金科广州南沙新区明珠湾起步区C1-27-01地块江景高层T4T6住宅会购房项目投标方案上海侨恩

GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案项目背景Projectbackground明珠湾东莞市中山市灵山镇番禹区上横沥水道南沙区广州佛山中山南沙区东莞深圳项目地块所在南沙位于广州市最南端东与东莞市隔江相望；西与中山市、佛山市接壤；北与番禺区隔沙湾水道相连宏观区位Competitiveanalysis|基础分析BASICanalysis广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign南至中山市西至佛山市北至广州市中心江灵南路高速入口SITE高速入口高速入口蕉门站西至东莞市广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign区位交通Competitiveanalysis|基础分析BASICanalysis项目地块距离地铁4号线（蕉门站）约4公里，灵山高速路口仅600米，西近广澳高速，东临凤凰大道，交通便利，区位优越城市发展交接处/UrbanDevelopmentJunction万达广场南沙政府规划CBDSITE未来南沙属于明珠湾金科·明珠湾南沙豪宅板块灵山岛尖/南沙第二个市中心/未来都市CBDLingshanIsland/TheSecondCityCenterofNansha/FuturemetropolisCBD微观区位Competitiveanalysis|基础分析BASICanalysis广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign拿地楼板价14318元/㎡条件/Condition结论/Conclusion思索/Speculate我们不做同质化产品而是通过设计提升溢价用打造顶级奢侈品手法打造不一样的华宅打造南沙标杆产品奢侈品豪宅的设计出发点在于定制设计不可复制的唯一性Anderson&Sheppard安德森与谢泼德世界顶级成衣私人定制、手工制作长期服务与英国皇室衣连续七年名列前茅米其林三星推荐私人定制盛宴食世界第一豪车，售价1100万起私人定制跑车贝克汉姆、汤姆-克鲁斯均有收藏行住顶级奢侈品源自定制设计Mugaritz穆加里茨餐厅ShelbySupercars贝尔西跑车极致溢价的规划布局定制设计唯一性规划定制设计尊贵的生活方式定制设计尊贵的建筑造型定制设计定制化房型定制设计定制设计Customdesign将一个住宅成功转化为一个溢价无限的奢侈品唯一性规划Projectbackground如何寻找差异化？1-高度限制(60-100M)9#地块（绿城）用地限制可行性方案1-高度限制(40-60M)2-内部12米宽非定位路限制3-东西向公共通道及视线通廊限制11#地块（华润）用地限制1-高度限制(40-60M)2-内部12米宽非定位路限制3-东西向公共通道及视线通廊限制10#地块（本案）用地限制9#结论：1.住宅用地条件成熟，宜做传统住宅产品可行性方案可行性方案?本案11#11#本案322310#本案结论：1.住宅用地条件限制较多，内部空间零碎，宜做开敞式小区结论：1.住宅用地条件限制较多，内部空间零碎，宜做开敞式小区南沙应该有怎样的的品质华宅？私享的森林！我们先打造一片树林住宅轻轻嵌入森林之中未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign就像七棵挺拔的大树矗立在静谧的森林之中未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign未完待续…….极致溢价的规划布局Projectbackground场地属性的测试Projectbackground地块条件分析Parcelconditionanalysis|场地属性的测试BASICanalysis宗地内部设置12米宽非定位路（需退距）居住建筑首层（除配套设施及裙房外）应设置架空层，净高不小于3.6米地块内设置东西向公共通道及视线通廊，宽度不小于15米开发强度：用地面积：32353㎡容积率：≤2.4计容面积：77648㎡建筑物高度控制：≤60m其他要求：户型面积以90-120平方米为主配建9000㎡人才公寓；住宅机动车位：1.2个/100㎡，非机动车：1个/100㎡;广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign设计条件说明Parcelconditionanalysis|场地属性的测试BASICanalysis未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign场地强排测量Competitiveanalysis方向1：全T2方向2：全T4板式方向3：全T4围合容积率:1.6；差量：25000㎡住宅竖向列数：30容积率：1.8；差量:19000㎡住宅竖向列数：36容积率:2；差量：13000住宅竖向列数：40方向4：“T”字形T4方向5：T4+T5+T6容积率:2.1；差量：4800.00㎡住宅竖向列数：44容积率：2.4；差量:0㎡住宅竖向列数：5019F19F19F19F19F18F18F18F19F19F21F21F18F18F19F19F19F19F方向6：T4+T6容积率：2.4；差量:0㎡,住宅全二类高层住宅竖向列数：52|场地属性的测试BASICanalysis广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign场地强排测量Competitiveanalysis方向6：T4+T6结论：1、根据营销提供面积段及现有规划条件下，若要做满容积率，必须出现T5、T6产品2、在T4+T6的情况下，全二类高层能做满容积率|场地属性的测试BASICanalysis方向5：T4+T6广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign江景资源最大化Projectbackground观江视线分析Competitiveanalysis|江景资源最大化BASICanalysis一线江景开口，二线观江主保一线沿江景观效果90m200m一线观江产品二线观江产品一线观江产品二线观江产品•一线观江资源有效长度60m•二线观江资源有效长度90m•一线观江资源有效长度200m•一线观江资源价值＞二线观江资源价值30m30m广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign房型视线分析Competitiveanalysis|江景资源最大化BASICanalysis•270m超长面宽无遮挡一线观江资源•前端16户中只有2户不能观江•为第二排留了足够的开敞空间•120户型的自身遮挡比较严重•前端较好视线为小面积产品传统T4房型错位T4房型270m40m115°95㎡120㎡27m50°200m95㎡120㎡未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign房型视线分析Competitiveanalysis|江景资源最大化BASICanalysis传统T4房型端户视线模拟错位T4房型端户视线模拟广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign最大化的森林景观Projectbackground原住价值最大化的森林景观体系Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis现有豪宅森林旁本案森林里中鹰·黑森林本案广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign第一级滨江景观第二级小区入口庭院第三级中央森林第四级私属庭院第五级户内城市江景城市级公共级半公共级半私密级私密级五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis第一级：城市级滨江景观未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis第二级：城公共级小区入口庭院广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis第三级：半公共级中央森林换图广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign红枫香樟紫檀五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis第四级：半私密级私属庭院未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis第四级：半私密级私属庭院五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis第五级：半户内城市江景广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign五级景观Competitiveanalysis|最大化的森林景观BASICanalysis第五级：半户内城市江景广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign最大化真实容积率Projectbackground地下空间地上化Competitiveanalysis|最大化真实容积率BASICanalysis地下车库地下车库住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅大堂大堂地下车库mm地下车库地下车库住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅下沉中庭中庭中庭中庭中庭传统中庭广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign下沉会所Competitiveanalysis|最大化真实容积率BASICanalysis未完待续…….广州市横沥镇灵山岛尖项目设计方案GuangzhouLinglitownLingshanIslandprojectprojectdesign底层价值最大化Projectbackground庭院景观分析Competitiveanalysis|底层价