天涯整理--看图说话-从开发商的角度-闲聊神州房市走势与“鬼城”的产生

一晃眼，楼主正式加入“开发商”阵营已经一年多了，虽然不是在神州，但就如“天下武功出少林”，天下开发商的套路也差不多。楼主做了开发商，平时杂务就比较多，有同学说楼主很久没开新帖了，最近正好在修养，时间又多起来，就得闲来开帖闲聊。神州同学们平时最关心的话题，无非一是房市，一是房事；很正常，原始本能嘛，巢穴和交配对象，肯定连阿猫阿狗都关心。楼主开帖，都是秉着“有图有真相”的宗旨，因为图片说话最有力，不过这篇算是理论研讨帖，所以第一呢楼主想到啥就说啥，第二呢图片也就不要求那么多了。【开发商】楼主以前写过，神州由于土地制度全球独树一帜，所以“开发商”这个称号也显得无比高大上。其实在外面走邪路的国度，开发商不过是个很普通的工作而已。外面走邪路，土地私有化，你有钱，去买下一块土地，自己修好房屋，只要有人喜欢有人买，你把它卖出去，你就属于一个“开发商”了。当然在神州大地，就是那70年使用权的土地，劳动人民是个人无法自由“租”到来自己修房屋的，所以能修房屋的开发商当然高大上。人类要居家，就需要房屋，就像肚子饿，就需要吃饭；如果劳动人民个人无法自由买到粮食，那餐厅饭馆一下就高大上起来了，以前粮票时代，“国营饭店”的经理们，大多也就这般高大上。前面说了，天下开发商，套路都一样；楼主在“开发商”阵营摸爬滚打一年多，招式也就基本明白了七七八八。开发商区别仅仅在于规模大小，财力厚薄，运作起来其实差不多。修房屋又不是什么高科技含量的东西，所以在外面走邪路的国家中，开发商是很难跻身到财富的顶尖位置。不过神州不同，如万达，如恒大，再如对面香江的李大爷、郑二筒……一国两制也好，华人情结也好，后面大家慢慢闲聊。镇楼当然只能先请神一样的李大爷出场【香港】聊神州地产，就不能脱离香港。前面楼主说神州土地制度独树一帜，其实发展到如今也不完全是“独树”，例如公民不能坐拥私有土地，香港也算一例。但是香港土地制度形成，那是“历史遗留问题”。想当年咱前清把香港岛割让给了英夷，包括到后来租借99年的新界，对象是英国政府，这样一来，民众自然没了土地；但是港民们又需要土地安身立命，怎么办，英国鬼子坏，就把从咱大清99年强租过来的土地，又以港英政府名义来租给香港遗民们，这就是土地“使用权”的由来。因为新界租期99年（也就是1997年到期），于是批租的土地也只到1997年，没办法，英夷就是死脑筋，讲“契约精神”，租期到了就归还；不像北边老毛子，一百几十万平方公里，割了就割了，割完了还是咱神州的好朋友。1997年香港回归之前，全港租借的土地又延期到2047年，估计是响应“50年不变”。正由于当年港英政府时期，土地垄断在政府手里，所以催生出一大批地产富豪。因为香港民众要安居，个人是没有能力财力去买下政府规划的建筑土地，只有开发商才有能组织资金和实力去竞拍开发，这样一来，政府捂地惜拍，开发商坐地起价，大家盆满钵满愉快一家，就此造就香港楼市的畸形繁荣。但因香港在战后经济蓬勃发展，经济繁荣掩盖了楼市畸形；另外香港政府虽然垄断土地，不过绝不敢托市，所以一旦万恶的资本主义危机到来，楼价下砸个5成7成都是稀松平常，屡见不鲜。再话说这厢北望神州，本来民国时期也是走的邪路，家家土地私有；后来东方红，鸡一叫，城里面公私合营，乡村里人民公社，万恶资本家和地主们的资产和土地，也就统统“国有”了。国有了，主人翁们也要居家过日子，于是学老毛子，修宿舍，城里上班的职工，按资排辈，分一套红砖筒子楼住房，按月工资里扣房租；乡下农民，按户划一块宅基地，至于用砖砌还是黄泥糊，那就自己本事了。后来改革春风到90年代，要拉动内需，前几年彩电冰箱卫生纸，已经把主人翁的口袋搜刮了一遍（记得一月普通工人工资一两百人民币的时候，一台18吋彩电“国营商店”能倒卖到小两千块）再想搞，怎么办？就只能从主人翁稀缺的东西下手，那是什么？住房、教育、医疗……其它两个撇开不谈，单说住房。神州由于不走邪路，土地国有，环顾四周，连当年老毛子都没得学了，怎么办？？这时领导发现，对面香江，不也是政府批租土地嘛，套路一样，不如拿来主义。于是1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，这就是住宅用地“70年使用权”的由来。前面说了，香港虽然土地垄断早就畸形房市，但也得经历资本主义市场考验，崩盘跳楼，稀松平常。而且几十年经济繁荣一定程度上掩盖了畸形楼市，等到发展受阻，就会开始恶果出现。某种意义上来说，最近看上去延绵不绝的满街雨伞，其实也是香港市民对政府和财阀们一种不满的强力表达。电影《买凶拍人》剧照香港楼市起伏的刻画【牙签楼】香港土地面积大约1100平方公里，人口700万，平均算下来每平方公里6500人，密度世界前茅。而即使这样，香港政府依然没有充分开发利用有限土地，而是捂地惜拍，以至于大量人口拥挤在港岛九龙等狭小地带。旺角每平方公里达到13万人，世界密度之冠，金钟区域（也就是最近雨伞比较多的地方）出现众多“牙签楼”，寸土寸金，所以楼只能向上耸立。金钟“牙签楼”，一层一户，建筑面积60几平米，实用面积30几平米；售价1450万港纸，约合人民币30万一平米。楼主身为开发商，对“容积率”这个概念比较敏感，一般普通住宅，容积率达到3，差不多就是宜居极限，超过6，就已经会产生严重压抑感；而香港“牙签楼”，目测容积率不低于30，真是叹为观止。【导火索】聊到香港，很多觉得现在香港楼市价格高昂的同学，估计年龄都不大，其实早在16、7年以前，香港楼市价格就已经达到这个水平。你没看错，16年前。香港在2012年楼市均价在6260港元/平方英尺（1平方英尺大约0.093平方米），而这个数字，刚刚赶上1997年楼市均价6208港元/平方英尺。以1997年的经济，要撑起6、7万港纸一平米的房价，几乎毫无可能；前面又说了，港府虽然吃的是土地财政，但是绝不敢印钞托市，点解？港纸和美元挂钩，不是想印就能印。所以说起1997年，满满都是血泪。当年香港楼市暴跌60%，无数人倾家荡产，例如著名的B哥。想当年神州还属于半闭关阶段，所以影响不大。要说完全没影响也不是，当年受香港炒楼以及崩盘影响，珠三角楼市也受到不小影响。广州98年同样遭遇楼价大跌，就楼主体会，直到2005年，好多楼价还没回到97年水平（当然后来4万亿强心针，啥都涨上去了）。所以最近延绵不绝的“雨伞”，要说里面有没有阴-毛？肯定有。想来金钟旺角占街的同学们，肯定在当地没有物业。前面说了牙签楼30万一平米，寸土寸金。如今一闹，各种价值大受影响。这就是“雨伞”和“背后势力”的算盘，猛一点，可以逼港府让步，真普选，势必影响神州内地民情；慢一点，可以扰乱香港经济，导致高房价无力支撑，香港房价要是再如97年那样崩盘，绝逼从珠三角开始拉爆神州房价火药桶。“背后势力”用心之恶毒，无怪人民报环球报连篇雄文讨伐，恨不得亲自赤膊上阵。港府港督，此刻也矛盾得紧。按理最好解决的办法，就是划块地盘，如广场或者公园，让“雨伞”们去坐去睡，不要堵经济要道。但是这样做，又有个麻烦，“雨伞”把持公园，就有了“非法集会”的法理支持，再想动武清场，就失去大义名分。这样势必陷入长期的持久战。神州政治，走的是正路，最怕这种长期持久的广-场-运-动，想当年霹雳手段出动拖-拉-机，无不出自这样的考虑。所以港府目前只能在黄金要道和“雨伞”们对持，算下来经济成本颇高，而“背后势力”掐准了港府软肋，因此后援不断，就是不撤不移。在此下去，“雨伞”们搞出来的事件，是否会成为拉爆神州的导火索，师母已呆，师母已呆。【挂钩】说“联系汇率制度”，估计很多同学觉得陌生，就用简单的词“挂钩”好了。什么是“挂钩”，港纸就是“挂钩”，“挂钩”什么，美元。这个是美帝大流氓宣布脱离“金本位”后，小国小地区没办法的一种货币制度。从何说起？以前货币流通，都是硬通货、贵金属，例如金本位，你要印刷钞票，银行就要有足够的黄金储备，一元票子兑换多少黄金，明码实价。要是“准备金”不够，花纸头印多了，就有货币贬值的巨大风险，这个可以参考当年“打老虎”时期（请同学们注意是当年）的法币和金圆券。香港在前清时候，和朝廷一样，是银本位，一港元兑换多少多少白银；后来废除银本位了，先挂钩老东家英镑，到了上世纪80年代，又挂钩美元。为什么要挂钩呢？美帝大流氓废除金本位，美元就靠国家信用支撑，但香港不行，地盘实力太小，自己银行印票子，人民群众不认。于是挂钩美元，以美元代替当年的白银成为货币发行准备金。香港的银行们（注意不是政府）要印票子，就要向政府管理部门缴纳相应数额的美元，1:7.8，雷打不动。当然银行要是自己印的票子后来回收回来了，也可以找政府按这个比例换回美元，这个就是“联系汇率制度”。这样操作，相当于把货币风险甩给了大流氓，反正自己跟着美元走就好。正因为香港自己不能随意印刷花纸头，房地产一旦泡沫破裂，是没有印钞机来救市的，银行们敢开印钞机，手里的美元不够兑换，那就连金融一起崩盘。所以港府对于楼市泡沫，只能硬着路，多硬？1997年到2003年，香港楼市暴跌超过75%，斩到膝盖。这厢北望神州，走的正路，结局就大不同。“人仔”一无金本位，二不挂钩美帝，自己印票子自己负责。什么？屁民不认？那认识木仓否？神州印钞机是在央行手里，所以印多少，仰望一下星空就能决定。反正物价涨个几倍，人民群众也能勒紧裤腰带消化。例如30年前，老太婆去银行存款500元，那时相当于一年工薪阶层收入，存了30年，现在估计拿回来能有800来块，还不够一月生活费。神州对内这样不错，但对外不行，你要拿自己印刷的人仔去买东西，洋人就不认了。对洋人，木仓又不好使，于是还得暗地里搞“挂钩”，“挂钩”啥，还是大流氓。只是这个“挂钩”，不是银行印钞给政府的准备金，而是政府给世界友人的定心丸：你们放心收人仔，拿到了都可以来换美元，能换多少？老爷们说了算。这个也就是“操纵汇率”。当然，不管怎么“操纵”，总之结果肯定要洋人们买账，那才行。看到这里，有同学天真的问：那神州的美元，又不能自己印，从哪里来？想当年神州经济三驾马车，血汗工厂、污染企业、挖矿卖矿，赚的就是外汇储备。所以同学们不要怀念什么以前的蓝天白云，抱怨现在的漫天雾霾，那都是为神州印钞机做了巨大贡献。所以在神州，屁民们是不能自由拿人仔去银行换美元的，限人限额，不然大家一挤兑，美元储备见底，就要出问题。神州要做的，就是要让绝大部分屁民相信，咱的人仔货真价实，再下去要成为“国际货币”，免得屁民们听风就是雨，纷纷挤兑美元，那就要坏菜。以前有人说，“信心比黄金更重要”，字字珠玑。楼主一个开发商，BALABALA说这么多关于花纸头的事，无非就是理清一下，土地财政和印钞机的关系。那么下面问题来了，香港雨伞们，“兴风作浪”，到底有那些“不可告人”的目的呢，下面一张图，同学们自己体会。【问题来了】前面说了，“因为香港自己不能随意印刷花纸头，房地产一旦泡沫破裂，是没有印钞机来救市的，银行们敢开印钞机，手里的美元不够兑换，那就连金融一起崩盘”。下面换位思考，神州自己可以随意印刷花纸头的，如果房地产一旦泡沫破裂，可以N万亿的开动印钞机救市的，神州敢开印钞机，但是手里的美元还是有限的，那么问题来了，如果这些印刷出来的花纸头一旦无法按6点几：1兑换到美元，结果会怎么样？？“高瞻远瞩”的老爷们有何办法？？【两桶水】上次提了个问题，神州的红纸头，暗地里是“挂钩”大流氓的；但是神州一旦X瘾发作，红纸头止不住印刷太多，手里的绿纸头不够换，那老爷们怎么办？？全世界自从开始印刷纸头以来，就面临着这个问题。因为印张100的是印，印张1000的不外乎多加个0，又不加成本，例如津巴布韦。以前金本位，还是黄金靠得住。后来金本位废除了，轮到信心比黄金重要的时代，那纸头靠什么来保证价值？？一般三类，最牛逼的是木仓。油墨香的纸头发给你，爱要不要，拿到就赶紧去买东西，存钱是傻逼。1988年的神州屁民深有体会，当时百元大钞发行，票子一下猛增，那时还没商品房可买，于是抢彩电抢冰箱。第二类是按国家的实力，例如社会有多少资源多少财富，估算着印刷多少票子。用国家信用和资源给票子背书，但那也得实力强劲才行。例如老毛子，最近被大流氓搞垮了油价，票子就跟着毛得厉害。第三类就是前面