东诚教育集团房地产经纪人面授公共科目内部重点资料―377

2010全国房地产经纪人执业资格考试●面授精讲班内部重点资料公共科目东诚教育—北京中远教育西南分校主编黄前东东诚温馨提示：请各位学员重视东诚提供的各种资料。一是及时消化理解，不要积压；二是要注意保密，这些是您独享的资料，切忌分享；三是相信东诚，所有资料皆有针对性，消化理解是上策。内部资料侵权必究一切为了您世界的东诚内部资料为了一切您东诚的世界侵权必究东诚教育—北京中远教育西南分校黄老师张老师319969013577026670昆明市东风东路建业商务中心22楼《房地产经纪相关知识》2《房地产经纪概论》3333《房地产基本制度与政策》一切为了您世界的东诚内部资料为了一切您东诚的世界侵权必究东诚教育—北京中远教育西南分校黄老师张老师319969013577026670昆明市东风东路建业商务中心22楼东诚教育——北京中远教育西南分校2010201020102010年房地产经纪相关知识面授班内部重点资料——《房地产经纪相关知识》第一章法律和消费权益保护第一节法律概述一、中国现行法律体系：中国现行法律体系包括宪法、法律（基本法律、其他法律）、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章（部门规章、地方政府规章）等。二、法律适用的基本规则：解决法律的适用冲突问题，一般遵循“尚未法优先于下位法”、“新法优先于旧法”、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则。第二节民法一、民法的基本原则概括地说，中国民法主要有下列基本原则：1、平等原则；2、自愿原则；3、公平原则；4、诚实信用原则；5、公序良俗原则；6、禁止滥用权利原则。二、民事法律关系的要素1、民事法律关系的要素是构成民事法律关系的必要因素，包括主体，客体和内容。2、民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指的对象，包括物、行为、智力成果等。三、监护不是一种权利而是一种职责。四、公民下落不明满2222年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：(1)下落不明满4年的（2）因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2222年的。五、合伙：合伙企业有普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业有普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。有限合伙企业有普通合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。六、民事法律行为1、下列民事行为无效：（1）无民事行为能力人实施的：（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的：（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（5）违反法律或者社会公益的，（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7）以合同形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，以行为开始起就没有法律约束力。四、代理1、代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。2、书面委托代理的授权稳妥书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间、并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定，代理人知道被委托代理事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。一切为了您世界的东诚内部资料为了一切您东诚的世界侵权必究东诚教育—北京中远教育西南分校黄老师张老师319969013577026670昆明市东风东路建业商务中心22楼五、诉讼时效（一）概念：诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。（二）诉讼时效期间：《民法通则》规定的诉讼时效期间有下列3种情况：一般诉讼时效期间为2222年。《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3333年。第三节合同法一、合同的分类1、根据法律是否设有规范赋予一个特定名称，可将合同分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同，非典型合同也称为无名合同。2、根据法律是否规定合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同和不要式合同。3、根据合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价，可将合同分为有偿合同和无偿合同。4、根据合同是否必须以其他合同存在为前提而存在，可将合同分为主合同和从合同。二、合同的订立1、合同的内容：合同的内容有当事人约定，一般包括一下条款：（1）当事人的名称和住所;(2),标的，即合同当事人的权利义务指向的对象；（3）数量。（4）质量（5）价款或者报酬，如房屋买卖合同中的房款，房屋租赁合同中的房租；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。三、合同的订立程序：当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。四、合同的效力：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合同形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。五、合同的履行1、价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者指导价的，按照规定履行。2、履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行，其他标的，在履行义务一方所在地履行。3、履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行，价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行，价格下降时，按照原价格执行。四．违约责任（一）////违约的形式：按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。预期违约也称为先期违约，届期违约也称为实际违约。（一）违约责任的承担方式法律规定的违约责任的承担方式主要有：1、继续履行；2、采取补救措施；3、赔偿损失；4、支付违约金；5、定金罚则（《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%20%20%20%这一比例为强制性规定。五、买卖合同和租赁合同（一）买卖合同1、买卖合同的概念和特征：买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。买卖合同的基本特征是有偿合同，其实质是以等价有偿的方式转让标的物的所有权，这一点使其与赠与合同相区别。一切为了您世界的东诚内部资料为了一切您东诚的世界侵权必究东诚教育—北京中远教育西南分校黄老师张老师319969013577026670昆明市东风东路建业商务中心22楼、买卖合同当事人的权利和义务（1）出卖人的主要义务首付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。（2）买卖人的主要义务依合同的约定向出卖人支付价款，是买卖人的主要义务。买卖人的另一项义务是受领标的物，对于出卖人交付标的物及其有关权利和凭证，买卖人应及时受领。买卖人还负有对标的物检查通知的义务。3、根据《合同法》规定，出卖人未按照约定支付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物的物毁损、灭失风险的转移。4、在城镇买卖房屋的所有权须经房屋登记机构后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权力转移效果；出卖共有房屋的，其他共有人享有同等条件下的优先购买权。（二）租赁合同租赁合同终止时，承担人须返还租赁物，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。六、委托合同、居间合同和行纪合同（一）、委托合同有以下特征：（1）委托合同是典型的劳务合同（2）受委托人以委托人的费用班里委托事务；（3）委托合同具有人身性质，以当事人之间相互信任为前提；（4）委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同。（5）委托合同为诺成合同，不要式合同，双务合同。（二）委托合同的种类：根据受托人产生的不同，委托合同可分为直接委托和转委托。受委托为委托人进行转委托，除紧急情况下受托人为维护委托人的利益而需要转委托的以外，应当征得委托人的同意。（三）居间合同1、居间合同的特征（1）、居间合同是由居间人向委托人委托人提供居间服务的合同，居间人向委托人的报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人，（2）、居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立的机会或者为委托人与第三人订约居中韩旋，传达双方意思，其牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权，3，居间合同是双务，有偿、诺成合同、2、居间合同当事人的权利和义务（1）居间人的权利居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务，主要有，居间人报酬的请求权。居间人的费用偿还请求权。（2）居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。3、居间合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对居间人的资格作出限制，要求居间人具有相应的知识，能力和从业条件，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为居间人从事居间交易。第四节物权法一、物权概述（一）物权的概念及债权的区别：物权是一种财产权。债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利，物权与债权在下列方面存在区别：1、权利性质上不同2、权利发生上不同3、权利效力范围不同4、权利效力不同5、在权限期限上不同。（二）物权的分类物权主要有下列几种分类1、不动产物权和动物权。2、自物权和他物权3、主物权和从物权4、所有权和限制物权（四）物权的特征1、物权法定原则。是指物权的种类和内容只能由法律确定确定，而不能由民事权利主题随意创设。因为一切为了您世界的东诚内部资料为了一切您东诚的世界侵权必究东诚教育—北京中远教育西南分校黄老师张老师319969013577026670昆明市东风东路建业商务中心22楼物权是一项重要的民事权利，物权制度属于民事基本制度。二、用益物权（一）用益物权的概述用益物权是指权利人依法对他人的财产共享占有、使用和收益的权利。用益物权有以下特征；1、用益物权对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的。2、用益物权是由所有权派生的物权，3、用益物权是受限制的物权，只具有所有权能中的部分权能，4.用益物权是一项独立的物权，5.用益物权一般以不动产为客体。三、消费者的权利：1、安全保障权；2、真情知悉权；3自主选择权；4、公平交易权；5、获取赔偿权；6、获取知识权；7、受尊重权；8、依法结社权；9、监督权。第二章建筑和房地产测绘第一节建筑概述六、建筑分类（一）按照房屋层数或建筑总高度的分类：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪土0.000以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上，不含有2.20m，计算自然层数。假层、附层、插层、阁楼、装饰性搭楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层之和。其中，1~3层的住宅为低层住宅，4~6层的住宅为中高层住宅，10层以上的住宅为高层住宅。（二）按照建筑结构的一般分类1、钢筋混凝土结构建筑，它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。2、建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限，是由建筑物的性质决定的。（三）按照房屋完损等级的