X年呼市上佳国际策划方案

上佳国际策划方案2008年3月5日地产●市场●研究●项目●策划●定位08年工作计划07年工作总结呼市经济与房地产发展情况分析前言07年项目推广情况及效果评估07年销售管理制度及方向08年汇商销售目标08年汇商广场广告策略08年汇商广场营销策略08年汇商管理工作与团队建设目标结语上佳国际策划方案呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼和浩特市重点扶持和发展的企业集团。呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼和浩特市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼和浩特市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。呼和浩特市属西北大陆性季风气候，年平均温度6℃，1月份最冷，平均气温-13℃；7月份最热，平均气温22℃。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。呼和浩特概况上佳国际策划方案2008年是认真贯彻“十七大”精神，按照市十届四次全委会的总体要求和部署，我市经济社会发展的主要预期目标是：——地区生产总值增长20%以上，达到1340亿元。——规模以上工业增加值增长30%左右，达到390亿元。——固定资产投资增长18%左右，达到680亿元。——社会消费品零售总额增长15%，达到490亿元。——城镇居民人均可支配收入增长15%以上，达到19500元。——农民人均纯收入增长15%以上，达到6900元。——居民消费价格涨幅控制在4%以内。——人口自然增长率控制在7.6‰以内。呼市2008年国民经济与社会发展的任务上佳国际策划方案呼市2008年房地产投资完成情况分析1-12月，呼和浩特市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。本期完成投资占本年度计划投资的91％。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.93亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。项目投资额（亿元）同比增长（%）本年计划投资106272375.83本年完成投资96709792.82其中：商品房建设投资72803384.79土地开发投资29483-18.2按用途分：住宅721431120.01其中：别墅、高档公寓49183-28.71经济适用住房148750302.17办公楼3609110.6商业营业用房15933963.08其他5023615.99上佳国际策划方案2007年1-12月，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。（见图2）2007年1-12月土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。呼市2007年土地开发情况分析248.71228.63385.78284.1226.95370.56050100150200250300350400本年完成开发土地面积待开发土地面积本年购置土地面积2007年2006年（2006年与2007年土地开发情况比较表）上佳国际策划方案1-12月，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％。其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比增长128.74％。住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1％，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7％，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。房屋施工面积的构成结果如图3所示呼市2007年房屋施工情况分析63%6%10%5%12%4%住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他上佳国际策划方案1-12月房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％。住宅新开工面积为294.48万平方米，同比下降5.59％，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降81.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34％；商业营业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1％；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长35.56%。（见图4）呼市2007年开工房屋情况分析6.5%10.14%5.64%77.73%住宅办公楼商业营业用房其他-50050100150200250300350400房屋建筑面积住宅办公楼商业营业用房其他2007年新开工房屋增长情况2007年新开工房屋构成单位：%上佳国际策划方案1-12月房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。其中，住宅竣工面积为242.03万平米，同比增长180.22％；办公楼竣工面积为21.97万平方米，同比增长324.95％；商业营业用房竣工面积为47.49万平方米，同比增长96.56％；其他用房竣工9.36万平方米，同比增长30.18%。（图6）从房屋的施工效果方面看，1-12月建筑施工面积竣工率最高的是经济适用房，为55.19%，其次是别墅、高档住房为37.77%，其他均为25%左右。（图6）呼市2007年房屋竣工情况分析050100150200250300350房屋建筑面积住宅办公楼商业营业用房其他竣工面积(万平方米)竣工率(%)2007年12月房屋竣工情况单位：万平方米、%上佳国际策划方案1-12月商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。其中住宅销售面积75.21万平方米，同比下降36.6%。其中，实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74％，与上月环比增长11.9%。其中住宅预售面积22.46万平方米，同比增长9.78％，与上月环比增长12.76%；实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4％，与上月环比增长15.72％。其中住宅现售面积52.75万平方米，同比下降46.3%，与上月环比增长16.37%。户均销售面积为96.82平方米。1-12月住宅月末累计可售套数26227套，登记销售套数为7282套，产销率为27.77%。分类批准预售面积(万平方米)月末累积可售面积(万平方米)实际登记销售面积(万平方米)与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)商品房258.72-9.612.6446.769.913.487.61-38.9314.63其中：商品住宅206.48-11.914.53227.920923.775.21-36.615.26呼市2007年房屋销售总体情况分析2007年12月房屋供需基本情况单位：万平方米、%上佳国际策划方案2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。环比增长0.24%。（图8）呼市2007年房屋销售价格总体情况分析0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品住宅商品房图82007年房屋平均销售价格情况单位：元/平方米上佳国际策划方案在商品住房销售方面，售价为2000元及以下/平方米的，实际登记销售2898套，平均成交价1500-1950元/平方米,比重为39.8%；售价为2000-2500元/平方米的，实际登记销售1709套，平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%；售价为2500-3000元/平方米的，实际登记销售1460套，平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%；售价为3000-4000元/平方米的，实际登记销售885套,平均成交价3500元/平方米,比重为12.15%；售价为4000元/平方米的，实际登记销售330套，平均成交价4500-5100元/平方米,比重为7.1%；3000元/平方米以上，实际登记销售789套,比重为4.53%。（见图10）呼市2007年不同价位新建商品房情况分析4.53%23.47%20.05%12.15%39.80%2000元/㎡以下2000-2500元/㎡2500-3000元/㎡3000-4000元/㎡4000元/㎡以上2007年12月不同价位商品住房供求结构单位：%上佳国际策划方案房屋销售总体需求过热的势头在下降，经济适用房销售呈上升趋势。房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势；房屋结构调整在逐渐改善，表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势，办公楼增长幅度较高；房屋空置面积同比上升。房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时，销售价格保持了小幅上升的态势，显示了政府调控的作用。特别是同比指数2007年基本在4-5%之间，住房售价4月后环比基本在1%以下增长。在全国70个城市的房价、新建房和二手房指数排名始终呈下降趋势。房价指数由年初43位下降到11月的50位；新建房指数由49位下降到50位；二手房指数由年初的36位下降到位。呼市2007房地产小结上佳国际策划方案上佳国际策划方案08年工作计划07年工作总结呼市经济与房地产发展情况分析前言07年项目推广情况及效果评估07年销售管理制度及方向08年汇商销售目标08年汇商广场广告策略08年汇商广场营销策略08年汇商管理工作与团队建设目标结语项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)主要竞争楼盘-览表上佳国际策划方案项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)主要竞争楼盘-览表上佳国际策划方案项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)次要竞争楼盘-览表上佳国际策划方案入市均价：1800—2000元/㎡现有均价：2000—2350元/㎡层差：50—80元/㎡市场价格70—90㎡两房占60%90—110㎡两房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%现市场主力户型现市均价：2000—2200元/㎡入市均价：1800—1950元/㎡70—100㎡两房相对畅销上佳国际策划方案客户职业概况上佳国际策划方案通过对项目所在片区市场的分析和总结，对片区市场概括主要特征为上佳国际策划方案项目地块研究上佳国际策划方案项目四至（成吉思汗大街）（新世界家园）（青橙部落）（北二环路）上佳国际策划方案项目总占地面积为100亩，堲66667平方米。项目基本资料项目容积率为2.0。项目绿化率暂定为38%项目停车位暂定为1300个上佳国际策划方案项目地块环境研究上佳国际策划方案公共配套设施研究投资环境分析投入产出分析建筑规模与风格目标客户定位结论项目SWOT分析价值挖掘理论价格价格策略入市时机广告策略媒体选择投放频率售楼现场包装广告费用预算