X年保利置业产品管理中心工作报告

保利置业集团产品管理部2013.122013年产品管理报告2013年，紧紧围绕着“确定理念、建章立制、宣讲培训、指导提升”的总部职能定位，产品管理部确定了“完善产品标准、减少住宅通病、推进技术交流、打造优秀案例”的产品管理思路，开展了一系列工作。打造优秀案例减少住宅通病完善产品标准推进技术交流一、工作亮点1、重点推进集团产品标准化★2、重点开展“最优示范区体验”活动★3、重点推进《住宅设计管理内审手册》实施★4、评估、优选集团合作设计单位5、推进在建项目安全生产及工程质量大检查6、编制下发《设计任务书模板》、《设计招投标管理办法》等规范性技术管理文件•2011年编制《保利置业集团住宅产品系列》，将住宅产品分为C2（普通客户）、C4/C5（中高端客户）、C7系列（高端客户）三类，初步建立与客户需求相对应的产品标准。•2012年编制《住宅设计标准》，按照各产品系列从建筑、结构、景观、机电等专业明确相应的住宅设计标准。•2012年、2013年产品管理部协同各子公司开展技术总结，对各项目中积累的成熟功能模块和部品部件模块进行标准化整理工作，包括厨房、卫生间、小区入口、水景区等，以期形成标准化可整体复制的成熟产品模块。•2013年，配合品牌营销部开展产品系列命名工作，确定“蓝色”为主题的产品命名方向。•2014年与成本合约部共同开展成本适配体系研究、门窗标准化工作，产品系列的横向体系即将建立。重点推进集团产品标准化★完善产品标准减少住宅通病推进技术交流打造优秀案例产品线框架从地块属性、客户及产品三个维度为基础，确定C2/C4/C5/C7四条产品线产品C1系列名称产品C2系列名称高层立面风格现代简约/简洁产品C3系列名称产品C4系列名称高层立面风格A:ARTDECOB:白领时尚产品C5系列名称别墅洋房高层立面风格A:新古典B：新中式C：城市SOHO产品C7系列名称高层立面风格A:现代奢华B:新古典产品C8系列名称产品C9系列名称客户B3普通客户客户B2中高端客户客户B1高端客户地块A1城市市区地块A2城市边缘客户方面以中高端客户为主，普通客户、高端客户为辅；地块区位上以一线城市边缘、其他城市市区及边缘为主。具体为：产品线C2=城市边缘+普通客户，产品为安居类高性价比住宅，高层建筑群为主，产品特征为户型设计集约化，立面风格现代简约产品线C4=城市市区+中高端客户，产品为舒适类住宅，高层建筑群为主，产品特征为户型设计科学合理，立面设计特征明显，凸显个性产品线C5=城市边缘/郊区+中高端客户，产品为舒适类住宅，别墅、洋房及高层混合建筑群，产品特征为建筑群体空间序列明确，户型设计科学合理，立面设计多样化产品线C7=城市市区+高端客户，产品为豪华类住宅，高层建筑群为主，产品特征为户型设计精致复杂，立面风格现代奢华或古典优雅地块区位客户地块A3城市郊区2014/1/151、设计图纸的标准化……起步阶段2、产品配置的标准化……进行中3、成本配置的标准化……起步阶段4、部品部件标准化……进行中5、施工工艺标准化……未进行6、稳定的战略合作方……进行中产品标准化的六大模块产品系列产品标准产业化产品方向技术统一整体复制保利置业产品系统整合产品、营销、成本合一保利地产绿城金地万科地产•产品管理部启动“最优示范区体验”活动，首先编制《保利置业集团住宅示范区设计及实施导则》，强调示范区应始终围绕“用客户视角感知品牌”的角度，通过室外景观区、售楼处、样板房的精心设计及优质施工强化客户对项目的认知，用良好的品质塑造保利置业的品牌影响力。•随后选取山东保利华庭和余姚保利乔登作为试点项目，产品管理部参与到示范区的设计与实施管控阶段，以《住宅示范区设计与实施导则》为衡量标准，跟踪示范区的实施。重点开展“最优示范区体验”活动★完善产品标准减少住宅通病推进技术交流打造优秀案例•步骤二：产品管理部于7月24－26日在山东威海召开2013半年度技术管理培训交流会，会议主题为“最优示范区体验”。会议采取专家专题报告、内部案例经验交流、优秀项目参观等多种形式达到充分交流和学习。•步骤三：下半年开展以“优秀示范区”为主题的评奖活动，经过初选、审核、专家评审三个阶段，确定结果如下：最佳示范区一等奖：山东保利华庭；最佳示范区二等奖：贵州保利公园2010；最佳示范区三等奖：广西保利山渐青重点开展“最优示范区体验”活动★完善产品标准减少住宅通病推进技术交流打造优秀案例•保利置业集团最佳示范区一等奖：山东保利华庭“严格按照集团下发的《住宅示范区设计及实施导则》展开设计，在实施过程中及时向集团产品管理部汇报，并组织设计单位、施工单位进行沟通，保证了华庭示范区的正确方向，并取得了较好的景观效果，为营销工作顺利展开奠定了良好基础。”•最佳示范区二等奖：贵州保利公园2010•最佳示范区三等奖：广西保利山渐青•保利置业示范区打造的方向：展示企业品牌，展示住宅品质。企业品牌+住宅品质•保利的开发实力体现在哪里？•保利的文化地产特色体现在什么方面？•保利能带给业主什么样的服务？•楼盘本身在地段、资源利用、空间景观等方面有什么优势？•楼盘在户型设计上有什么优势？•楼盘在施工质量上有什么优势？•我们的坐标：业界的龙湖、绿城、万科都以打造高品质的示范区闻名，保利置业仍有较大的提升空间。•下一步：2014年将继续推进示范区提升，通过对示范区整体方案（含售楼处、室外景观区和样板房）评审及开放前内部验收两个重要节点的把控，强化各示范区的品质提升过程。•内审手册依据以下几个方面编制：一是已下发的《保利置业集团住宅设计标准》；二是针对住宅项目在设计管理方面需要把握的关键点及容易疏忽的地方；三是客户在验房和使用过程中关注度高的品质要点。《内审手册》从产品配置、建筑、结构、机电、景观等各专业线条进行梳理，形成对设计成果进行检验的手册性文件（包含150个关键点），以指导设计过程及设计成果的内部校审工作。•产品管理部之后选取威海、贵阳、武汉、南宁等四个公司各一个项目进行跟踪，及时了解手册执行情况并回收相应的反馈信息。•另外，在11月份的技术管理年会上再次详细讲解了手册内容，以使各公司设计管理人员深入掌握和应用。重点推进《住宅设计管理内审手册》实施★完善产品标准减少住宅通病推进技术交流打造优秀案例总计建筑结构给排水电气暖通总体及室外工程各专业综合1504629111971523设计关键点手册易错点客户关注点公司名称：项目名称：标段或楼栋号：序号关键词审查点方案施工图备注D01市政供电工程所在地附近是否有足够的市政条件满足用电需求。D09容量按照当地用电规范要求,是否用足入户低压配电箱的最大容量。D10变压器变压器负载率是否在70%和85%之间。D11配电箱户内及公共部位配电箱安装是否满足隐蔽、不影响主要功能空间效果的要求。××D12配电箱建筑物外墙是否满足不应有明装或暗埋配电箱的要求。D13配电箱可视对讲户内机与户内配电箱、弱电箱之间是否已避免布置在同一墙的正反面。D14开关室内开关插座是否已避免设置在门、窗后面。D15弱电设备分期建设的工程，弱电机房面积和设备接口是否满足后期增加的要求。D16弱电设备弱电系统内设备选择是否结合项目性质及实用性考虑其产地、品牌、型号等因素。D17消电线路消防配电线路明敷（含吊顶内敷设）是否满足穿金属管或封闭式金属线槽以及采取防火措施的要求。D18管线远程水、电表远程控制线是否在弱电管道内预留。保利置业集团设计管理内审手册——电气专业审核表D•设计内审的方向：每个项目在方案设计及施工图设计阶段分别进行一次校审，以减少设计通病的反复出现。•我们的现状：在各个项目仍会大量出现《内审手册》中的问题，对《内审手册》的重视不够，执行度还需加强。•下一步：将继续加强对内审手册的宣讲及培训，督促各项目成立相应的内审团队，按照手册内容进行设计把关。•7月下旬至8月上旬，产品管理部牵头进行了2013年在建项目安全生产大检查。通过对总包单位安全生产工作的检查，分析施工单位在安全生产方面存在的问题，督促各施工单位完善安全生产管理体系、提高自查自纠、消除隐患的能力，促进各方在安全意识、管理模式、安全文明标准制定和落实、安全技术管理、责任制和具体措施落实等方面的全面提高。推进在建项目安全生产大检查完善产品标准减少住宅通病推进技术交流打造优秀案例总体存在的问题经过对检查情况的总结,一些项目的施工企业没有认真履行安全生产主体责任，施工现场的安全生产状况存在诸多问题和隐患，安全生产措施落实状况不容乐观。安全生产责任制落实不到位安全技术管理薄弱对重大危险源缺乏足够重视和有效监控基础防护措施管理不到位文明施工管理有待提高对分包的管理力度有待加强存在的问题–对重大危险源缺乏足够重视和有效监控立杆间距过大，横杆变形严重，隐患突出阳台梁做锚固点，违反规范用木垫块锚固，隐患突出存在的问题–基础防护措施管理不到位缺临边防护坠落半径内未设置隔离区和防坠落措施没设置吊装区域和警戒措施•2013年度工程质量大检查从11月下旬开始，至12月上旬结束。本次检查以实测实量和观感评定为重点，聚焦渗漏、空鼓、开裂等质量通病，同时对施工单位的质量管理行为实施检查。•本次活动取得了以下几方面的效果：•进一步了解一线公司项目工程质量及风险总体状态，辅助各项目管理者明确改进方向，为提升各项目的工程品质和工程管理水平，规避工程的风险，提供有力参考。•与同行的横向比对，找到不足，争取取长补短，发掘独立公正第三方评估咨询服务模式的价值所在。•提升各一线公司对工程品质的重视度和关注度，为加强集团对一线的工程管理打下良好的基础。开展工程质量大检查完善产品标准减少住宅通病推进技术交流打造优秀案例项目名称参选项目/标段总包项目综合成绩排名济南保利华庭南通德胜89.191武汉保利城长春建设中天建设85.002威海凯旋公馆威海建设78.553上海翡丽云邸中建（上海）公司77.744惠州阳光城广东电白77.305哈尔滨清华颐园保利建设76.486柳州大江郡广西二安75.917苏州观湖国际保利建设中建一局75.718余姚文化广场万峰建设盛禾建设75.659镇海保利城中达建设盛禾建设75.5910昆明六合天城中建四局保利建设74.5111德清保利原乡中成建工舜元建设74.2812贵阳公园2010保利建设71.3413广州水晶城保利建设68.2614窗台压顶后浇，工序不合理且入墙深度不符合设计或规范要求，易形成渗漏隐患烟道吊洞封堵不规范,渗漏隐患厨卫间渗漏隐患止水钢板安装偏差地下室渗漏隐患外墙渗漏隐患屋面防水卷材没有上翻，没有收口，渗漏隐患严重屋面渗漏隐患0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%保利置业WKZHJRJZHHYJDZSYY平均值75.62%94.99%83.84%79.02%81.36%85.29%79.55%82.74%82.80%各地产公司实测实量合格率对比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%保利置业万科中海金融街中海宏洋金地招商亿达行业平均值57.14%17.31%35.00%64.33%51.32%24.64%41.67%60.16%43.95%各地产公司渗漏风险发生概率对比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%78.57%9.70%37.50%64.33%50.00%41.03%25.00%42.86%43.62%各地产公司空鼓/开裂风险发生概率对比•目前一些项目上对方案设计单位的选择不够重视，或仅以低价设计费来确定设计单位，不能保证设计的质量，也对产品销售造成较大压力。•产品管理部制定《合作设计单位评估管理办法》，收集各子公司对71家合作设计单位的评估结果反馈，按照得分评出优秀（12家）、良好（52家）、合格（11家）和不合格（1家）四个等级。其后，分别编制函件，告知设计单位其项目合作定级情况，通报《合作设计单位评估管