市调报告内容参考：西水东

个案分析盛高·西水东【盛高】西水东个案分析无锡思源经纪在房地产领域我们一直在帮助客户成功个案分析盛高·西水东澳洲资本香港上市公司，凭借卓越的企业实力和丰富地产经验，在国际化豪宅领域专有所长。近年来,为了推动业务多元化，更好契合中国迅猛的城市化进程及战略性地储备稀缺地产资源，盛高置地制定了以发展“大型中高端居住社区”和“城市综合体项目”为主力方向，并辅以“旅游与休闲地产”开发的“2+X”型企业发展战略。个案分析盛高·西水东前言盛高置地SPGland市中心唯一紧邻解放环70万平米的超级大盘，是中国近代民族工商业发源地，位于具有数百年历史的西水墩之东面,所以取了谐音叫“西水东”，也是东、西方工业文化交融之地.而无锡繁荣之源古运河和梁溪河也在此交汇，规划设计上，本案由无锡近代工业建筑改造成的滨水商业组团以及最现代设计的住宅群落组成.整个项目的开发建设过程体现了中西方文化的碰撞；在SOM整体规划的理念下，由设计过翠湖天地的巴马丹拿和设计过水立方的PTW公司担纲建筑设计；由参与过迪士尼景观设计的泛亚公司担纲景观设计；商业部分聘请了参与过威尼斯古城以及外滩18号改造的意大利KOKAI公司进行保留建筑设计。怡信天成作为无锡本地房产代理行业中的龙头企业，在此之前，其代理项目多为中小型楼盘，此次合作西水东项目是以极低的佣金点作为代价，目的是为了塑造长期以来企业本身缺乏的品牌元素，此次合作给怡信天成品牌推广及业务拓展带来巨大利好，两年来，事实也证明，怡信天成从与盛高的合作中收益颇多。西水东中央生活区怡信天成个案分析盛高·西水东项目概况小结产品监测小结营销监测小结PART2PART3PART1项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.内部配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度营销监测16.营销定位及整体策略17.现场营造18.推售节奏19.价格策略20.渠道策略21.媒体策略22.活动策略23.广告创意24.客户分析目录个案分析盛高·西水东项目概况小结产品监测小结营销监测小结PART2PART3PART1项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.内部配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度营销监测16.客户分析17.形象定位18.现场营造19.推售节奏20.价格策略21.渠道策略22.媒体策略23.活动策略24.广告创意目录项目概况个案分析盛高·西水东项目概况个案分析盛高·西水东XDG-2008-55地块地块原为08年无锡国联拍得地块，当时楼板价仅为462元/平方米，09年国联将该地块一分为二，分别转让给盛高及银城地产，即目前的西水东及天元世家项目，盛高获得土地时，楼板价已达3500元/平方米。盛高•西水东中央生活区所在地为南长区原国棉厂地块地块具体技术指标如下：地块编号锡国土2008-61成交总价4,156万元地块名称XDG-2008-55地块楼板价3500元/㎡出让方式招拍挂土地建筑密度45%土地用途创意产业、商业、商务办公、居住绿化率25%建筑限高不限高挂牌日期2008/12/15受让方无锡市盛联房产开发有限公司土地面积23956㎡3500元/平方米楼板价综合性用途土地项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式个案分析盛高·西水东所属板块南长北板块入市时间2009年9月建筑类型高层、小高层、多层、别墅物业类型住宅商业建筑风格现代主义容积率2.5总建面积695,400㎡绿化率32%物业费2.10-2.30元/平方米·月车位比1:1.05总户数当期1500开发商无锡市盛联房产开发有限公司代理商怡信天成景观设计公司泛亚景观建筑设计公司巴马丹拿和PTW公司物业公司上海新独院盛高西水东中央生活区是集住宅、商业，包含了超高层、高层小高层、多层、别墅等多种物业形态的综合性大盘，他的出现很大程度上提升区域产品档次，将会给无锡人带来较高档次的人居享受。总平图基本指标总建近70万方，含住宅、商业、办公等物业类型综合性大盘项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式个案分析盛高·西水东西水东中央生活区紧邻城市中心商圈，周边商业、休闲娱乐设施林立，商业大厦、八佰伴、南禅寺、体育公园等都在举步可达范围内，良好的区位是支撑西水东项目选择高调性高价格战略的最重要因素之一。紧邻市中心、毗邻太湖广场生活配套齐全项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式个案分析盛高·西水东入网套数成交套数可售套数限售套数销售面积销售率115978436510125757㎡67.6%成交量方面，西水东项目甫一入市便受到客户的认可，但受工程节点限制，10年前三个季度西水东“无房可卖”浪费了大好的市场时机，进入11年，受政策影响整个上半年楼盘去化缓慢。成交价格方面，10年以前成交价格上升幅度明显，整个10年表现平稳，由于成交总量较少，受成交房源影响，成交价格起伏较大。整体去化（截止至2011-08-15）4,61337,5911,9317209,81677415604,6861,28801,28319,6116,83810,74420,0841,1104986474957812,12576352905,00010,00015,00020,00025,00005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00009-0909-1110-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-07成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)目前去化速度较慢受成交房源影响成交价格起伏较大项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式个案分析盛高·西水东目前客观来说，西水东项目在无锡市场的运作比较成功，无论是在形象塑造还是产品销售方面，西水东项目都取得了不错的成绩。项目的成功运作除给开发商带来经济及品牌效益外，也为怡信天成知名度提升及业务拓展带来了正向的促进，目前怡信天成已经成为无锡房产市场具有强实力代理商之一。西水东项目总监策划团队内场销售团队市场监测人员由盛高及怡信天成策划人员组成。1名策划主管，2名策划专员。内场销售团队人员均有怡信天成提供，1名销售经理，12名置业顾问。怡信天成市场部专门人员负责员市场数据，竞品动态整理与汇报。怡信天成营销代理策划、销售、市场传统团队配置项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式个案分析盛高·西水东营销中心盛高置地（无锡）怡信天成Add:振新路与学前路交汇处TEL:[phone]转527020510-68897777法人:王煦菱TEL:[phone]Add:学前西街1号西水东售楼处Add:无锡市蠡园开发区隐秀路901号联创大厦东塔楼17楼TEL:[phone]Mail:[e-mail]项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式个案分析盛高·西水东西水东项目集住宅、商业，包含了超高层、高层小高层、多层、别墅等多种物业形态的综合性大盘，紧邻市中心、毗邻太湖广场生活配套齐全，在实力开发商盛高置地的操作在必将给无锡综合体市场带来较的影响。个案分析盛高·西水东项目概况产品监测个案分析盛高·西水东产品监测个案分析盛高·西水东西水东根据不同区域位置不同建筑类型或功能差异，将整个项目分为六个不同的区域，每个区域都有各自的特色，这样有效解决大盘规划难的问题，使整个项目可以更加有条理进行。另外，各区的命名也增加了项目的文化内涵。酒店与商务区：约280米的城市中央地标溯园：高端居住溯水而上，溯为北，北为上，地块在北。近邻古运河，是为溯源，溯源即溯园泓府：高端居住在项目东南地块；鸿音通弘，是伟大宏大之意，府为官邸用名，尊贵大气润轩：高端居住两河交汇，故为润，低密度住宅以轩命名有庭院别墅的高压感熙第：高端居住熙，寓意良好（康熙）音又同西，此地块在河西，地近商业区，熙同“禧”，兴盛的意思。灏阁：高端居住灏音与浩通有水有景是为灏适宜该区临水建筑阁也是高层建筑的形态。西水东项目共规划为六大区：六大组团区分不同物业类型及形态产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度个案分析盛高·西水东07规划鸿府润轩灏阁熙第溯园酒店商务区产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度个案分析盛高·西水东规划设计：美国SOM新建筑设计：巴马丹拿、澳大利亚PTW保留建筑：意大利KOKAI外立面：石材、涂料里面风格：现代主义6幢超高层、国际知名是事务所设计等因素将最终有效的将项目打造成为无锡繁华居住及商业区，但目前从基本封顶的高层鸿府来看，其外立面采用素白色涂料，这不仅在一定程度上影响项目高端品味的表达，另外也为以后的外立面维护带来一定的麻烦。西水东中央生活区将有6幢140米以上超高层建筑，其中有最高达280米的城市地标，建筑群高地错落。国际知名设计公司设计超高层城市新坐标产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度个案分析盛高·西水东西水东景观由参与过迪士尼景观设计的泛亚公司担纲设计，充分利用“三河交汇”这一先天优势，规划将项目建成滨水国际社区，创造人文风貌的滨水美景，从目前其景观示范区的造景来看，人造水流、景观小品、人造坡地等能够较好的结合。景观设计：泛亚景观景观风格：开放型滨水国际社区景观成本：1500元/平米景观特点：“三河交汇”“运河步道”三河交汇处，人造坡地、人造水流、景观小品打造的开放型滨水美景产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度个案分析盛高·西水东目前主推涉外精装公寓以88平1室及143平2室为主，这两类户为主，卧室、客厅等面积预留空间较大，偏重居住享受。03/04户型1室2厅1卫88.00㎡双厅空间观景阳台视野宽阔05户型2室2厅2卫143.00㎡书房、卫生间、衣帽间集于主卧，尽显奢华享受。户型多方正符合无锡人居住要求产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度个案分析盛高·西水东西水东项目前提推出的泓府、溯园均为毛坯产品，目前主推的熙第1B3号楼均为精装户型，结合产品定位，西水东投入较高的装修成本，既增加了客户的选择性，有可以在不影响项目调性的情况下提高性价比，并最终给促进成交。装修标准：3000元/平方米装修风格：现代主义室内主要装修品牌：地板卫浴门窗厨具建材设备：3000元/平方米精装标准，注重豪华享受产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度个案分析盛高·西水东产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.内部配套13.智能化系统14.物业服务15.工程进度个案分析盛高·西水东安保系统车辆出入一卡通、门禁管理系统、红外防盗系统、周界防范报警系统、可视对讲系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统车库配置停车场管理系统其他智能化系统可视对讲系统、背景音乐及公共广播系统、电子屏显示系统智能化系统在项目内的配置普及度也是衡量楼盘品质的重要因素，出车辆出入管理系统、可视对讲系统外，西水东在无锡较早的使用了周界防范报警系统、电子巡更系统等，但从目前来看，西水东项目没有在智能化系统方面投入过多的宣