实际居住人口60万人，人均建设用地90平方米。规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。黄岛区是发展中的青岛工业重心区域，青岛的产业重心西移已成为趋势。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建城阳区地处青岛市北部，是青岛市于1994年5月设立的新区，城区中心距市中心35公里，地势为平原，东依崂山，南临胶州湾，地理坐标为东经120°12′，北纬36°20′，属温带季风大陆性气候，年平均气温12.6℃。总面积553.2平方公里,海岸线91.6km,辖8个街道,230个行政村(居委会),43万人。2.1.2城阳区城市发展背景分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建城阳区是青岛市城市总体布局结构规划中主城区组成部分。城阳区最显著的经济特点是以工业经济为主，以外向型经济为主，以加工贸易为主，形成了乡镇企业、外资企业、国内引进企业、私营企业四大工业群体，电器机械、化工、食品饮料、木制品、新型建材、海洋生物医药、纺织七大行业为主体的工业体系，以及机电，水产品、纺织服装、鞋制品四大出口基地。2.1.3城阳区城市发展布局和结构PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目前，城阳以电子信息、电器机械、精细化工、纺织服装、食品饮料、新型建材、海洋生物等为主体的主导产业群正在建立，以国际空港、新城、丹山、玉皇岭、金岭、上马、河套七个工业区和环海经济开发区、青岛海洋科技开发区及青啤、纺织、橡胶、建材、新材料等市级工业园为主体的区园联动、整体推进的全方位对外开放新格局已经形成。城阳区致力于将本区建设成为园林生态型、大进大出型、高新技术型的全国一流出口加工区。城阳区于2007年制定了2007－2020年《城阳区旅游产业发展总体规划》，意在成为未来青岛北部重点旅游区。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建根据这份《规划》，城阳区将逐步形成东部、中部、西部和滨海四个旅游区的发展格局，即崂山西麓旅游度假区、城市中心旅游度假区、西部农业和民俗旅游区及海滨休闲度假区。其中，崂山西麓旅游度假区将建成集自然风光游览、农业观光、山林健体、山乡民俗体验等休闲娱乐活动于一体的自然生态旅游区；城市中心旅游度假区将建成接待服务中心、旅游娱乐购物中心、城市观光和工业旅游景区；西部农业和民俗旅游区将建成具有平原特色的城郊农业旅游和乡村民俗旅游区；海滨休闲度假区将建成高尔夫球休闲度假、渔业休闲旅游、小海岛旅游、渔家民俗旅游和滨海湿地生态旅游区。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建城阳区城市发展目标：建设成为青岛市北部的现代化经济中心和城市副中心。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建城阳区的国民经济发展迅速，保持了稳定、持续、健康的发展势头。GDP年均增长27%，地方财政收入年均增长30.9%。财政总收入居全省县市区首位，外贸出口连续七年名列全省县市区第一，综合经济实力跨入全省十强。工业门类齐全，在国民经济中占主导地位。全区工业企业3000多家，形成了以电子、机械、食品饮料、纺织、化工、木制品、新型建材、海洋生物医药八大行业为主体的工业体系。城阳区是国际资本投入的高密度地区之一。截至2005年底，全区新批准利用外资项目628个，合同利用外资116874.23万美元，同比增加4%；实际利用外资53959万美元，同比增长17.5%。全区累计批准利用外资项目3385个，合同利用外资65.93亿美元，实际利用外资31.3亿美元。2.2项目所在区域分析2.2.1项目所在区域经济社会发展状况分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建尤其值得我们引起我们注意的是：韩国投资主体地位突出。截至2005年底，23个国家和地区来城阳区投资。其中韩国投资企业502个，合同利用韩资78789.4万美元。分别占其总数的79.9%和67.4%。农副产品供应基地建设稳步发展，形成了水产、蔬菜、畜牧、林果和花卉五大主导行业。是青岛市重要的农副产品供应基地。2.2.2韩资企业占外来投资主体地位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年底，建成区面积已达87.8平方公里，比2004年扩大10.9平方公里，其中城区建成区面积达到28平方公里，街道驻地建成区面积达到22.2平方公里，工业聚集区建成区面积达到37.6平方公里；建成区人口新增5.86万人，达到38.35万人；城区绿化覆盖率达到41%，污水处理率达到70%，全区城市化水平达到57%，比2004年提高2个百分点。2.2.3项目所在区域城市化进程PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建项目所在区域城阳区---位于青岛的北大门，是进出青岛的交通枢纽。青岛汽车北站座落区内，环胶州湾高速公路、济青高速公路、青银高速公路、青威路、308国道、烟青公路贯穿全区，公路通车里程达到364.1公里，密度为118.2公里/百平方公里，在全国率先实现了村村通油路、村村通客车。2.3项目所在区域道路交通条件分析2.3.1公路PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建青岛民航为全国十大空港口岸，青岛城阳流亭国际机场已扩大到40条国内航线，6条国际(地区)航线，吸引了24家航空公司竞飞青岛，周航班达259个，客货运量占全省一半以上，青岛空港目前已完成改造与扩建，改造后的机场将达到与国际空港建设接轨的4E标准。2.3.2航空PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年，在政府宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，青岛房地产市场运行呈现开发投资缓慢增长、商品房供求基本平稳、房价稳中有升的态势：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建据统计，青岛市去年累计销售各类房屋737万平方米，比2005年下降14.4％，其中住宅销售660万平方米，下降14.6％；办公楼销售19万平方米，增长34.7％；商业营业用房销售46.6万平方米，下降23.9％；其他房屋销售10.6万平方米，下降5.4％。另外，受商品房销售面积下降的影响，商品房销售额也呈下降趋势。2006年全年商品房销售额313.3亿元，同比下降3.4％，其中：住宅销售额264.8亿元，下降5.7％；办公楼销售额17.7亿元，增长39.2％；商品营业用房26.73亿元，下降3.2％；其他用房4亿元，增长29.3％。l房地产开发投资增速过猛势头得到遏制PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建