商业地产融资渠道.ppt

本报告是严格保密的。2我国大多数房地产企业的经营模式属于项目开发型，而非资产经营型香港模式•拿地——开发建设——销售——物业管理•纵向一体化，大而全、小而全的生产体系•由私人资本支撑美国模式•投资、开发、物业经营各产业链条相对独立•纵向专业化，高度专业化分工合作•与资本市场接轨的不动产租赁经营模式•由公众资本支撑以销售为主的经营模式以概念炒作为主的销售方式以圈地、圈钱为主的赢利模式以老板为驱动力的机会型发展模式制约房地产开发企业做大做强的主要障碍本报告是严格保密的。3产业资本和金融资本的融合是未来5~10年内我国房地产开发企业面临的一次大的发展机会从房地产开发向房地产投资管理从物业驱动到资本驱动从经营项目到经营企业•房地产业分工•企业经营模式•企业行为方式•产业人才结构•审视自身的经营模式•评估企业的战略资源•制定长远的发展战略和策略•确定企业的市场定位产业资本和金融资本的融合变化应对措施升级和转型本报告是严格保密的。4目前我国房地产企业主要融资方式房地产融资渠道外部手段内部手段自有资金预售房款关联工程款垫资权益性融资债务性融资上市房地产基金权益性信托合作开发典当银行贷款企业债券债务性信托企业间拆借融资租赁本报告是严格保密的。5上市融资本报告是严格保密的。6上市融资优点：采用增发、配股、可转债等三种再融资方式，可从容化解各种宏观金融政策带来的不良影响缺点：上市条件苛刻，二板市场迟迟不能成立，国内股票市场不成熟和近年来的持续低迷适用条件：上市是短期内难以实现的目标，不是近期的最佳选择。直接上市买壳上市门槛高、耗时长、要求企业实力雄厚要求企业有一定的资金实力方式一方式二本报告是严格保密的。7北京万年花城项目案例——怎样实现私募、银行贷款、信托、上市等组合融资土地储备，业务模式11资产估值即行销售，快速周转的经营模式保证持续稳定的现金流，银监会近日颁发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(第212号文件)，并已经下发至各地银监局。文件为风险逐渐显露的房地产信托定下“铁规”，即必须同时满足“四证齐全、自有资金超过35%以及二级以上房地产开发资质”三项条件的开发商才能做贷款类房地产信托。因为信托的利息率一般都在9%以上，“加上管理费用、银行监管费用等，综合成本在10%以上”，而同期商业银行贷款利率则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬到同银行一样高，自然不如到银行贷款。本报告是严格保密的。8案例——国美电器借壳上市•国美的房地产业务原来主要由其旗下的鹏润房地产经营。2002年7月，经过一系列资本市场运作，收购了香港上市公司京华自动化（0493．HK），更名为中国鹏润，获得了对上市公司的绝对控制权，还通过上市公司的现金支付以及股权转让实现了部分套现。•2004年6月，国美电器（0493．HK）香港成功借壳上市之后，通过减持共套现25.69亿港元。•2005年初，设立国美置业，国美电器中涉及房地产的业务陆续剥离。•4月下旬，国美置业拿下北京丰台科技园内35万平方米的两块最大公建地块，计划开发包括酒店、写字楼、公寓等在内商业服务类物业。案例本报告是严格保密的。9投资基金本报告是严格保密的。10政策缺失造成国内尚无严格意义上的房地产投资基金定义•房地产投资基金是指通过合法的方式募集到一笔资金，利用这笔资金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目。•我国目前还没有出台《产业基金法》，现行的政策没有对资金募集进行规范和保护。•现在的操作模式是对于已经谈定的项目进行融资，而不是在没有项目的情况下预先募集基金。特点国内比较知名的房地产投资基金是中国住宅产业商会成立的精瑞基金。实际上这个基金也是在国外注册的，因为如果在国内按照公司法注册，则要求必须有５０％的自有资金，对于投资基金来说，本质就是集合大家的钱共同做一件事，如果基金公司自有资金就达５０％的话，完全没有必要再募集资金，自己就可以做房地产开发了。本报告是严格保密的。11作为全球经济增长最快的发展中国家，我国房地产市场的投资回报率吸引了很多外资基金在上海、北京、广州等繁华城市以各种方式进行投资目前外资占大陆房地产资金来源的10%~20％左右。在我国房地产市场比较活跃的外资基金：•摩根斯坦利•美林银行•荷兰国际投资基金（ING）•新加坡凯德置地•高盛公司白厅基金•雷曼兄弟等国际投资银行典型的成交案例：•摩根收购富力城•美林入股银泰中心•扬子基金收购远洋新干线外资基金主要投资方式典型代表投资并参与开发新加坡的凯德置地投资商业房地产投资住宅物业不良资产处置本报告是严格保密的。12在选择项目方面，外资基金有非常成熟、全面和系统的衡量标准开发企业地域项目物业类型具有一定的规模稳定的业绩自身产权、债权明晰最好有政府背景高层领导有与其近似的背景及沟通的方式和语言大型的国企中型的民营公司上市公司成熟地区整体市场要好权属清楚长期稳定的盈利空间零售商业高档公寓高档写字楼中高档住宅本报告是严格保密的。13上海复地与荷兰国际集团（ING）合作开发上海复地香堤苑分工开发商：与地产开发相关的项目投资可行性研究、规划设计、开发建设及销售等业务，确保项目获得良好投资回报房地产基金：提供项目融资服务2004年3月2005年4月12334松江复地上海复地荷兰国际集团（ING）70%权益30%权益30％股权回购开发建设、销售复地香堤苑开发利润投资利润案例本报告是严格保密的。14荷兰ING通过对中国房地产市场的摸索，引入了一个“代甲方”的概念，也就是说，在投资者和房地产商之间又加上了一个缓冲管理层，投资资金不是直接交给房地产商，而是交给代替甲方(房地产商)的特聘项目经理。特聘项目经理向上对荷兰ING股东董事会和投资管理委员会负责，拿项目，定位，成本控制，获利水平，都要符合荷兰ING的要求。特聘项目经理都是荷兰ING在本地化过程中培养和发现的职业经理人，本报告是严格保密的。15信托融资本报告是严格保密的。16房地产信托融资概述2004年我国商业地产信托计划中，主要以土地使用权抵押和第三方担保为主。定义涉及的利益主体特点风险保障•土地、房产抵押担保•第三方担保•信托公司派遣人员驻守关键岗位•参与项目管理•承诺溢价收购资产或股权•处置房产权•股权质押•建立监管账户•资产保险本报告是严格保密的。172004年我国房地产信托产品特征7811613602040608010012014016020002001200220032004信托计划数量融资规模1.信托计划发行数量明显增多，发行集中度提高2.住宅类信托占绝对优势，商业地产信托迅速崛起3.资金应用方式以贷款为主，创新方式开始出现4.房地产信托计划的发行规模增大5.大多数房地产信托期限在1~3年6.信托产品的收益率水平与风险相匹配7.信托计划发行向核心城市集中，沿海14个中心城市信托总融资额占63.08%。11.21%7.75%53.45%27.58%住宅商业地产土地开发、旧城改造公用事业7.76%78.45%13.79%贷款类收益权转让优惠权和股权投资类1.67%42.50%21.67%22.50%11.67%1年以内1-1.5年1.5-2年2.5-3年3年以上3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%住宅商业地产土地开发旧城改造公用事业投资物业类型分布资金应用方式分布信托期限分布产品收益率水平本报告是严格保密的。18房地产信托融资模式的分类债务融资权益融资直接融资间接融资股权信托融资（经营性）优先股权融资（非经营性）房地产信托融资资金信托融资财产信托融资混合融资本报告是严格保密的。19房地产信托债务融资定义不满足商业银行贷款要求的房地产企业向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。适用范围不满足商业银行贷款要求的企业：•自有资金不足开发总投资的30%•“四证”不齐•土地开发类型我国2002~2004年推出的信托计划绝大多数属于信托债务融资。优点：取得相对容易，操作性好，资金使用效率高，风险可控性强缺点：信托贷款的利率比银行贷款高，增加财务成本项目前期贷款项目主要贷款直接融资间接融资债务融资本报告是严格保密的。20直接融资操作步骤信托投资公司开发商投资者投资资金投资凭证①抵押贷款①担保第三方②项目开发③偿还抵押贷款房地产项目信托投资公司开发商投资者投资资金投资凭证①抵押贷款①担保第三方②前期投入④偿还抵押贷款房地产项目银行③抵押贷款⑤后期投入项目前期贷款项目主要贷款案例：案例：2005年8月，金地集团武汉房地产开发有限公司与平安信托合作发行“平安信托·武汉金地格林小城信托计划”。募集的资金以信托贷款的方式投向武汉金地用于武汉格林小城项目的开发，期限2年，年利率为4.75%。本报告是严格保密的。21间接融资操作步骤案例2004年1月，北京今典集团与北京国际信托投资有限公司联手推出了苹果消费信托项目。该项目将募集来的资金用来给“苹果社区”的购房人提供短期住宅消费贷款，相当于在项目封顶之前的一段时间里替代了银行按揭贷款。信托投资公司开发商投资者投资资金投资凭证①抵押贷款①担保④偿还抵押贷款房地产项目消费者③购买贷款利息开发利润将信托资金运用于房地产消费领域•项目前期贷款和间接融资实质上是开发企业在取得商业银行贷款资格前向信托公司取得的“过桥资金”。本报告是严格保密的。22房地产信托融资模式的分类债务融资权益融资直接融资间接融资房地产信托融资资金信托融资财产信托融资混合融资股权信托融资（经营性）优先股权融资（非经营性）本报告是严格保密的。23房地产信托权益融资定义权益融资是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。适用范围类型我国2002~2004年推出的信托计划绝大多数属于信托债务融资。股权信托融资（经营性）优先股权融资（非经营性）权益融资本报告是严格保密的。24股权信托融资（经营性）操作步骤——接近国际上流行的房地产投资信托（REITS）信托投资公司开发商投资者投资资金投资凭证①抵押贷款①担保第三方②前期投入④偿还抵押贷款房地产项目银行③抵押贷款⑤后期投入我国房地产市场上出现的股权投资信托模式投资于房地产企业投资于房地产项目本报告是严格保密的。25案例本报告是严格保密的。26由房地产开发商自己充当了投资管理机构角色的股权信托融资案例：2003年9月，中信国安集团所属大通房地产对“第一城”中的高档高尔夫公寓现房进行公开发售，在销售方案中将投资门槛降低为15万元，业主在认购之后可以用于自住，也可以委托经营公司统一出租经营，收取租金回报。对于选择委托出租的业主，年回报收益率为8.3％，其中６％为净现金收益，2.3％的消费代金卡和终身的VIP待遇。投资者完全拥有置业的所有权，可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投资。中信国安集团对业主的收益和转售机制进行第三方连带责任担保。适用条件：•开发商的实力雄厚，具有品牌优势，能够取得投资者信任•项目质量高中信国安集团下属的大通房地产开发公司投资者“第一城”项目中的高档高尔夫公寓案例本报告是严格保密的。27优先股权融资（非经营性）操作步骤信托投资公司不经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人（一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者）签订协议，约定在一定时间，相关当事人按照约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权和所有权。运用范围开发企业自有资金不足开发项目总投资的30％，无法申请银行贷款。优点：除了实现融资外，通过增资扩股还能提高企业的信用等级⑦投资收益③抵押贷款房地产项目④开发建设⑤开发利润银行开发商①投资资金投资者（委托人兼受益人）①集合资金信托计划②股权投资⑥投资收益⑦股权回购投资管理机构（受托人）•由于这种股权在退出时附固定比的投资收益，在性质上类似于优先股，故称其为优先股融资模式本报告是严格保密的。28房地产优先股权融资模式操作的关键信托投资公司关注点：信托计划到期时股权回购资金是否有保障1.信